小产权底商房？虚拟式商铺产权人是否有权要求返还商铺、独立经营？-2024深圳小产权房信息

法律焦点：虚拟产权式商铺，是指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租,购房者无法自行经营的商铺销售模式。本案中系争虚拟式商铺虽然办理了独立的房地产证，但产权人在购买商铺时已知晓统一经营的状况，知道其商铺与其他商铺具有不可分割性，如将其所购部分进行独立分割，势必影响商场作为整体功能及效益的发挥，会损害其他大部分产权式商铺业主的相关权益，不利于社会经济发展。因此，不应支持其返还商铺、独立经营的诉讼请求。

关键词：委托合同，房屋租赁合同，虚拟产权商铺，物权行使限制

案例索引

一审：广东省深圳市龙岗区人民法院（以下简称龙岗法院）（2014）深龙法布民初字第1252号民事判决书（未上诉）

再审：深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）（2015）深中法房提字第8号民事判决书（2015年12月23日）

案情介绍

深圳市LS房地产开发有限公司（以下简称LS公司）是位于深圳市龙岗区布吉街道吉华路布吉广场房地产项目开发商，该广场二至四楼物业合计15236平方米为商业用途。2001年7月9日，LS公司与深圳市法兰西施投资发展有限公司（以下简称法兰西施公司）签订了《租赁合同》，约定将上述二至四楼物业出租给该公司，租赁期限12年（2001年8月15日到2013年8月14日）。合同签订后，法兰西施公司在承租物业开办了XYJ超市。LS公司为了便于开发销售，将布吉广场二至四楼层部分分割成产权式商铺对外销售，陈某花系购买了产权商铺的业主。

2001年12月26日，陈某花与LS公司签署《深圳市房地产买卖合同》，并于次日签署《委托出租协议书》，两份合同主要内容是：陈某花向LS公司购买布吉广场第三层B3106号房，建筑面积24平方米，用途为商铺，总价为302640元；装修标准为“配独立电源插座，地面高级抛光砖，天花为石膏板吊顶”；陈某花在购买LS公司所出售的布吉中心广场商铺时已经清楚知道，LS公司已经将二、三、四楼商铺整体租赁给法兰西施公司（XYJ），租期为12年，因此陈某花同意并确认上述事实，同意将购买的商铺在租赁期限内出租给第三方；为了方便经营，LS公司无需按设计图纸进行具体商铺间隔后再租给第三方，并同意国土部门根据施工图纸进行竣工查文；为确保陈某花收益，采取全权委托LS公司出租，陈某花收取固定租金的方式获得回报，委托期间租赁方向和直接收益，均由LS公司承担，陈某花不介入具体的租赁行为；委托出租期限为140.5个月，从2002年1月1日起至2013年8月14日止；陈某花委托LS公司出租月租金为2017元；陈某花同意LS公司在委托期内对商铺进行全面装修，但LS公司必须在委托出租合约期满后3个月内（此3个月LS公司不再承担租金），将商铺按照《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状，并交付给陈某花使用；如LS公司延期交付，以延期时间计，按合同约定的双倍租金标准支付给陈某花。

《委托出租协议书》签订后，双方均依约履行到2013年8月14日，LS公司支付了期间140.5个月的租金给陈某花。2012年11月l5曰，LS公司与XYJ超市有限公司【为法兰西施公司（后更名为深圳市XYJ商业发展有限公司）的股东】签订了《租赁合同》，约定LS公司将其在布吉广场二至四层内合计面积7137.01平方米（2层935.15平方米、3层1143．31平方米、4层5054.55平方米）出租给XYJ超市有限公司，租赁期限十年，自2013年8月15日到2023年8月14日止；合同还约定，LS公司只是表达其持有7137.01平方米物业的业主意见，XYJ超市有限公司如需承租二至四层非LS公司所有部分，需向其他业主争取。其后，XYJ超市有限公司陆续与339户小业主中294户签订了《房屋租赁合同》，租赁期限同样为10年（2013年8月15日到2023年8月14日），首年租金标准为原租赁实收金额上上涨20％，第二年起每年在上一年基础上递增1％。陈某花拒绝与XYJ超市有限公司签订租赁合同，并在2014年3月12目起诉XYJ超市有限公司，要求XYJ超市有限公司返还商铺并赔偿从2013年8月15日起按230元／m2／月标准支付到实际排除妨碍之日止的损失赔偿。2014年5月28日，龙岗区法院作出（2014）深龙法民三初字第331-348号民事判决书（陈某花与其他17位业主共同起诉），判决XYJ超市有限公司按其自愿给付的原实收标准上浮20％标准支付陈某花使用费损失。陈某花不服此该判决上诉至深圳中院。陈某花随即又在龙岗区法院提起本案诉讼。

