深圳公明小产权二手房房价，还留给刚需多少机会？（附实探）

2018年，光明正式升级为行政区，当年全区GDP完成920.6亿元，经济总量即将迈入千亿行列。近年片区新盘密集入市，各开发商扎堆圈地旧改，在市区用地供应不足的情况下，光明俨然成为了全市供应量爆发的区域，价格也是水涨船高。

相比较其他片区，光明区有先天产业优势，不仅承接南山高新企业产业外溢，更因为底层科技大力布局，产生更多领域的高科技企业。这个常住人口约60万的片区，正在逐步打通与市区的距离。

深圳北部中心

来看一组光明近期规划时间节点。

2018.4.11科学城落子光明区

深圳市委、市政府将科学城落子光明区，要求光明以打造综合性国家科学中心为目标，以最高水平、最高标准谋划建设“世界一流科学城”。

根据光明科学城发展目标，2020年将形成科学城建设基本框架体系，2025年形成世界级科学城的核心功能，2035年基本建成高度国际化的综合性国家科学中心核心承载区。

2019.3.7《粤港澳大湾区发展规划纲要》落地

《粤港澳大湾区发展规划纲要》落地，纲要中对粤港澳大湾区的战略定位、发展目标、空间布局等方面作了全面规划，建设具有全球影响力的国际科技创新中心是粤港澳大湾区的战略定位之一。

有产业优势的光明区也成为了粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊上的重要节点。

2019.3.25深圳科技馆（新馆）落户光明

2019年3月25日，总投资21亿元的深圳科技馆（新馆）正式落户光明科学城，计划今年内开建，力争2023年底建成投入使用。

作为深圳新一轮重点规划建设的“新十大文化设施”之一，未来将成为代表深圳形象的顶级项目。

2019.4.12光明中心区建设启动

2019年4月12日，光明区在轨道6号线翠湖站旁举行光明中心区建设启动仪式。根据规划，未来光明中心区将打造成为深圳北部中心“城市心脏”和光明“城市会客厅”。

冲4破5洼地房价不再

虽然光明区域内商品楼盘数量远不及其他各区，但同期光明新房行情却毫不逊色。目前光明新房均价在4.5万元/平方米，对比其他后起之秀片区，如龙岗、坪山、沙井等近年深圳较为火热的刚需主场地，单价算是中等略高。

光明位于深圳北部，距离南山直线距离较近，被称之为“南山后花园”，随着光明轨道交通6号线、13号线开通，到达南山或者福田核心距离缩短，三房四房的总价以及品质综合优势相对较为突出，置业者以时间换空间、品质档次还是相对合算。

▲光明部分在售新盘（图片来源：咚咚找房）

据深圳链家网统计，光明区目前二手房挂盘房源约为22套，相对其他区较少，交易主要集中在新房市场，二手交易并不活跃。

根据乐有家研究中心提供的数据显示，2015年光明二手房均价为3.01万元/平方米，2019年的二手房均价为4.03万元/平方米，近5年房价上涨幅度为33%。

▲光明区部分二手房参考房价（图片来源：网络）

深圳地铁快线最多的区域

光明是目前深圳地铁快线规划最多的区域，近期地铁6号线一期（深圳北——松岗段）二期（科学馆——深圳北段）工程建设传来新进展消息，一期工程“观光站”（也是与地铁13号线接驳站）主体结构封顶，一二期地铁线将于2020年6月正式开通。

▲6号线一期线路图（图片来源：深圳市轨道交通）

除了即将在明年6月开通的地铁6号线，还有光明最重要的地铁13号线（深圳湾口岸-宝安-光明）也在规划中，石岩以及南山段已经开建，预计2022年底开通，可与6号线在”观光站“进行换乘，快速到达南山中心区、后海、深圳湾等地。

图片来源：深圳发改委网站

值得一提的是，从目前13号线经过的站点来看，沿线从南至北房价基本上呈现递减的趋势。南山片区深圳湾均价9.5万-10万元/平方米，后海站均价8.7万元/平方米、科兴站7.5万元/平方米，光明站点周边均价在3.5万-5万元/平方米，差异较大。

此外，还将有预计2022年开建，暂未纳入地铁四期规划的远期规划的地铁18号线（空港新城——盐田），规划中的，连接南山红树湾至光明公明的地铁29号线（红树湾—白石洲—石岩），等多条规划地铁线路途径光明，置业者可定期留意地铁的建设动态。

公路方面，目前光明区有龙大高速、南光高速两大免费高速，已开通的“光明城”高铁站，9分钟可通达深圳北，20分钟接驳福田，距离市区的距离逐渐缩短。不过考虑到通勤方面，每日乘坐高铁上下班往返市区并不现实，置业者更多还是考虑地铁开通之后往返市区的便捷性。

旧改扎堆

目前，光明区域共分为光明、公明、新湖、凤凰、玉塘、马田六个街道。目前已有万科、招商蛇口、卓越、京基、佳兆业、中粮、绿地、勤诚达等多家房产企业通过旧改项目进驻光明。

