小产权房T NO!

在离婚纠纷中经常遇到小产权房不予分割的情形，而房产往往被一方控制，另一方的权益无法得到保障。本案中涉及的夫妻共同财产即小产权。

第一次，李某以“离婚后财产纠纷”将案涉网点房与其他夫妻财产共同诉至法院，法院以案涉网点房“未取所有权”为由未予处理。

第二次，李某以“离婚后财产纠纷”再次将案涉网点房诉至法院，诉请“依法分割案涉《房屋交易协议》的买方合同权益与网点房管理使用权；判令其中一间网点房的合同权益与管理使用权归李某享有”，法官以“城镇居民不得购买集体土地上房屋、房屋交易合同无效”为由未审核通过。

第三次，李某向法院提起本案诉讼即确认合同无效纠纷，一审以“李某与崔某对协议无效后果不能达成一致意见”等理由，仅判决无效但仍未对合同无效的后果予以处理。

二审改判房屋由崔某向居委会返还，居委会向双方各返还一半房款并赔偿房屋因升值产生的差价损失的50%的责任。

诉讼请求

李某（女）向一审法院提出诉讼请求：

1.确认崔某（男）与水三居委会于2012年2月19日签署的关于“位于水三富兴商城A区36、37号网点房”的《房屋交易协议》无效；

2.判令水三居委会向李某与崔某返还58万元购房款；

3.判令水三居委会向李某与崔某赔偿因合同无效造成的经济损失1232251元；

4.诉讼费等由崔某、水三居委会承担。

一审查明

2008年5月19日，李某与崔某在莱西市民政局登记结婚。

2012年2月19日，莱西市水集街道办事处水集三村村民委员会（甲方）与崔某（乙方）签订房屋交易协议，内容为：经甲乙双方协商同意，乙方愿意购买甲方房屋，甲乙双方交易房屋位于水三富兴商城A区36、37号网点房，房屋建筑面积119.04、100.76平方米；本处房产甲乙双方议定交易总价款为58万元，本协议生效时，乙方将全部房款一次性交给甲方，将来办房产证时，办证的全部费用由乙方负担；甲乙双方应认真履行协议条款，不得单方违约，本协议未尽事宜，双方协商解决，甲乙双方签字盖章后生效。崔某支付房款58万元，莱西市水集街道办事处水集三村村民委员会为崔某出具收款收据。

2019年2月1日，李某与崔某签订离婚协议书，关于财产处理部分内容为：位于莱西市××路××街××号××，归男方所有。双方于当日在莱西市民政局办理了离婚登记手续。

2019年6月6日，李某向莱西市人民法院提起离婚后财产纠纷一案，要求撤销上述离婚协议书中关于子女安排和财产处理约定。2020年2月9日，莱西市人民法院作出（2019）鲁0285民初4403号民事判决，判决驳回李某诉讼请求。李某对该判决不服，提起上诉，2020年7月30日，青岛市中级人民法院作出（2020）鲁02民终6197号民事判决，认为双方签订离婚协议书时存在李某实际受胁迫之情形，李某因受胁迫作出了违背自己真实意思的表示，判决撤销双方签订的离婚协议书中的财产处理协议内容，暂不予对双方夫妻共同财产进行具体分割，待双方对子女抚养权再次确认之后，另案处理。

2020年8月12日，李某向莱西市人民法院提起离婚后财产纠纷一案，要求依法分割夫妻共有财产。该案审理过程中，根据李某申请，莱西市人民法院依法委托青岛新业价格评估有限公司对夫妻共同财产价值进行司法鉴定，评估过程中，因崔某未能配合本次现场勘查工作，无法进入涉案门面房内详细勘查，2021年3月17日，青岛新业价格评估有限公司出具价格鉴定意见书，鉴定意见：莱西市蓬莱路婚庆一条街A36-37号门面房一套（两间）市场价值为1812251元。2021年6月28日，莱西市人民法院作出（2020）鲁0285民初6107号民事判决，认为因双方并未取得涉案网点房的所有权，故对李某请求分割涉案网点房的诉讼请求，不予支持。崔某对该判决不服，提起上诉，2021年8月25日，青岛市中级人民法院作出（2021）鲁02民终9362号民事判决，驳回上诉，维持原判。