就陈某花所有的布吉广场第三层B3106号商铺所在位置，陈某花提交此商铺的深房地字第××号房地产证上并未标明地界点坐标，在房产证第九、十页附图标明的地界点坐标为整个布吉广场G06213--8宗地坐标。在双方签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》附表，有整个三层平面的1：150图纸上标明了B3106号商铺所属位置。

裁判观点

龙岗法院对陈某花的全部诉讼请求，均予以驳回。虽然龙岗法院驳回陈某花诉请，但本案涉及争议属LS公司未能充分与业主沟通所致，龙岗法院认为陈某花为此维权所产生的一审诉讼费用应由LS公司承担。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，龙岗法院（2014）深龙法布民初字第1252号民事判决书判决：驳回陈某花的诉讼请求。一审案件受理费555元，由LS公司负担。

上述判决作出后双方当事人均未提起上诉。再审申请人陈某花不服该生效判决，向深圳中院申请再审。深圳中院于2015年6月10日作出（2015）深中法房申字第15号民事裁定书，裁定由深圳中院提审该案。

再审法院认为，陈某花的再审理由部分成立，再审予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用情势变更原则不当，再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，于2015年12月23日作出（2015）深中法房提字第8号民事判决书，判决结果如下：一、撤销龙岗法院（2014）深龙法布民初字第1252号民事判决；二、LS公司应于本判决生效之日起10日内向陈某花支付违约金至本判决生效之日止（2013年11月15日至2014年7月每月1812.57元，2014年8月至2015年7月每月1790.36元，2015年8月至2015年12月每月1767.92元，此后按每月4034元标准至本判决生效之日止）；三、驳回陈某花的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费555元由陈某花负担；再审案件受理费1111.05元，由LS公司负担。

【案例二】张某全、谭某文、罗某和深圳市HWJ装饰材料有限公司房屋租赁合同纠纷三案

法律焦点：形成不定期租赁合同关系的虚拟产权式商铺的出租人与承租人可以随时解除合同。在业主大会形成有效决议前，无证据证明出租人请求收回商铺损害了其他大部分业主的合法权益，出租人请求收回商铺是其对商铺享有的合法处分权。

关键词：虚拟产权商铺，不定期租赁

案例索引

一审：广东省深圳市龙岗区人民法院（以下简称龙岗法院）（2011）深龙法民三初字第3231、3232、3553号民事判决书

二审：深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）（2012）深中法房终字第2559-2561号民事判决书（2012年12月19日）

