大华二街区 小产权房，浦东大华锦绣华城11街区测评

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这篇文章会给大家详尽分析浦东新区北蔡板块的大华锦绣华城11街区的情况，包括户型、居民结构、建筑风格等。大华锦绣华城11街区作为对口浦东公立第二梯队昌邑小学（大华校区）的学区房，是板式的次新小区，兼顾自住和上学的复合需求。

我们会给出购买建议，告诉大家为什么大华锦绣华城11街区的电梯三房是这个小区最值得购买的户型。

2.小区点评

小区标签：学区房+宜居房+轨交房（13号线）

2.1小区优缺点

2.1.1优点：

交通情况：大华锦绣华城11街区体量较大，有四个门。

其中南门距离轨道交通13号线下南路站约400米，东一门距离轨道交通7号线锦绣路站970米，整个大华锦绣华城片区的建成日期普遍在2004年之后，其中大华锦绣华城11街区的建成日期是2007-2012年，且主要是在2011-2012年建成，所以品质明显高于同片区内其他的小区。

而且大华锦绣华城11街区附近配套设施齐全，附近有巴黎春天、苏宁易购、中小学培训中心、便利店，生活相当便捷。

小区对口昌邑小学（大华校区），是浦东新区公立二梯队小学，父母买在这里对孩子的小学教育就省心了。

小区多为大户型，适合二胎家庭或者三代同堂型家庭，且小区南侧即为巴黎春天生活广场。从品质到户型，都可以满足现代需求，实际入住体验还是蛮好的。

产品力：大华锦绣华城11街区，住宅总建筑面积超过12万平方米，为全商品住宅，没有动迁安置房，容积率1.6，在该片区内品质较高，户型大都较好，三室二厅居多，户型比较方正，用料和工艺水准极佳，住宅品质较高，5层的多层板楼也有电梯。

地下停车场较大，停车位比周边其他小区充沛，小区内部的主干道不让停车，适合小孩玩耍。

居住人群五口之家较多，基本可以满足主流居住需求，无论是二胎家庭还是三代同堂，实际入住体验还是比较好的。

物业管理：小区的外立面比较干净，保养的比较好，内部环境绿化相当不错，是周边小区绿化水平最高的，小区物业和居委会配合较好。考虑到物业费是低于2元/平/月，确实是物超所值。

2.1.2缺点：

靠近小区西侧的几栋楼有2+1房型（108平米），整个住宅是圆形的，不太符合中国人的主流审美观，且家具需要定制。

另外大华锦绣华城11街区有一部分楼是临街分布（一楼是底商），部分住户会受到影响。

2.2推荐购房方案

买大华锦绣华城11街区，建议以1100万左右的三房为主，在此区域房龄较新，贷款年限有优势。

居住条件较好，医疗商业一应俱全，商圈成熟，交通便利，轨交房。这是对口昌邑小学（大华校区）的，既能满足大家庭中各种年龄段的居住需求，又能满足学区需求的三房了。

三房选择的时候，应重点选择南北通透的户型，相对居住属性比较好。可以尽量挑选不沿街的房子，降低噪音的影响。

3.小区分析

3.1基础信息表

4.小区周边配套

4.1教育学区

小区对口昌邑小学（大华校区），是浦东新区第二梯队的公办小学。对口初中为上南东校（锦绣校区），为比较普通的初中。

4.2商业配套

小区旁边有很多便利店，儿童教辅机构，另外，巴黎春天、苏宁易购就在小区马路对面，不远处有个哈雷戴维森摩托车专卖店，说明小区的购买力较强。

4.3医疗配套

周边没有特别近的三甲医院，相对最近的是2.2公里以外的上海第一妇幼保健院和安达医院，其中安达医院在大华锦绣华城11街区的南边，19街区的北入口设立了门诊部，提供极为便利的家门口的医疗服务。