一审经核查，崔某的户籍于2001年2月4日由莱西市牛溪埠镇邢家村迁入莱西市水集街道北京中路105号；李某的户籍于2018年3月24日由莱西市店埠镇兴店路7号580户迁入莱西市水集街道烟台路136号30号楼3单元102户。

一审另查明，2020年9月7日，“莱西市水集街道办事处水集三村村民委员会”名称变更为“莱西市水集街道水三社区居民委员会”。案涉网点房属于原莱西市水集街道办事处水集三村旧村改造工程项目，2002年11月11日，莱西市规划管理处出具建设用地规划许可证，准予该项目办理征用划拨土地手续。因该村委会未按规定向相关部门交纳土地出让金，该工程项目所开发用地性质仍为集体土地。

一审中，崔某明确表示不同意水三居委会返还购房款及赔偿经济损失。

一审判决

一审法院认为，本案争议焦点为崔某与原莱西市水集街道办事处水集三村村民委员会签订的《房屋交易协议》是否无效？

根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号），农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。本案中，根据水三居委会提交的证据及陈述，案涉网点房用地性质为农村集体用地，崔某与李某均不是莱西市水集街道办事处水集三村村民，崔某在二人婚姻关系存续期间与该村村委会签订的房屋交易协议，违反了上述意见内容，且至判决时，该用地性质仍未变更。故，双方签订的房屋交易协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。

因崔某一审中明确表示不同意水三居委会返还购房款及赔偿经济损失，且李某与崔某对该协议无效的后果争议很大，双方不能达成一致意见，案涉网点房现已转售还是对外出租双方亦说法不一致，综合考虑案情，本案对协议无效的后果暂不予处理，双方可待该判决生效后，根据自身实际情况另行主张权利。

综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条规定，判决：

一、崔某与水三居委会于2012年2月19日签订的《房屋交易协议》无效；

二、驳回李某其他诉讼请求。

上诉意见

李某上诉事实与理由：

1.离婚的后果之一就是夫妻共有财产的强制性分割，不以任何离婚一方的意志为转移，妇女作为弱势群体的合法权益应予保障。2020年7月10日青岛中院判决确认了李某作为离婚一方享有法定的夫妻共有财产分配权益：案涉网点房系2012年2月19日以58万元购买，系婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产，离婚时应予分割。同时，购买案涉网点房之后，夫妻两人用于经营喜洋洋婚庆店，系家庭的唯一收入来源。崔某自始至终试图独占全部夫妻共有财产的非分之想，与法律规定相悖，与生效判决内容相悖，与公平正义相悖。

2.案涉网点房分为独立的两间：A区36号100.76平方米、A区37号119.04平方米。在李某同意做出让步、分得小房的前提下，法院分割起来简单易行不违法。2020年8月6日，李某以“离婚后财产纠纷”将案涉网点房与其他夫妻财产共同诉至莱西法院，法院以案涉网点房“未取所有权”为由未予处理。2021年9月24日，李某以“离婚后财产纠纷”再次将案涉网点房诉至莱西法院，诉请“依法分割案涉《房屋交易协议》的买方合同权益与网点房管理使用权；判令其中一间网点房的合同权益与管理使用权归李某享有”，法官以“城镇居民不得购买集体土地上房屋、房屋交易合同无效”为由未审核通过。2021年11月10日，李某无奈向莱西法院提起本案诉讼，一审以“李某与崔某对协议无效后果不能达成一致意见”等理由，仍未对合同无效的后果予以处理。现案涉网点房仍在崔某的完全控制之下。即离婚逾三年之久，男方一直实控着夫妻共有的核心财产并经营受益。

3.法律明文规定了《房屋交易协议》之民事法律行为无效的法律后果；李某享有“主张合同无效后果”的法定权利。《民法典》第一百五十七条明确规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”通过上述法条可知，“合同无效与合同无效的法律后果”是配套规定。“合同无效”必然会出现“合同无效的法律后果”。该法条是当事人主张权利的依据，是法院裁判纠纷的依据。莱西法院在确认合同无效的基础上、在当事人诉请合同无效后果处理的前提下，应及时依法处理。

