深圳小产权房和军产房？预算30万“上车”深圳小产权还是东莞红本？-2024深圳小产权房信息

见圳客户端·深圳新闻网2019年9月9日讯（见圳客户端·深圳新闻网记者潘润华）每个深圳人都揣着一个买房梦，尤其是“无产”阶级。

最近，30岁的老铁开始梦想躁动，他想通过买房来实现在这座城市扎稳脚根。

晚上8点，霓虹点亮这座城市的街角，下班后饭还没来得及吃，老铁就马不停蹄地往沙井赶去，开始了看房的“一系列动作”，比如查看户型、南北朝向、交通便利性、商业配套等……

这已经不是老铁第一次看房了，近半个月里，他看过龙岗区、宝安区、坪山区等大大小小的房子，商品房、“旧改房”、小产权房……碍于手里资金不足，深圳小产权房和临深东莞商品房成了他的重点考虑对象，该如何选择让他困扰不已。

小知识：什么是小产权房？

谈到小产权房，老铁是与同事的闲聊中了解到的，那它到底是怎么回事呢？

据了解，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”是一种约定俗成的称谓，其购房合同在国土房管局不会给予备案。换而言之，不受法律保护。

从深圳情况来看，通常理解的小产权房一般特指经批准在集体土地上建设的合法村民住宅。但深圳早在1992年就完成了特区内土地国有化转制。2004年，为解决“无地可用”的困境，深圳又以城市规划“全覆盖”的方式，将特区外260平方公里土地转为国有土地，随之深圳成为全国首个没有农村建制、没有集体土地的城市。也正因此，在深圳官方口径中，所谓的小产权房实为违法建筑，既包括没有合法报建手续、无产权登记的违法建筑，也包括有合法报建手续的农民房、集资房、军产房、安居房等。

十年前，“农村城市化历史遗留违法建筑”这个概念被提出。没有合法报建手续的建筑，如果建于2009年6月2日之前，则被归属为历史遗留违法建筑，在符合确认产权条件的前提下，经过一定程序有可能得到确权，转为合法建筑。

根据2018年深圳市规土委的普查数据显示，城中村用地达到321平方公里，建设用地占全市的31%，未来它将何去何从？很多投资客正是看准了它未来“转正”的可能，便博上一把。

小产权房利弊你知多少？

很多人都了解小产权房价格低廉，但对其背后的风险却知之较少。通常来说，“小产权房”的价格是同地区商品房价格的三分之一甚至更低。市民可以实现以较低廉的价格满足居住需求。但另一方面，小产权房弊端也很突出。小潘查阅资料了解到：

1.小产权房产没有国家颁发的房产证。无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件，在法律上不予承认。

2.无法上市流通。由于小产权住房没有国家认可的房产证明，所以不具备进行房产转让、处分、收益和继承等权利。

3.无法过户。由于小产权房产本身就不具备相应的产权，所以也不具备过户的权利。这就意味着如果需要转手，会面临转手难的情况。

4.小产权住房没有占地补偿。遇到政府或合法开发商征用小产权房产占地的情况时，小产权房主可能只能得到很少或无法得到相关的补偿,甚至出现维权难等情况。

5.小产权无法办理银行贷款。因为办理贷款买房需要以该房屋的产权证办理抵押登记手续，没有国家出具合法产权证的房产银行不予放款。

6、户口无法迁入。由于无法迁入户口，所以购房人及其子女，无法获得当地的免费医疗和义务教育资源。

7、政策的不确定性。由于现阶段国家还没有对小产权房产做出明确的处理决定，使无法预知的风险加大。

几经周折，老铁看中了位于宝安区的一处小产权房，房屋建于2009年，面积57平方米（一房一厅），售价为58万元。加上佣金、手续费等，总价约60万元。而老张手上有30万，也就是说需要贷款30万。值得一提的是，小产权房不支持银行贷款，如需贷款只能采用商业贷款形式，根据个人征信情况等，利率为6厘-8厘，贷款时间不得超过5年。

比如老铁贷款30万，利率是6厘，借五年总利息为：300000*0.006（利率）*60（五年共60个月）=108000（元）。相当于平均每个月应还利息为108000/60（五年共60个月）=1800（元）

本金每月应还为300000／60（五年共60个月）=5000（元）

5年间每月应还款额为：5000+1800=6800（元）

“这个贷款利率还是很高的，5年利息就有10万了！”老铁算了笔账后感慨到。

老铁看中的小产权房。

限售之下的东莞值得入手吗？

思虑再三，老铁心想既然深圳房产买不起，要不了解下临深房产，他尤其看好东莞。在地理位置上离深圳较近，房价不足深圳的二分之一。根据Q房网统计数据显示，2019年9月，东莞的成交均价为1.99万元／平米。以首付3成计算，老铁能买的最大面积为45平米以下。

贝壳找房中介周先生介绍，目前东莞的新盘绝大部分为2-3房户型，低于45平米的房源只能买二手商品房。

“如果二手商品房达五年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的，可以免征个人所得税。但二手房没满5年的话需要缴纳个税。”周先生还表示，新政后的东莞实行限售，本科学历以上者需缴纳社保半年，其他学历需缴纳一年社保方可在东莞买房。

老铁在大专毕业后来深圳工作，如今已是7年。如果要入手东莞房子的话，他还需在东莞交满一年社保。这让他有些犹豫。

Ｑ房网工作人员告诉小潘，“两者比较之下，小产权便宜，自己住可以的，但是投资不适合，不能贷款，风险系数大。并且流通性不高，而且小产权已经不能拆迁。因此他觉得最好还是入手东莞的红本房。”

但也有持不同观点的。市民小李认为，“东莞终究还是二线城市，房产上升空间有限，而且还要缴纳一年社保，也是不小的支出。而小产权房虽然保障不够齐全，但位于深圳以后可自住。同时，相对房产升值快，运气好还可以博拆迁。”