5.板块概况

浦东北蔡板块位于浦东新区偏南侧，北至龙阳路，东抵罗山路，西靠杨高南路、浦三路。经过大力整治，风景优美的川杨河由西向东横穿过板块中央。

距南浦大桥2.3公里，卢浦大桥3公里，驾车出行方面，可以快速上南北高架和内环线高架。

之前长期处于不温不火的状态，默默无闻，随着世博、碧云、花木板块的快速崛起，如今的北蔡从待字闺中变为世博、碧云、花木的“承接腹地”。

它没有市中心的繁华与喧闹，宽敞的道路整洁而宁静，同时也不失烟火气息。11号线、16号线、7号线、13号线和在建中的18号线经过北蔡板块，25分钟内可以到淮海中路，南京西路。

综合来讲，北蔡板块是交通比较方便的一个板块，如果上班地点是张江板块，或者小陆家嘴，世纪大道板块，通勤时间较短。北蔡板块中间有大型购物商场巴黎春天，苏宁易购。

北蔡板块有上海第一妇幼保健院（浦东分院）、安达医院、和九院浦东分院，医疗资源中规中矩。

板块内的昌邑小学（大华校区）是浦东新区二梯队的公办小学，风格偏向素质教育，强项是英语和机器人，并和上海历史博物馆有合作。

一部分毕业生能考到上海的民办初中（如华育、兰生复旦），另一部分可直接进入对口的上南东校（锦绣校区）。

北蔡板块的住宅层次丰富，各个价格段的产品都有，单价5-9万左右。

区域内的豪宅大华锦绣华城18街区的双拼别墅，联排别墅，价格在1800-2500万；高品质的大华锦绣华城11街区，3房总价在1100万左右。中等品质的大华锦绣华城9街坊，为质量较好的动迁房，3房总价在600-900万。板块内带学区的老公房选择面较广，面积在70多平的两房，总价在390-410万。

6.对口优质学区分析

对口昌邑小学（大华校区），浦东新区第二梯队公立小学。

对口上南东校，浦东新区第三梯队公立初中。

昌邑小学（大华校区）一直理性地贯彻着快乐教育的理念，这里的老师的整体素质很高，老师珍视每一个孩子，不会歧视差生，注重孩子的全面发展，对孩子性格的形成和发展非常关注，经常会和家长沟通孩子近日各科的情况。

在昌邑小学（大华校区）就读，小升初阶段进可攻退可守。如以四校为目的，可以考虑考建平西校或者建平实验中学或外区好学校。家长中有相当部分是重视教育的新上海人，所以学校里面的学习气氛还是比较浓厚的。

7.小区概况

7.1建筑外立面+楼道

小区的外立面采用的是浅灰色，或者浅黄色欧式外立面，当前成色比较好。

7.2环境、设施

非常不错的绿化，且核心区域的主干道，不允许汽车通行，可以保障小孩玩耍安全。

11街区的地下车库比周边其他街区的地下车库大很多，停车位相对充沛

7.3物业服务

小区物业和居委会高度配合，办公室离的不远，且服务规范。

小区物业和居委会提供贴心的小孩放学的晚托服务

7.4居民结构

一部分为浦东新区本地工作的高级知识分子和机关公职人员，一部分是重视教育的新上海移民，多为在张江工作的IT，医药企业人士和在陆家嘴工作的金融界人士。

8.户型分析

8.12室2厅，105平米

主卧朝南，次卧朝北，明厨明卫，整体比较宽敞。

8.22+1室2厅，106.91平米，整个住宅很有曲线感，阳台较多，采光较好，且多一个小书房

8.33室2厅，133平米，2012年建造（显然是吸收了2007年之后的市场反馈，房型做了设计调整，符合目前主流市场的审美），该户型动线与静线分离，两个朝南卧室光线好，两个卫生间都有窗。

9.总结

9.1大华锦绣华城11街区地处浦东北蔡板块中心，临近多条轨道交通，位置优越，交通便利；小区房龄新、品质佳，绿化出众，容积率低；对口昌邑小学（大华校区）优质公办学校，值得购买。

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