在上海买小产权房有风险吗，能不能买

大家知道吗，在上海存在一种“极小众”的房子

它可以居住，但是实际居住者并不拥有“产权”，叫做使用权房

其实，使用权房在上海二手交易市场上也是一种极为特殊的房子

不仅总价低、占据无可复制的地段、还不占用产权房的购房名额，它和普通房子一样可以居住可以落户

什么才是使用权房，为什么会出现这样的房子，与产权房又有什么不一样，到底能不能买才是更值得我们关注的

于是，我实地踩盘看了上海市中心几个使用权的房子之后

发现这类产品虽然有这么多的优势，但它们依然存在不少“灰色空间”需要注意

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先和大家科普一下，什么叫做使用权房

上海的使用权房基本上房龄都很老

一般都是193x年、195x年、197x年居多，大多数都很老旧，最老的房龄高达近100年

如果要分产品类型来看，大致有三种：一是新式里弄、老公寓、老洋房，二个是七八十年代的老公房，三是私人搭建棚户区

这种产品的小区名字也好辨认，比如xx邨、xx里、xx公寓

为什么会有这样的使用权房呢

由于历史原因遗留下来的，旧上海以前的房子，是解放前大户人家、政府高官的住宅，后来这些人离开之后就空置了

现在归属国家所有，当时会安置一些人进去居住，最早整栋是一户人家，后来分给几户使用，一般厨房、卫生等设施多数为公用

当然，也有一些是没有房子住的人自己搭建的棚户区

这些使用权房没有房产证，但是有房卡，类似这种公有住房使用证

至于说上海有多少使用权房，其实是没有一个整体数据的，但大多集中在市中心老城区，黄浦、静安、徐汇等，郊区也会有但是很少

随着上海这些年拆迁，这些老的使用权房也越来越少了，部分使用权房多集中在市中心

在这样的背景下，也决定了它在二手市场上的特殊性

首先，使用权房没有产权

使用权房也叫房卡房，业主只有居住的权力没有产权，但是可以转让、落户

使用权房转让交易，一般无任何税费；

可转让交易的使用权房分国有产和国经产，区别仅仅在于税费，“国有产”不需要交税费，但是“国经产”使用权房物业需要收取转让价2%的费用

其次，同样也限购，只有上海户籍才可以购买

上海早几年就已经对使用权房的交易做了限制，具体的限购细则在上海2019年《上海市公有住房差价交换办法》的通知中有说明

→上海户籍家庭，只有1套或0套房，可以购买

→上海户籍单身，名下没有房才可以购买

还有一点是不可以贷款，需要支付全款购买，从这两点来看就已经把大多数购房者排除在外了

这种使用权房不占用产权房购房名额，一般情况下，可以先买使用权房后买产权房，但是先产权房后使用权房不可以

好了，了解这些之后，我们再来看看那些使用权房都是什么样的

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接下来，带大家看看上海三种不同类型的使用权房

这一次我实地看了3种使用权房小区，基本上都是在上海静安区、黄浦区这种老城区

因为建造的时间都比较久了，极少有一些品相好的，除了这个小区

静安别墅在使用权房中已经算是天花板豪宅级别了，单价达20-25万/平

静安别墅

很有记忆点的红色复古建筑，坐落在一条时尚又热闹的小街道上，距离网红打卡建筑张园只有一条小马路之隔

第一眼看到这个小区的时候只觉得颜值超高，没想到的是，静安别墅还是挂铜牌的历史保护建筑

已经有90多年的历史了，因为之前经过修缮，所以从外立面看品相还是很不错

有种“修旧如旧”的感觉，细细看一下还能找到它保留老建筑的特色，比如红色砖墙、光明牛奶箱、花格窗户等

这个使用权房占据着上海无可复制的地段

位于南京西路板块，附近1公里上海各大知名商场，上海恒隆广场、中信泰富广场、兴业太古汇等

不仅如此，还对口学区三梯队静安威海路三小，小孩上学步行就能到达

本身静安别墅就是比较热门的一个小区，有的人就是喜欢上海市中心这种老房子，很有上海历史底蕴的感觉，这边的生活氛围也比较浓厚

接下来这个使用权房，则是存在于一个房子比较混杂的环境中

慈惠北里

这个小区的名字叫做慈惠北里，相邻还有一个慈惠南里

它不是那种建筑风格统一的独立小区，而是由各个不同建筑形态的房子组成

这里有石库门建筑、有公寓洋房、还有挂铜牌的优秀历史保护建筑，你会发现好像每个房子长得都不太一样

因为历史遗留的原因，每栋房子风格迥异，也变成了使用权房一种独特的风貌

里面的房子和普通住宅也不一样，有的三层归属一户人家，有的三层分别住着三户不同的人家

