和平村小产权房，乘风破浪的天津和平学区房

天津优质教育的核心是和平区，这一点本地人和新天津人都认同。

同时，天津学区政策改革的暴风眼，也是和平区。

只要高考政策存在，和平区就会是神一样地存在yyds，且看：

2021年中高考情况：

序号

学校名称

区域

录取分

性质

重点

一本率

本科率

住宿情况

1

天津一中

和平区

560.9

公办

市属市重点

97%

99%

提供

2

南开中学

南开区

566

公办

市属市重点

97%

99%

提供

3

耀华中学

和平区

562.6

公办

市属市重点

97%

99%

提供

4

新华中学

河西区

560

公办

市属市重点

94%

99%

提供

5

实验中学

河西区

557

公办

市属市重点

91%

99%

提供

6

二十中学

和平区

555.5

公办

区属市重点

89%

99%

不提供

7

第四中学

河西区

553.75

公办

区属市重点

87%

99%

不提供

8

双菱中学

和平区

548

民办

20中私校

65%

99%

不提供

9

42中学

河西区

549

公办

区属市重点

65%

99%

不提供

10

45中学

河东区

523.9

公办

区属市重点

65%

95%

提供

11

第二南开

和平区

551

公办

区属市重点

65%

95%

提供

12

海河中学

河西区

546.3

公办

区属市重点

61%

95%

不提供

13

55中学

和平区

543.2

公办

区属市重点

60%

95%

不提供

14

南大附中

南开区

540.15

公办

区属市重点

60%

95%

提供

15

天津七中

河东区

539.15

公办

市属市重点

60%

95%

提供

从表格中提取的信息：

高中排名前十五名中，和平区6所，占40%；河西区5所，占33.3%；南开区2所，占13.3%，河东区2所，占13.3%。

所以，天津市市区高中排名和平>河西>南开>河东。

大家为什么削尖脑袋，牺牲居住环境，宁可蜗居一居室，或者买个上车盘然后再租房，也要争着抢着进和平区，大概是如下一些原因：

1：和平区高质量小学，天花板的存在，如天津实验小学，岳阳道小学，昆明路小学，和平中心小学，鞍山道小学，万全小学。

2：和平初中无弱校，在小升初公私统一摇号政策执行后，普校生源质量提高，即使过去的和平垫底学校汉阳道中学，十九中学成绩近几年也是突飞猛进。

3：优质的教育学习环境，这里更想表达的是，更重视教育的父母把孩子放在更有竞争力的环境里，培养更良好的学习习惯，同时出来更好的学习成绩。犹如，售楼处的美女销售员经常说，我们这里是什么圈层，什么居住人群。同样，在和平区花重金买房就是孟母三迁，买个优质的学习环境和氛围。

4：“孩子上学，家长挣钱”：买了和平的学区房，孩子进入优质学校后，房子过两年，或者重点小学的六年后新学位，这几年的持有成本，装修，过户费用等，根据行情的起涨，会交给下一个接盘者来买单。你还别嫌贵，总有人前仆后继为孩子。孩子有了好学校，房子赚了钱，一举双得，有名有利，何乐而不为？人性的双需求，都得到了充实的满足。

和平区的优质教育，本来是当地人的学区接龙，可以看到的是，前些年和平区的大部分小学班级人数是稳定的：

实验小学，8-9个班，班级人数34-35人（不接收转学）

岳阳道小学，12-14个班，班级人数37-38人(不接受转学）

昆明路小学，7个班，班级人数37-40人（不接受转学）

以上三所为本地人最认可且房源不多，学位数一直稳定不变，近几年房价稳中有升，岳阳道最为明显。

和平中心小学，19-20个班，班级人数42-45人（不接收转学）

鞍山道小学，20个班，班级人数40-45人（不接收转学）

万全小学，20个班，班级人数40-45人（不接受转学）

以上三所为和平区名校中的航母校区，校区多，人数多，覆盖社区广泛，房源多，新政前，几年房价维持不变，略有下降。

耀华小学，10个班级，班级人数40-42人(接受转学）

西康路小学，10-12个班级，班级人数35-40人(接受转学）

新华南路小学，6个班级，班级人数38-40人（接受转学）

新星小学，8-10个班级，班级人数41-43人（接受转学）

20中附小5个班级，班级人数40人（接受转学）

以上5所为和平普小中接受转学的优质普小，近两年因为小升初，天津转学人数增多等因素影响，一居室房价涨幅在70%以上，其中新华南路小学最被受本地人认可，教学质量高，房源也最为紧俏，上车价接近和平重小。

