深圳小产权房涨价对策？买家、卖家、中介心情各有不同

最近，一位深圳的二手房卖主心情有点复杂。

“高兴的是，最近网传深圳要取消二手房参考价，我挂了很久的房子终于有人来看房；焦虑的是，取消二手房参考价后，二手房房价可能会往上涨，因此很多人也会转向买新房，我的房子短期内可能还是不会卖掉。”他向记者表示。

深圳取消二手房参考价的传闻，搅乱了深圳房市日渐融化的“一池寒水”。

4月20日下午，网传深圳二手房参考价将有重大变化，具体为：参考价不调整；银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考等。

南方财经全媒体记者向某大行人士确认，其表示，该行拟将接下来的个人住房贷款，不按指导价做按揭。不过监管没有发文。另一深圳大行人士也向记者表示，“是听说，但没看到正式文件。”截至发稿前，官方并未正式发文。

2021年2月8日，深圳住建局宣布正式建立二手房参考价发布机制。随后深圳各大银行陆续跟进，纷纷将二手房参考价作为按揭贷款发放的参考依据。政府此举旨在促进住房市场信息透明，理性交易，落实房住不炒定位。

在此之后，深圳二手房成交量应声而降。据深房中协统计的二手房网签数据，2021年，全深圳二手房网签（含自助）44375套，相比上年120295套的网签量，下降63.1%，是自2007年以来二手房网签量首次低于新房成交量。

深圳2022年的二手房成交量更是创下新低。据深房中协统计，2022年全年深圳二手房录得（含自助）26853套，相比2021年44375套的降幅达到39.5%。

在本轮深圳楼市下行期间，取消深圳二手房参考价传闻已久，此次或将落地。

记者通过走访深圳房地产市场发现，目前，深圳房市已然闻风而动。4月20日晚间，深圳本土中介机构乐有家一度恢复二手房业主的真实报价，但没过多久，乐有家再度恢复参考价模式。

多位房产中介也告诉记者，“取消二手房参考价的消息流传时，我们确实有业主立马反悔不卖了，要调价。同时，今天来咨询购房的顾客也多了起来。”

以2021年2月8日二手房参考价发布为时间节点，深圳房屋买家，卖家，房产中介在这两年间，他们都经历了哪些房市起伏，以下是他们的自述。

深圳龙岗区某房屋按指导价出售（记者曹媛/摄影）

深圳房产中介：距离上次这么火热的交易热情，已经过去了三年

职业：房产经纪人

供职机构：深圳市龙岗区某房产中介

从业时间：三年

深圳取消二手房参考价，这个消息是真的，我们已经收到内部通知了。

之前在我们的卖房平台上是看不到二手房业主的真实报价，只能看到指导价格，二手房参考价是银行按揭贷款发放的参考依据，取消参考价后就不受限制了，银行能评估到什么价格，就能够按照什么价格去贷款，基本上成交价格都可以评估得到。

对于市场来说，取消参考价后，深圳二手房可能会涨价，但目前还没有很大的波动，因为大部分人都不知道什么情况，普遍都在观望市场行情。

但我觉得未来深圳二手房也不会上涨很厉害，因为经济行情在这里，其实很多人手头上是有首付的，他们即使有另一套房子的首付钱甚至超过首付的钱，但也会担心自己后期的月供压力问题，所以这笔钱也不敢乱花，得供这套房子。

而对于目前不着急出售的业主，取消参考价后，他们的议价态度可能会变“强硬”一些，跟他谈价的时候，他们可能会拿件事去跟你谈价。

从昨天开始我的电话就非常多，取消二手房参考价的消息流传时，我们确实有业主立马反悔不卖了，要调价。从今天早上到下午2点，我已经接到3个客户的咨询电话，距离上一次这么火热的交易热情，已经过去了三年。

在2020年房市高峰期时，深圳二手房住宅月度成交量一度能达一万多套，当时大家炒房热情比较高。在正常情况下，深圳二手房住宅月度成交量一般也会在五六千套左右。2021年2月8日，深圳二手房参考价机制发布，在这之后，深圳二手房成交量下降了很多。像去年就特别明显，深圳2022年二手住宅每个月均成交量都不到2000套。

因为参考价的设置变相提高了首付门槛，可能原来可以买三房的首付变成只能买两房。参考价的出现也是国家为了不让大家炒房，但现在房市低迷，国家想要拉动市场，很多银行也想要促进房贷业务发展。

2021年2月底时，深圳市住建局还发布了《关于开展房地产经纪机构二手住房成交参考价格应用情况专项检查的通知》，严厉查处房地产经纪机构二手住房挂牌价格超出成交参考价格的行为。

我们的门店、网站及相关网络平台发布的二手住房挂牌价格不能超出二手住房成交参考价格。房地产经纪人员通过微信、QQ等网络平台发布的二手住房价格也不能超出二手住房成交参考价格。

我是从2020年年初就来到深圳做房产中介的，入行第一个月就幸运拿到了两个大客户签单，当月工资能到3万元多。

房产经纪，其实是个没有底薪的行业。每月所发工资全靠当月签约成功的佣金提成。按照行业惯例，完成一笔签约，中介公司的抽成为0.5%—2.5%，而中介公司的销售人员能拿到公司抽成的5到6成。