案情介绍

位于深圳市龙岗区龙城街道办盛平社区的新龙岗商业中心1号楼，共三层，为未实际间隔的产权式商铺，共规划为1275户，总建筑面积为18267平方米，开发商为深圳市千岗地产开发有限公司（以下简称千岗地产）。包括本案张某全、谭某文、罗某在内的各业主于2003年间向开发商千岗地产购买了涉案商铺。各业主购买商铺后共同委托深圳市文庄物业管理有限公司（以下简称文庄物业）对涉案新龙岗商业中心1号楼进行统一出租经营。2005年4月3日，文庄物业将涉案新龙岗商业中心1号楼整体出租给深圳市彩世纪实业有限公司（以下简称彩世纪公司）经营美家天地家居商场。2006年间，由于彩世纪公司拖欠租金，商铺业主追讨租金未果，引发多次大规模群体性纠纷。2007年，文庄物业诉至龙岗法院要求解除与彩世纪公司签订的租赁合同，并要求其支付拖欠租金近300万元，案号（2007）深龙法民初字第1422号。2007年6月21日，彩世纪公司搬离涉案新龙岗商业中心1号楼。由于文庄物业于2006年9月25日被吊销营业执照，涉案新龙岗商业中心1号楼由业主收回。2007年7月20日，涉案新龙岗商业中心1号楼最大的业主深圳市深长岗投资有限公司（以下简称深长岗公司）为经营该楼，专门成立了“深圳市HWJ装饰材料有限公司”（以下简称HWJ公司），为了理顺涉案商铺统一经营模式，各业主推选梁某坚、万某明等11人作为业主代表，在法定条件具备的情况下成立业主委员会。大部分业主向上述业主代表出具了《声明及授权委托书》。《声明及授权委托书》内容为：一、确认上述11人为业主代表，在法定条件成立时由该11人成立业主管理委员会；二、确认上述业主代表与HWJ公司、深圳市深长岗投资有限公司签订的有关新龙岗商业中心1号楼的《租赁合同》（作为委托附件1），确认业主代表开会讨论通过的租金分配方案（作为委托书附件2）,确认收取租金的账户。本案三名原告中，张某全、谭某文签了该《声明及授权委托书》，罗某没有签，张某全签订了后又于2009年10月19日向业主委员会出具一份《关于终止授权委托的通知》。2007年9月16日，上述业主代表以首届业主管理委员会的名义达成了《关于新龙岗商业中心1号楼商场经营模式的决议》和《关于租金分配方案的决议》。《关于新龙岗商业中心1号楼商场经营模式的决议》的内容为：一、新龙岗商业中心1号楼由深长岗公司的全资子公司HWJ公司承租，租赁期限自2007年7月8日至2009年7月7日止。（期限届满后HWJ公司在同等条件下有优先承租权，租金标准根据市场情况另行协商）。二、HWJ公司于每月15日前支付当月租金给全体业主。（1）2007年10月至2008年3月31日，每平方米商铺租金20元。（2）2008年4月1日至2009年7月7日，每平方米商铺租金25元。三、深长岗公司对HWJ公司拖欠的租金及全部债务负连带清偿责任。四、正式《租赁合同书》另行签订。《关于租金分配方案的决议》的内容为：根据对周边同类商场的租金分配比例调查，及本商场各楼层目前评估价，结合业主买楼时各楼层平均价情况，确定2007年10月1日至2008年3月31日的租金按如下比例分配，一楼25元/平方米、二楼20元/平方米、三楼15元/平方米，2008年4月1日至2009年7月7日租金按如下比例分配，一楼30元/平方米、二楼25元/平方米、三楼20元/平方米；各商铺应交的租赁税费由各业主按法律规定承担。2007年10月30日还通过了《〈关于租金分配方案的决议〉修正案》，对《关于租金分配方案的决议》内容如下修正：第一款中“2007年10月1日至2008年3月31日的租金按如下比例分配”改为“2007年10月1日至2008年6月30日的租金按如下比例分配”；第二款中“2008年4月1日至2009年7月7日租金按如下比例分配”改为“2008年7月1日至2009年7月7日租金按如下比例分配”。经龙岗区法院向上述个别业主代表了解，业主代表曾根据上述决议内容与HWJ公司、深长岗公司签订《租赁合同》，但由于保管不善，《租赁合同》已丢失，无法向法院提交，HWJ公司在庭审中则坚持认为双方并未签订《租赁合同》。HWJ公司于2007年7月份接手涉案新龙岗商业中心1号楼后用于统一经营家居建材市场，起初按业主管理委员会的决议向业主委员会支付租金，由业主委员会按决议内容向业主分配租金。但后来因涉案新龙岗商业中心1号楼的业主管理委员会始终未登记成立，HWJ公司认为业主委员会组织不合法，拒绝向业主委员会支付租金，并绕过业主委员会按业主委员会决议的分配方案直接向业主分配租金。从张某全、谭某文、罗某起诉前一年至张某全、谭某文、罗某起诉时（案号2559、2560两案起诉时间为2011年5月16日，3561案为2011年6月2日），HWJ公司分配给张某全、谭某文、罗某的租金情况详见附表。2011年5月16日起，张某全、谭某文、罗某认为HWJ公司分配的租金严重偏低，遂诉至龙岗法院。