哈密道小学，2个班级，班级人数45人（接受转学）

万全二小（原建物街小学）3个班级，35-36人(接受转学）

劝业场小学4个班级，班级人数35人左右（接受转学）

四平东道小学4个班级，40-43人（接受转学）

以上4所为和平普小中的“菜小”，口碑一般，近几年生源见好，上车盘“拆间”原来多为80-90万之间，目前新政后直奔120-140万。

第二南开学校小学部，4个班级，班级人数25-28人，直升第二南开中学，和平唯一九年制学校，只有两个小区为学区房，价格偏高且稳定。但是近两年由于二南开7，8年级期中期末成绩在和平区垫底，目前九年制的二南开没有过去的高热度了。

和平逸阳小学，和平模范小学为和平区顶尖私立学校，由于小升初公私统一摇号，去除掐尖生，和近期治理“公参民”学校，编制内教师陆续回归公办校，“公进民退”，导致和平逸阳2022年小学一年级入学摇号成功率接近90%，和平模范小学，地处南开华苑，距离和平区较远，和平户籍一年级入学摇号率接近100%。

和平区教育政策这些年有哪些？

1：“六年一学位”：

自2015年5月23日起，实验小学，昆明路小学，岳阳道小学，中心小学，耀华小学，鞍山道小学，万全小学，第二南开学校小学部，万全第二小学，从房屋进入登记的这一年开始原则上六年内只提供一个入学学位（符合国家生育政策的除外）。

如同一个房屋地址六年内有多个适龄儿童申请入学，房主和户主必须是适龄儿童相同的父母（或祖父母，外祖父母）。

2：适龄儿童户口落至非住宅性质的房屋，需要满足“六年一学位”政策。（如万全二小对应的金茂公寓，新星对应的瑞竹大厦）

3：小升初摇号，需要5，6年级的两年学籍，其他区只是需要1年学籍。

4：和平初中转学，是全区统筹，非片区内统筹安排。

5：调整初中派位录取条件：

从2021年秋季学期开始，小学一年级入学和其他年级转入的学生毕业登记时，须与入学登记或申请转入时的房产及户籍信息一致，方可参加初中派位录取，否则将统筹安排到有空余学位的公办初中。

6：小学入学时按统筹安排入学的，小升初时只能统筹安排在有空余学位的公办初中。（和平区无房有户籍一年级是统筹的，初中也是统筹安排）

7：调整小学登记入学条件

小学一年级登记入学，须持有与和平区户籍地址相同的房产满三年，并设政策过渡期。

?2022年入学，须在2021年12月31日之前持有；

?2023年、2024年入学，须在2022年8月31日之前持有；

?2025年及以后入学，须持有满三年。持有房产满三年时间截至入学当年的8月31日。

?2021年8月31日之前已持有房产的，不受影响。

?持有房产不满三年，确因特殊实际困难，适龄儿童无法在天津市其他区落户入学的，须提供相关证明，小学入学、初中入学在区内统筹安排。

8：调整小学申请转入条件

小学其他年级申请转入，须持有与和平区户籍地址相同的房产满三年。

?房产在2021年9月1日当日及以后持有的，须持有满三年方可提出转入申请。

?持有房产满三年时间截至入学当年的8月31日。

?2021年8月31日之前已持有房产的，不受影响。

9：房产是指存量房屋（二手房），新建商品房（一手房）不受影响。私产房屋须持有全部产权，持有时间以取得不动产权证书的签章日期为准，公有住房持有时间以取得公有住宅房屋租赁合同的签章日期为准。

若天津市就学政策有重大调整，以当年政策为准。

以上各种政策，除了第1，2两条是6年前颁布，其他6条皆是2020年，2021年近期颁布。

和平区的房价变化不是由住建委决定的，而是和平区教委决定的。

和平区出台这么多的教育政策，最重要的原因，就是源源不断的学位需求，却没有新的学校和学位增加，导致供需矛盾这几年持续紧张。

出台各种政策，就是控制学位需求。

所以和平区的房子天生就有炒作的基因所在：

1：和平区独特的教育优势，举例子，天津“市五所”高中生录取，有接近23%来自和平区的初中。

2：工具房众多，小面积房产多，前两年普小拆间100万不到，重小拆间150万起，容易上车好操作。

3：流通性强：众多“公产房”“企业产”性质房产，不受两年后交易时间的限制，无5.65%的大税影响。“3月买房，5月上学报名，9月卖房”这样的操作每年都在上演。

4：“公产房”必须全款买，或者天津一套私房产做抵押，申请“公益贷”。买后可以花3万左右的价格买到产权，“公产”变“私产”，下一个购买者，就可以申请正常的银行贷款，付三成或者六成即可。但是“公产”150万全款买的，变成“私产”后，价格就变成170万以上。

