住建局查到小产权房?小产权房拆除赔偿、能否转让、算首套房否、房产证等问题

关于小产房,今天要分享的有:小产权房是否算首套房、能否办房产证、拆除如何赔偿、买卖合同是否有效、怎么过户五大热门问题做解答。列为看官,请往下看!

小产权房算首套房吗?

小晨:小产权房不算首套房。首套房是指购买的第一套商品房(大产权房),国家已经颁发给你不动产证(房产证),并且在房管局系统里可以查到的名下房产,这个叫第一套房。

小产权房土地性质是集体土地,不属于国有土地,多数是乡产权证,不是国家颁发的大房产证。集体土地上建的小产权房,国家没有收土地出让金,所以房管局是不给过户的,房管局当然也查不到。

小产权房能办房产证吗?

小晨:小产权房不能办房产证。只有商品房才能在房产局办房产证,商品房的土地是国有土地,是开发商在国土局买的,一般有40-70年产权年限,按规定商品房是可以买卖和交易,不仅可以办房产证,还允许交易过户。

小产权房的土地是由村集体划拨的,不需要出钱买,房子有县里或村里颁发的“宅基地证”、“村镇房屋所有权证”,乡产权证只能证明房子是本村村民的,经集体同意,可在同村人间转让,但不能卖给村外人。

小产权房买卖不受法律保护,所以买了也风险自担。国家不鼓励小产权房买卖,房管局就更不可能给你办房产证(大产权)了。

小产权房拆除如何赔偿?

小晨:小产权房的种类非常多,只要不是违章建筑,拆迁基本都是能获得赔偿的。赔偿的标准每个城市不一样,具体到拆迁的集体,赔偿标准根据地段不同,也有差异。

如一线城市深圳,白石洲拆迁赔偿有2种方式:赔钱或赔房。

赔房:

房子建好后,按拆补比1:1至1:3.5置换。

赔钱:

按多少一平米赔偿,2.8万元/平(周边楼盘6-9万左右一平米)

白石洲外来人员拆迁规定:外来人员建房或购买房屋,不区分首层及二层,拆赔比例是1:1,要求每栋480平米内选住宅,其余选公寓。(本集体的人员会选择会更宽松,赔的也更多一些)

再比如三线城市湖南岳阳市,全市拆迁补偿标准:

小晨:拆迁补偿=房屋结构补偿(分类)+装修补偿(分类)+设施包干补偿(200/平米)+奖金(400/平米)+面积分段+人口(5万/人)

如下面是岳阳“市长信箱”中回复100平米的赔偿金额,按拆迁补偿可获得80万左右赔偿。

如上,人口补贴如果不是本集体的户口是拿不到的,非本集体成员4口之家就要少20万。

风险提示:小产权房买卖不受法律保护,如果卖家看到拆迁补偿高反悔的话,可能又会把钱退给你,要他的房子。私下买卖小产权房又不受法律保护,所以打官司复杂难判。

小产权房买卖合同有效吗?

小晨:本村人之间签订的买卖合同是有效的,本村人和外村人之间签订的是无效的。如果外村人和本村签了合同,经过了集体组织和相关部门批准,合同可能是有效的。

提示:建在宅基地上的小产权房是比较正规的。如果是占用农田耕地私自搭建、或在原建筑上违规扩建、加层数的,这类小产权房的风险比较大,因为它本身就是不合法的。

小产权房怎么过户?

小晨:小产权房不能在房管局过户。现在小产权房买卖合同都是私下签的,不受法律保护。如果买卖没有经过集体组织和相关部门批准,风险是非常大的。

2020年开始农村集体土地的确权工作,确权后会给农民发不动产权证。广州市就明确表明:城镇居民买集体土地的房子一律不予确权。也就是说,外村人买了不会给你发产权证。(没不动产证就不能证明房子是你的)

在房价高耸入云的当今,小产权房因为便宜、交易简单、不用向国家纳税备受市场喜欢。小产权房在一定程度上,缓解了高房价低收入者的定居问题,给买不起房的人有一个安家之所。但我国现行政策不鼓励小产权房交易,法律条文也没有庇护,所以小产权房买卖有风险,买入需谨慎。

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