4.李某主张按照生效判决确定的夫妻共同财产分割比例，要求返还购房款及赔偿升值损失的一半，合情合理合法，符合生效判决。在崔某不同意李某水三居委会返还购房款及赔偿经济损失的情况下，李某作为案涉网点房共有权利人，有权单独主张自身合法权益。(2021)鲁02民终9362号民事判决书业已生效，该判决对离婚双方的其他财产分割按照725649：724228的比例进行分割，基本遵从了夫妻共同财产平均分割的法律规定，判决也已执行完毕。李某主张“返还购房款及赔偿升值损失的一半”，既有法律依据，也有生效判决依据。

5.莱西法院“对合同无效后果暂不予处理”属司法不作为。“协议无效的后果”是法律明文规定，而非当事人双方协商一致的后果。案涉网点房是否“转售”还是“出租”，对于“转售或出租”的相对人，均有其法律规定的救济方式，可依法主张“无权处分、合同无效、赔偿损失”，本案处理并不影响“转售或出租”相对人的合法权益。请求二审法院维护李某的合法权益。

崔某辩称，崔某与村委签订的合同有效，虽然一审判决认为非本村户籍的居民购买涉案房屋存在合同无效，但是可以通过户口转移等方式补签合同，以达到维持合同稳定性的目的。涉案的房屋非居住用房，而是一个集市上的网点，与法律规定的小产权房禁止买卖的房屋，性质不一样。涉案房屋的村委会在进行旧村改造，出让手续正在办理当中，一审时也已经提供给法院，对这个事实崔某是知情的。李某没有单独提起撤销，确认无效，把房屋退给村委会的资格。涉案房屋是崔某婚前房屋的置换，即使有李某的份额，在未确认份额或者说份额没有达到法律规定的共有物可以处分的份额之前，无起诉的主体资格。是李某出轨导致离婚。

水三居委会辩称，崔某与水三居委会签订的合同是有效的。水三居委会并未给李某造成任何经济损失。李某与崔某利用涉案房屋进行经营并盈利。对于鉴定报告不予认可，水三居委会当时并未参与评估。

二审判决

二审法院认为，本案二审争议的焦点问题为：涉案合同无效的后果应否予以处理，以及如何处理。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》的规定：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。本案应适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》规定第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，虽然崔某和水三居委会均不同意互相返还购房款和房屋，但该合同无效后果的处理涉及李某的合法权益，考虑到崔某与李某的关系状况、涉案房屋由崔某占有使用等因素，本案按上述法律规定对合同无效的后果予以处理。

崔某与水三居委会签订《房屋交易协议》后，崔某支付了58万元购房款，水三居委会交付了涉案房屋，因双方签订的合同无效，双方应互相返还。因该房屋系在崔某与李某在婚姻关系存续期间购买，水三居委会应向崔某与李某共同返还58万元购房款。鉴于李某与崔某已经离婚，且崔某与李某对涉案购房款的返还不能达成一致意见等情况，本院确认该58万元购房款由水三居委会向崔某和李某分别返还50%，即向崔某、李某各返还29万元（58万元×50%）。涉案房屋现由崔某占有使用，考虑到崔某与李某的关系状况，本院确认该房屋由崔某向水三居委会返还。

关于李某主张的损失。本院认为，根据法律规定，城镇居民不能购买农村集体土地上的房屋，崔某、李某和水三居委会对此均应知晓，双方违反法律规定签订合同买卖涉案房屋，均存在过错。故对于涉案房屋因升值产生的差价损失1232251（1812251元-58万元），双方各承担50%的责任，即水三居委会应支付崔某、李某616125.5元(1232251元×50%）。基于前述情况，该616125.5元由水三居委会向崔某、李某各赔偿308062.75元（616125.5元×50%）。

综上所述，李某的上诉请求部分成立，本院对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

一、维持山东省莱西市人民法院（2021）鲁0285民初7660号民事判决第一项；

二、撤销山东省莱西市人民法院（2021）鲁0285民初7660号民事判决第二项；

三、莱西市水集街道水三社区居民委员会于本判决生效之日起30日内向李某支付购房款29万元、赔偿损失308062.75元；

四、莱西市水集街道水三社区居民委员会于本判决生效之日起30日内向崔某支付购房款29万元、赔偿损失308062.75元，同时崔某于本判决生效之日起30日内将涉案的水三富兴商城A区36、37号网点房退还给莱西市水集街道水三社区居民委员会；

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