据HWJ公司统计，新龙岗商业中心1号楼1275户中惠州大亚湾纳盟实业有限公司和深长岗公司拥有573户，拥有的建筑面积共7291.53平方米，该两公司均为HWJ公司法定代表人曾某全实际经营，实际经营面积达40%。其他702户分散为其他小业主，2007年要求统一经营时，有459户向业主代表出具了《声明及授权委托书》，涉建筑面积6961平方米，签订声明书加上曾招全实际经营的面积占总建筑面积的78%。目前HWJ公司已将商铺出租给经营建材的商户经营使用，正处于正常经营过程中。涉案新龙岗商业中心1号楼第一层指导租金2010年每平方米为35元，2011年每平方米40元。

原告张某全、谭某文、罗某诉讼请求：一、解除张某全、谭某文、罗某和HWJ公司之间的租赁关系；二、HWJ公司将张某全、谭某文、罗某的商铺归还张某全、谭某文、罗某；三、HWJ公司支付2009年5月至2011年5月期间少付的租金（扣减被告已支付的租金），按每月每平方米100元计算；四、诉讼费用由HWJ公司承担。

深圳中院二审审理过程中，张某全、谭某文、罗某提交了一审起诉后至2012年11月收到的租金数额，HWJ公司二审提交了其支付给各案业主从一审起诉至2012年10月的租金的统计表。另查，HWJ公司将涉案新龙岗商业中心1号楼重新规划，分租给多家建材家居商户。

裁判观点

依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经龙岗法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除张某全、谭某文、罗某（详见附表）与HWJ公司的租赁关系；二、HWJ公司应于本判决书生效之日起7日内向张某全、谭某文、罗某支付尚欠的商铺租金（各案数额详见附表）；三、HWJ公司应于本判决书生效之日起30日内将张某全、谭某文、罗某名下的商铺交还张某全、谭某文、罗某；四、驳回张某全、谭某文、罗某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（张某全、谭某文、罗某已预交）由HWJ公司承担，各案数额详见附表。

双方当事人均不服龙岗法院判决，上诉至深圳中院。

深圳中院认为，HWJ公司的上诉没有依据，本院不予支持。张某全、谭某文、罗某的上诉部分有理，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项的规定，判决如下：一、维持龙岗法院（2011）深龙法民三初字第3231、3232、3553号民事判决第一、三项；二、变更龙岗法院（2011）深龙法民三初字第3231、3232、3553号民事判决第二项为：HWJ公司应于判决生效之日起十日内向张某全、谭某文、罗某支付到本判决确定之日的欠付的商铺租金（各案数额详见附表）；三、撤销龙岗法院（2011）深龙法民三初第3231、3232、3553号民事判决第四项；四、驳回张某全、谭某文、罗某的其他诉讼请求；五、驳回HWJ公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务．应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费均由HWJ公司承担，本院多收二审案件受理费，由本院返回张某全、谭某文、罗某。

案例述评

一、虚拟产权式商铺的概念

产权式商铺是一种产权与经营权分离的房地产产品形式。业界一般将产权式商铺分为虚拟式商铺和独立产权商铺两种类型。虚拟产权式商铺，即指开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间隔断的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。

二、虚拟产权式商铺能否办理产权登记

从全国范围看，绝大多数省市地区对虚拟分割式产权商铺的物权登记采取默认态度，而北京、上海等地在虚拟分割式产权商铺模式疯狂扩张后，出台了政策明确禁止相应产权登记。但也有如安徽合肥市相关部门对虚拟分割式产权商铺的法律地位出现了反复。

1．不予登记。

（1）《不动产登记暂行条例》（2015年3月1日起施行）第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况。