5：“公产房”“企业产”甚至“宗教产”，不受天津限购政策影响，不限制套数，只要有钱，随便买。

6：和平区永远涨的邪念，重小涨完，普小涨，普小涨完，“菜小”涨。被各路房产从业者和无良房产自媒体鼓吹，洗脑。

7：市场需求量大：本地一年级入学，外地转学，和平总是被第一个考虑。

8：房虫子多，套利空间大，他们往往操作80-130万之间的普小拆间为主，总价低，好出手。和平低于市场价的“笋”，一般情况下，第一时间都被这些“虫子”吃了，你所买到的基本都是市场正常价。

9：合伙买房，私产房产权超过51%就有落户上学的资格。入学后，再想办法变更产权比例，另外一人继续有落户入学资格。

和平区房产所有这些炒作点，最重要的就是流通性强，和平总是有源源不断的接盘者，大家做着接鼓传花的游戏，谁也不相信自己是最后一个接盘侠。

新政后，和平区教育房产购买的思考和建议：

1：没有流通性的房产就是钢筋水泥，流通性越强，越有市场价值。目前和平房产锁九年，未来政策变数不定。

2：和平区的房子具有“收藏价值”，从地段，历史，教育，交通，文化，经济等方面完胜其他区域。收藏归收藏，但是不一定以后有人买。举例子，“黄花梨”“紫檀”家具价格一直居高不下，但只是小部分人流通，买了可以“传辈”。

3：新房不受政策影响，受打击的只是存量二手房。可以看出新房市场正常运营才是ZF需要的，二手房市场并不给ZF带来多少利益。

4:现在买和平学区的家长普遍是85-90年左右出生，年龄普遍是30-35岁之间。这一代人还有着努力为下一代活，为下一代奋斗的理念。而九年后，买房群体普遍是95-00后，这一代人的生活优渥，个性张扬，个人理念比较重，注重享受和活在当下。让他们牺牲所有为孩子买“老破小”学区房，简直是天方夜谭。这代人，孩子都不愿意生，哪来的学区要求。

5：家庭实力雄厚，不在乎房子是否能变现，就是愿意让孩子到和平接受优质教育，建议多看看新房“和平天成里”，唯一和平在售大产权新房。“翰林公馆”为50年居住性公寓，多梯多户，一旦后期物业跟不上，开发商出问题，就是有变成“城基中心”的风险。“和平印”为纯公寓项目，是“和平中心”还是未建好的“二中心”尚未完全落地。

6：家庭经济一般，但是痴迷和平教育的，想方设法购买能居住的两居室，一居室的价格已经丧失性价比，即使砸手里，起码还能自己住。

7：和平区是否会执行多校划片未知，一旦执行，和平重小必然遭重锤，和平普小里新华南路为普小里优质学校，推荐。

8：这两年比较热门的转学普小，如，新星小学，西康路小学，二十附小，耀华小学，由于目前小学转学需要3年户籍，转学者需要二年级买入，所以后期外地购买者人群会大大减少。而这些普小价格，目前又接近甚至超过和平重小，万全，鞍山道小学一居室价格。本地人为孩子买一年级入学，肯定是重小优先。所以，明年5，6月后，这些普小热度大概率会降低。其中房源最多的西康路小学，耀华小学的“城基中心”房，首当其冲。新华南路，20附小，新星小学，因为房源相对较少，会安全很多。

9：从北京西城多校划片重锤学区房，深圳大学区等政策的落地，房产会慢慢剥离学区教育属性，回归居住属性。和平的各种拆间，大多没有居住属性，只是作为入学工具，谨慎购买。

10：集团化办学，郊区建设名校分校，或者引进优质的私立12年制学校，会陆续分流市区的学区房购买者。当西青，或者空港，生态城等地的高中录取率，大学重本率接近甚至超过市区水平时，城区里的老破小就会破了相。如海教园特殊的教育政策，2021年小学一年级入学22个班级，这就是教育分流。

从中学开始，思想政治课老师就教育我们学习唯物主义辩证法，要用发展的眼光看问题，别拘泥过去和现在，刻舟求剑。

我们需要适应变化，适应新事物新问题，然后解决问题！

昨天重温韩寒执导的电影《乘风破浪》，故事背景90年代，其中有一吃火锅的桥段，讨论如何发财：

六一：“要不咱们四个就囤BB机，囤五年，拿出来卖，绝壁发财！”

徐太正：“绝壁，说得好，平时傻了吧唧的没想到你这番话这么有商业头脑。”

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