每一家分得的面积也不相同，比如一层虽然只有一户人家，但是却分成了2个使用权房

一个4平米左右的储物间+一个一居室，各自算一个使用权，还不能合二为一

哪怕在同一层，一套房都有可能被分割出一部分，作为第二使用权房

而有时候明明是一个使用权房，却被分在不同楼层，有时候卫生间甚至不在同一层，需要到楼上去

还有一种建于1930年左右的新式里弄

看上去就像棚户区的那种自建房，很多人根本无法想象里面的居住环境

安乐坊

在南京西路上有一个小区叫做安乐坊，房龄已经非常老了，算一算已有93年

从外部看，它是那种只有二层、三层的低矮建筑，楼间距本来就很小还堆满了杂物

这种老房子最尴尬的地方就是厨卫合用

一般厨房都是在一楼由几家人合用，有几个灶台就有几户人家共用，大家各用各自的区域谁也不干涉

第一次见这种排布的卫生间，像极了公厕，卫生间被分成三个迷你的独卫，同样也是三户人家各自用一个

能看到有的厨房就这样随意搭建在通道上、甚至是楼梯间的转角平台上

如此局促的公共空间，突然给人一种群租的既视感，而这是绝大部分使用权房难以避免的坑

走到内部，楼道里面很黑完全没有采光，隔音很差，而且那种木制楼梯走起来咯吱咯吱响

往往实际使用面积比房卡面积更大，因为使用权房没有公摊，不存在得房率的问题，房卡上的面积就是实际使用面积，还会有附赠面积

比如你买了一套20平米的使用权房，实际可能有30平米，过道、以及公用的厨房卫生间，这些公区不计入在内

但它的户型会很奇怪，完全不符合现在主流户型设计

有这样分门的，中间有一条过道把卧室和卫生间分隔开，平常上厕所都会很麻烦

总之，这种使用权房建设年代太久，户型早已经过时了，设计有些不合理，如果真的要住进去大概率不会很舒服

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上海真实交易市场中，买使用权房的都是哪些人

作为一种小众产品，也决定了这种使用权房只面向上海很小一部分人

第一种，为了学区

上海使用权房是可以挂户口的，不少买使用权房的人目的就是为了孩子上学

据中介说，有一些客户纯粹为了挂户口，所以低总价的使用权房更好卖，一套挂牌114万只有4平米左右的房子，目前客户出价已经到140万

上海大部分优质教育资源都集中在市区，学区房又是价格居高的一类产品，相比来看在市区那些总价低的使用权房成本更低

第二种，就是通过买房获得收益的人

使用权房在二手交易的时候有一些优势，一是不需要税费，二是不占用产权房的购房名额

现实中，很少的一部分人会买来自住，就连中介都会劝说可以考虑一下其他产品

关于使用权房大家可能会关心的两个问题，我也帮各位打听到了

第一个，使用权房有没有可能转为产权房

以前部分使用权房有机会转产权，但是现在很难了

有的小区既有使用权房也有产权房，比如光华里、林邨、延安中路955弄等，因为有部分房子在九几年的时候转为了产权房

据中介说，以前可能管的比较松或者关系过硬，有渠道可以转，但是现在使用权房不太可能转成产权房了

第二个，使用权房会不会被拆迁

确实有已经拆迁了的使用权房小区，比如张园，2019年张园保护性征收生效，至于说其他各个小区到底能不能拆迁还真的说不准

实际上，还是从数据上看使用权的性价比，这是3个产权房各自的租售比

至少都需要50年左右

举个例子，安乐坊一套12平使用权房，总价210万，租金3500元/月，租售比为1:600，至少需要50年才能回本

因为使用权房很少有成交记录，房价实际涨幅不好说，从中介口中了解到使用权房前几年涨的快，直到限购之后开始趋于平稳

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综合以上来看，使用权房多是老房子，且居住体验较差，租售比较低

并不建议各位购买

如果你是想买来住最不建议了，因为不划算，房子太老太小居住起来不方便，在好地段品相又好的使用权房很难找

同样一笔预算完全可以买更大品质更好的房子

除非你真的很喜欢住市中心老房子，对城市有独特的情怀，就是想要体验一下不一样的居住氛围

这种小众产品类型房子，本身就不符合现代人居住需求，三年-五年后可能面临置换，还要面临没有找到合适的接盘人的风险

如果是买来投资，购买使用权房也要格外谨慎，因为普遍租售比低，房价涨的也不那么高了，除非是那种核心地段且品相好的房子

也还是会有一些家长买使用权房挂学位，毕竟总价低也不占用购房名额

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