（2）《房屋登记办法》（自2008年7月1日起施行）第十条规定，房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。

（3）《上海市房地产登记条例》（2009年7月1日起施行）第八条规定：“房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。土地的基本单元，是指土地权属界线封闭的地块或者空间；房屋的基本单元，是指有固定维护结构、具有规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。”

（4）北京市住房城乡建设委会同房管局、发展改革委、规划分局、商务委、国土分局等多部门于2011年联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，该通知第五条明确，商业、办公类项目房屋登记的基本单元是界限固定、可独立使用、有明确唯一编号的房屋或者特定空间。通知还明确禁止以任何虚拟、划线分割的方式对房屋单元加以分割和登记。禁止房地产开发企业通过返本销售或者售后包租的方式销售商业、办公类房产。

（5）国家建设部住房市函（2001）058号文件规定：已办理所有权初始登记的商场内具有独立使用功能，固定界址和隔离设施，依法可分割销售的摊位，可予以办理房屋权属证明。其中有“隔离设施”是办理房屋产权证书的必备条件之一。

2．不得销售。

（1）南京市2006年开始严格按建设部要求停止办理产权式商铺的分割，停止办理产权式商铺的预售许可，禁止产权式商铺的销售。

（2）合肥市房地产管理局2005年1月规定，凡规划分割的商场、办公楼都将禁止销售、转让。如要进行销售、转让，房屋必须符合房屋权属登记条件，就是房屋必须是在有关部门批准下建造，经建设、规划、公安、消防等部门验收备案，并且每个销售单位都必须四面有墙，有着明确永久的四至界限结构，能明确到幢、层、套、间。

（3）深圳市规划与国土资源局2004年初下发了《关于规划商场办公楼转让有关业务操作的通知》，规定：商场、办公楼转让应以权属单元为转让标的。房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让，未经房地产及相关部门审核程序的，房地产登记部门不受理分割预售和登记。

（4）《山东省商品房销售条例》（自2005年7月1日起施行）第二十七条规定：“住宅商品房应当按套销售,不得分割拆零销售;商业用房、写字楼等其他商品房应当按幢、层、套、间进行销售。”

3．允许登记和销售。

（1）合肥市对虚拟分割式产权商铺开发模式的政策考量则经历了从默认到禁止、又从禁止到允许的反复。合肥市房地产管理局发布的《合肥市商业设施分割销售管理暂行规定》（合房〔2009〕57号）改变了2005年以来对虚拟分割式产权商铺模式产权登记、销售的立场，明确允许分割销售商业设施，改变了2005年“禁止销售、转让划线分割的商场、办公楼”的规定，强调除“土地出让合同中约定或规划许可证中规定商业设施应当整体出售或自营的，不得分割销售”外，“在符合国家有关政策规定的条件下，允许房地产企业分割销售四周有明显界限的商业设施”。

（2）目前长沙、陕西等地对这种虚拟式产权商铺予以登记，但其发展趋势是控制越来越严格。

三、虚拟产权式商铺所有权的性质

依照我国《民法典》第二百九十八条的规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。按份共有又称为分别共有，是指两个或两个以上共有人按照各自的份额分别对其共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。其法律特征是各个共有人对共有物按份额享有不同的权利；各共有人对共有财产享有权利和承担义务是根据其不同的份额确定的；各个共有人的权利不是局限于共有财产某一具体部分，或就某一部分单独享有所有权，而是及于财产的全部。

虚拟式产权商铺中，各商铺买受人对商场按投资份额享有不同的权利，各共有人取得收益和承担义务是根据其投资份额确定，虚拟式产权商铺并不是每个商铺的买受人就其所购的图纸意义上的面积单独享有所有权，而是对商场整体享有一定比例的份额，因此，完全符合按份共有的特征。