光明旧改项目数据显示，区域内旧改项目大部分用于住宅商业和教育用地，光明旧改要沿公明松白路和六号线沿线，其中，公明旧改项目是光明的两倍以上。

据乐有家研究中心数据统计，有旧改数据体现，但目前无动工的项目大约6个：公明的蒋石村旧改、楼村工业园、公明兴发路至华发路段、田寮、塘尾玉律和光明的长圳旧改。

实地探盘

勤诚达正大城

勤诚达正大城项目分为4期开发，占地20万平方米，总建面87万平方米，为集住宅、公寓、商业、写字楼、办公、学校为一体的大型城市综合体。

图片来源：中房网深圳

交通位置

项目位于光明区光侨路与松白路交会处，距离地铁6号线（2020年6月开通）“长镇站”约1公里，距离大学城直线距离约为7.8公里，距离光明高铁站直线距离约为5公里。

图片来源：中房网深圳

最新进展

首次开盘时间为2018年7月21日，共推出10栋住宅。

4月20日，勤诚达正大城北区新品开盘，推售产品为7座A、B、C栋共497套房源，据项目统计，开盘当天，勤诚达正大城卖出338套房，当日去化率为69%。现仍有部分在售。

户型价格

目前在售为一期产品。

其中，2栋和4栋房源主力户型为98平方米三房单位，103平方米、101平方米三房单位，均价在4.2万-4.6万元/平方米，共三梯六户，总楼层为45层。

3栋为楼王单位，在售户型为108平方米三房，139平方米四房单位，均价在5万元/平方米，总楼层31楼，三梯四户，停车位1248个，车位比达1:1，2019年12月30日毛坯交付。

图片来源：中房网深圳

4月20日推出的7座A、B、C栋户型建筑面积约89-129平方米，均价为4.6万元/平方米，单价区间在4.3万-4.9万元/平方米，总价区间在394万-624万元/套。

项目点评

勤诚达?正大城项目是勤诚达集团20周年重点打造的项目之一，总投资预算超150亿元。

户型产品定位于刚需及部分改善群体，但周边商品房较少，属于光明新兴开发区域，周边旧改有卓越田寮42万平方米旧改项目，京基塘家村旧改100万平方米旧改项目，佳兆业玉律旧改37万平方米旧改等。旧改兑现之后，片区环境或将有质的飞跃。

该盘主打的卖点是学区，项目除自带两所公立幼儿园之外，另配套华中师范附属54班9年制学校，预计2019年9月开学，业主可优先享受学位。

星河天地

星河天地为星河地产首次进驻光明的地产项目，为总建面60万平方米综合体大城，项目共分三期开发。

图片来源：中房网深圳

交通位置

位于光明中心区，项目北边为中山大学大学城，南面为凤凰城产业城，东边为投资300亿元的光明小镇，东北面为已动工的科学城。

项目围绕龙大和南光两大高速主干道，距离与规划中的地铁6号线“光明大街”站直线距离约为500米，距离广深港高铁光明站直线距离约为8公里。

图片来源：中房网深圳

户型价格

首次开盘时间为2018年10月27日，共推出1195套住宅，共6栋，分A、B、C、D、E、F栋。

其中，A、B、C栋为三梯四户，D、F栋为三梯五户，A、B、C栋主力户型为89平方米三房、120平方米、140平方米南北通四房，D、E、F栋为三梯五户，主力户型为89平方米三房，92平方米三房，89平方米三房，均价为46500元/平方米。

A、B、C栋三房均价在46000元/平方米，四房均价48000元/平方米，D、E、F均价44000元/平方米，二期住宅预计下半年动工。

图片来源：中房网深圳

项目点评

星河天地所在的光明中心片区未来将多规划住宅、学校以及公园等性质用地，未来居住领域将会比较纯粹，周边围绕如光明中心城绿地东周旧改，宏发万丈坡旧改，光明晨光片区旧改、光明新围片区旧改等十余个旧改项目，新房入市更多依赖于城市更新改造。

图片来源：中房网深圳

星河在商业方面运作经验成熟，在深圳开发运营了多个商业综合体，商业配套可圈可点，且距离地铁较近，轨道交通出性方便，靠近光明大道为今年将动工的cococity商业综合体，住宅自带两层底商，项目自带一所24班小学以及18班幼儿园，整体均价属于中等，项目主打商业、地铁、旧改等优势。

龙光玖龙台

龙光玖龙台，作为光明片区标杆项目，总占地15万平方米，总建面约为75万平方米，自带自带10万平方米集中型商业、地标性双子塔写字楼和酒店，为大型商住综合体项目。

图片来源：中房网深圳

交通位置

位于重点规划的凤凰城片区，毗邻光明区行政中心以及区政府。

图片来源：中房网深圳

最新进展

项目1期住宅产品已售罄，北区住宅正在建设中，目前在售毛坯高层住宅产品。

图片来源：中房网深圳

户型价格

户型为建面约89-117平方米，价格约46500元/平方米，产权50年，预计交房时间为2019年12月底。

楼盘点评

作为光明的标杆型项目，玖龙台项目的优势在于其区域条件优质，位于投资近千亿的凤凰城重点规划区内范围，有多个知名企业总部研发基地设置在此，如招商智慧局，华强创意产业园等，5年后预计会有78家世界五百强企业进驻。

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