因为深圳的房价不低，按照一套成交价为500万的商品房计算，一个房产经纪人所能拿到的佣金提成为7500—9000元。

而在2021年深圳出台房屋政策指导价后，我们的售房速度放缓。我听说，我们的另一家门店在2022年仅在2月底成交了一套房。而我们的门店为了可以顺利运营，则是将店面主业转向了佣金更低的房屋租赁。

而我为了维持收入，当时暂时转行做了滴滴司机，我的同事们，很多也已经转行，有的做了滴滴司机，有的做了外卖员。

相较而言，我还更幸运一些，今年年初，在我入行师傅的推荐下，又回到店里兼职做房产经纪人，收入会更高一些，希望今年行情会变好。

深圳二手房卖家：横盘三年等利好

职业：人力资源经理

售房情况：深圳福田区核心地带小三室一厅，超20年房龄

售价：900万左右

最近我的心情有点复杂。

高兴的是，因为最近流传深圳要取消二手房参考价，我挂了很久的房子终于有人来询价、看房了。

焦虑的是，取消二手房参考价后，二手房房价可能会往上涨，因此很多人也会转向买新房，我的房子短期内可能还是不会卖掉。当然，之后我也会看行情往上加价。

我出售的房子是一个小三室一厅，拥有超20年的房龄。房龄虽老，但是位置绝佳，位于深圳福田区核心地带，步行10分钟到达地铁站，周边配套也不错，三公里以内，学校、商场、医院等公共设施健全。

我一直在期待卖掉旧房，但卖房之路却没那么顺利。

2021年初，中介告诉我，这套房子出售时间估计不会超过半年，让我放心。但到了2021年2月8日，深圳二手房参考价机制发布，二手房市场开始持续低迷，我的房子根本无人问津。

我们家的房子与周边很多小三居一样卖900万，但有价无市是当时深圳房地产市场的普遍现象。

到了2022年，我计划结婚，换成更大的房子成为刚需，卖掉这套小房子换大房子紧急提上日程。

为了更快卖掉现有的小房子，换成更大的房子，我在以房屋居住半径3公里的范围内，选择了一家房屋中介，这家房屋中介是深圳福田区成交额比较大的中介公司，在深圳有9家门店。

但就在2022年一年内，这9家房屋中介门店倒闭了6家。

和我着急换房的刚需不同，我有一位靠倒房起家的朋友，他2000年来深圳打拼，抓住了深圳房市的红利期，先后通过四次换房，实现从70万到3000万的身家巨变。

2007年深圳的房价很便宜，30万可以在福田买一套小的一室一厅。他从朋友家人那里东拼西凑了20多万的首付，一次入手了两套房子。

也就是靠这两套房子，通过2014年、2016年、2020年的三次倒卖，现在市值成功超3000万，翻了100倍。我身边很多朋友都和他一样，通过倒房实现了财富自由。

但在去年，我的这位朋友因为疫情导致经营工厂面临倒闭，需要卖房救厂，但这一次，靠卖房换取现金流的路突然走不通了。

但我感觉今年深圳的楼市开始复苏了，我的中介告诉我，曾经无人问津的卖房市场，开始有买家问价，“三年的横盘在2月一夜曾涨70万!”

深圳买房者：牺牲一部分地段选择，侧重考虑新房

职业：品牌公关经理

买房需求：婚房，二手房，两室一厅

准备首付：150万左右

昨天听到深圳要取消二手房参考价的传闻时，原本计划再压一压价格的我，心情突然焦虑起来。

我预感到政策松动后，基本没有谈价的空间，甚至心仪的房子肯定会涨价，我们可能会牺牲一部分地段选择，更加侧重于新房。

我和先生是去年8月决定将买房提上日程的。

作为不依靠家里帮忙的买房一族，我和先生用5年时间凑够了首付。我在一家国企做品牌工作，先生在某大厂做编程工作。

距离首次看房过去了半年，我们已经有几个二手房的意向房源，正在做比较中。但是因为这次深圳流传要取消二手房参考价新规出台，一切可能又要重来。

因为这则传闻，我今天接到了中介电话，原本看好的意向二手房有加价的倾向。但这也并不是今年第一次碰到房价上涨。从二月份开始，就开始听说有房东因为看到购房者多，而选择临时涨价的事情。

我发现，深圳今年买房入场的人很明显比去年多一点。我们有一个购房群，今年群里人数明显了壮大了。群里的网友会随时在群里分享房价最新状态，今年二月开始，关于房价上涨的消息多了一些。

昨晚，大家在群里都“炸”了，都在到处问深圳取消二手房参考价是不是真的，会有什么影响？

在去年开始，我们先后看了盐田、南山、福田、罗湖的房子，考虑综合区位、价格、配套等多重因素，最后我们放弃了盐田的房子，因为盐田在建房屋众多，转手可能困难。也放弃了罗湖，因为罗湖区大厦房众多，生活气息相对一般。我们也放弃了福田，因为同等价格下，南山区距离先生工作的地方近一些。

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