虚拟产权式商铺权利性质属于按份共有，因为商场作为一个整体，却有两个以上的所有权人，且各产权人依投资多寡来享益相应比例。

事实上，多数情况下开发商或经营商并不对商场作物理上的分割，即便作分割，也是出于经营之需，租赁业务管理公司亦并不把每个商铺所获收益发给该商铺所有者，而是将整个商场的收益依业主投资额多少分配给各投资者。因此，如果某个商铺的所有者依合同上标注的编号和位置，占有、使用所购商铺的话，不仅违反合同原意，也可能侵犯其他铺主利益，破坏了商城整体经营的商业价值。如果签约时就知商铺允许独立经营，位置偏僻的商铺将难以卖出，虚拟产权式的商铺将不可能销售下去。由此，应当认为，虚拟产权式商铺买卖合同中约定的商铺位置只是一个虚拟符号，不具实质意义，各商铺投资者仅依自己所占份额的大小来获取收益。

由此可见，虚拟产权式商铺各所有者之间的关系，应认定为按份共有关系。故此，我们主张虚拟分割式产权商铺系独立物权客体，应给予产权登记，并明确其物权属性为地役权，以此理清业主之间以及业主与运营公司之间的权利义务关系。

四、虚拟产权式商铺小业主的权利限制和救济途径

上引案例一中，陈某花对其所购商铺虽然办理了独立的房地产证，但其在购买商铺时已知晓统一经营的状况，知道其商铺与同一商场其他商铺具有不可分割性，如将其所购部分进行独立分割，势必影响商场作为整体功能及效益的发挥，会损害其他大部分产权式商铺业主的相关权益，不利于社会经济发展。因此，不应支持其返还商铺、独立经营的诉讼请求。从陈某花持有房地产证这一点上看，其对所购商铺的权利与建筑物区分所有权中的专有权相似。但究其实质，其所享权利并非建筑物区分所有权中就专有部分的所有权，而是按份共有的共有权，因此，在其要求分割其所占份额时，如果其分割的行为必然损害其他共有人的长期利益，则除非其同意赔偿其他共有人损失，否则其请求不能得到支持。

上引案例二中，商铺买受人虽未取得所购商铺的房地产权证，但被法院认定买受人作为业主与商铺的使用人HWJ公司之间形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同，而且鉴于目前涉案新龙岗商业中心1号楼没有召开业主大会，无法体现大部分业主是否要求一定要统一经营，是否要求继续出租给HWJ公司，因此，在业主大会形成有效决议之前，并无证据证明张某全、谭某文、罗某请求收回商铺损害了其他大部分业主的合法权益，张某全、谭某文、罗某请求收回商铺是其对商铺享有的合法处分权，故法院依法予以支持其关于归还商铺的请求。

应当说，上述案例之处理结果还是存在一定矛盾性的，这种矛盾主要体现在以下两个方面：一方面，案涉产权式商铺究竟能否取得产权登记，对案例一中已取得产权登记的商铺产权人陈某花未予支持其要求取回商铺的请求，理由有二：一是该商铺已与布吉广场其他商铺一起形成一个完整、独立的整体，具有不可分性。在此情况下，如陈某花坚持要将其所在部分进行独立分割，势必影响商场作为整体功能及效益的发挥，会损害其他大部分产权式商铺业主的相关权益，不利于社会经济发展。二是我国《物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。因此，陈某花在对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，其行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。故对陈某花要求LS公司返还涉案商铺的诉讼请求，不予支持。对案例二中，未取得商铺产权登记的商铺买受人张某全、谭某文、罗某要求返还商铺的请求却予以支持。支持理由主要有二：一是认为买受人作为业主与商铺的使用人HWJ公司之间形成不定期租赁关系。依照我国《合同法》第二百三十二条【注：参见民法典第七百三十条】的规定，不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同；二是目前涉案新龙岗商业中心1号楼没有召开业主大会，无法体现大部分业主是否要求一定要统一经营，是否要求继续出租给HWJ公司，故在业主大会形成有效决议之前，并无证据证明张某全、谭某文、罗某请求收回商铺损害了其他大部分业主的合法权益。我们认为，这种判案理由值得商榷，且不论买受人张某全、谭某文、罗某对其所购商铺能否取得物权登记，单就法院认定的商铺租赁关系而言，就存在一个部分与整体的权利行使与的问题，也即存在前引案例一中的我国《物权法》第七条规定的适用与否的问题，如果认定三买受人行使物权，则也应当遵守法律，不得损害他人合法权益。至于说到未召开业主大会，是否有证据证明张某全、谭某文、罗某请求收回商铺损害其他大部分业主合法权益的问题。依照我国《民事诉讼法》第六十四条第二款的规定，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。据此，法院在审理该案中，对双方当事人均难以提供兴万家商场业主大会决议的情况下，完全可以依职权征求该商场各商铺买受人的意见，以此解决案涉三买受人要求收回商铺是否侵害其他买受人权益的问题。

（一）产权式商铺小业主的权利限制

法院在裁判前文类似案例时,主流观点认为：虚拟产权式商铺,其所有权的行使应受到一定的限制。商铺业主出于投资目的,将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,以期获得定期定额的投资回报,其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。该类型商铺业主的所有权要受到一定的限制,主要表现为：一是在委托经营期间内,业主享有收益权和处分权,但不直接占有商铺,也不经营商铺;二是委托经营期满后,业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务,必须遵守管理规约并符合大多数业主的共同决定。

按照双方的合同约定,在合同终止后小业主本应有权主张返还商铺。但因为小业主所购买的商铺仅占整个物业中极小的一部分,且没有独立的墙体将其购买部分与相邻其他商铺、过道等相隔离,在该商铺所在的楼层范围内,其不是独立的封闭空间。因此,该小业主与该商业中心同楼层其他业主之间的空间权利处于交织状态。小业主作为商铺所有权人,在行使其物权时,应受制于全体业主的整体意志。我国《民法典》第二百七十二条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”因小业主在购买商铺时已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式,其应当知道该商铺所有权的性质不能完全等同于独立商铺,其权利行使必然要受到一定的限制,必须服从于大多数业主的整体意志。若商铺任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥,损害商场其他业主的权利,造成社会财富的极大浪费,不利于社会经济发展。若绝大多数业主继续将商铺租赁给商业管理公司或实际承租人统一经营的,法院则推定此即符合广大业主共同利益的商铺使用模式。按照少数服从多数的原则,此模式应当作为全体业主的整体意志予以维护,故不支持小业主返还商铺的请求。

同理,若承租人违约迟延履行支付租金的义务,小业主亦存在无法解除合同的法律风险。在司法实践中,基于维护市场交易的稳定性,避免侵害其他业主的合法权益的法益选择,也有法院驳回小业主解除合同的诉请,仅判定承租人应支付租金及违约金。

（二）产权式商铺小业主的权利救济途径

小业主可依据《民法典》第二百七十八条第一款第（九）项关于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项……，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”的规定,就商铺的租赁问题召开业主大会,形成有效决议,则可以有效表达全体业主的整体意志,改变对其商铺的处分方式。

作者介绍：

颜宇丹律师

广东丹柱律师事务所创始合伙人、主任

中国政法大学在职法学博士，深圳市首届优秀女律师、深圳市人民监督员、深圳市罗湖区人民检察院首届听证员、深圳市律师协会第十届宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、第十一届中小型律师事务所发展与指导工作委员会委员、实习律师面试考官，深圳市贵州商会理事，深圳市贵州瓮安商会副会长，深圳市总工会专家讲师团讲师，深圳电视台、深圳广播电台常驻嘉宾律师，中国法制出版社特约作者，《深圳律师》杂志编辑兼特邀撰稿人，著《婚房保卫战》《房地产纠纷案例述评：类案裁判规则深度分析》等书。撰写专业论文数百篇并发表，受各类媒体采访数百次。

个人擅长房地产工程领域、民商事经济案件、公司各类诉讼及非诉业务、公司常年法律顾问、刑事辩护及代理刑事被害人控告追赃等。执业十余年来，主办和参办上千起诉讼及非诉业务，办理一些行业内具有代表性的成功案例，在业界具有一定知名度和良好口碑。作为指导老师培养实习律师及在校法学生10余名，带领的主任团队实办派组合，多领域并举，各有所专。

刘京柱律师