公明小产权房排名，专家推荐老破大，这三点建议让人信服-2024深圳小产权房信息

问：请问老师，总价400w元左右，小三房，目标西部，但是没有多少可选标的。请问正大城值得入手吗？还是选择龙华老城的小三房(楼龄偏老)。个人开车出行，对地铁要求不太高。感谢老师~

答：400万，西部，小三房，为毛总是有这么多的执着?明明钱不多，还一定要扎堆西部，还一定要三房，执着的结果就是西部三类地段的下等马。比如正大城，明明在公明，非要自称光明，光明都要看远十年的发展周期，何况公明？龙华老城，已经不是西部了，那是龙中。龙华老城的老房子，层层叠叠，一堆一堆，就是不涨。是不是应该转换个思路，三房能不能改成二类地段的两房，能不能改成一类地段的学区一房，能不能换成东部片区的上等马?等等。预算受限，但思维不能受限。

问：首付80w，工作区域集中于福田南山，考虑到想自住问题想定福田。不打算结婚，适合一个人两个人住即可。考虑到潜力问题是想房子涨了卖掉后更有机会置换大一点的房子，如果一直没涨拿着固定工资比较难在五年左右置换(闻者伤心见者流泪)。深夜翻遍了十三星球和中介房源，感觉还没有入门，但急于跑步入场。地段好潜力大一点的面积太小30平左右，比如花好园和各大买得起的学区房，想着如果真的要住五六年有点憋屈了。大一点的40平左右最好，但怎么看都觉得潜力不大。求十三点拨一下。

答：钱少好难点拔，十三也不是印钞机。80万哪怕是首付三成总价也最多260万，你确定能买的起学区房?或者对福田的学区房有什么误解。200多万，又想自住，我建议就不要考虑什么地段好潜力大了，先满足自住不憋屈再说。买个老旧一点的大一居，好好装修下，比窝在29平的花好园单间天天享受滨河路的噪音，生活质量要高的多。

问：您好，我的预算是不超过700万，夫妻在车公庙和竹子林上班；需求是需要带好点的小学学位，离地铁10分钟以内，面积不低于80方(自住)，周边配套尽量齐全，麻烦老师帮我推荐推荐？

答：你给的限定条件其实很明确了，单价低于9w的名校小学学区房，这个在福田已经很难实现了，我们熟知的名校如百花、荔园、明德，均价都已经超过10w。而小学的优劣排名，是很难查询对比的，因为没有统一的小考，每年的五大招生人数和小学5A数能一定程度反映成绩。你们工作在车公庙、竹子林，地铁1、11、7、9号线都方便的情况，往东可以关注石厦、保税区，往西可以去到南外大冲看看。

问：老师好，龙岗区域西边的房产怎么样呀？比如熙景城

答：龙岗区域西边，听起来那么拗口，本地人管那叫平湖，这个区位很是一般。第一，除了10号地铁，没有其他值得称道的利好了，而地铁助力有限，因为基础配套很弱，地铁难遮百丑。第二，像一个大工厂，满眼厂棚区，商品房，旧改都很零碎，没有连成片，没有量变就难以质变，任何配套都要人流支撑。第三，光芒不够，购买力有限，平湖虽然是电商大本营，但是一些平湖上班的甚至更愿意买到隔壁的龙中去。第四，说回熙璟城这个盘，楼盘自身还是不错的，但离地铁口远，对面就是华南城，华南城有点像18线县城商场

问：星主，你好1.我的预算500万，首付5成，准备买2房。2.对学位有要求，深圳前30左右。3.购房的目的是投资兼学位，更大的追求升值空间。4.自己工作生活的地方：福田沙尾，倾向片区是沙尾、石厦、前海。5.准备持有周期：6年左右，小孩5年后上初中，上完初中考虑置换。19年1月购入一套光明玖龙台4房，2023年初才能出售。目前手头现金300万，想买地段、学位都好一点的小两房用作投资，目前我比较心仪鼎太风华，特别1到6期，但我们预算只能买七期的小两房，50多平，同时看了诺德，中海玫瑰园，阳光华地苑。自住沙尾，也考虑带石厦学位的小区，价格9万左右，跟前海价格差不多。请问选哪个会比较好？

答：感谢付费咨询。看你的居住工作情况，石厦片区本来应该是不错的选择，近几年成绩很稳定，房价十分坚挺。但石厦片区位于福田成熟片区，中小户型又过多，估计不符合你更大追求升值的需求。前海太热，诺德小两居已冲高到10万一平，目前接手很可能要站岗一段时间，鼎太小区太大，属于居家盘，一向不是领涨先锋。如果想最大程度追求升值，鉴于你孩子五年后升初中，最佳选择是买入处于上升期的学区房源，从中上学校变为名校，才有暴击可能，当然也会存在一定风险，但风险从来与机遇并存，具体可咨询十三。

问：十三老师，请问从长远来看，北上深房价会一直涨下去嘛？深圳房价的天花板能看到多少呢？

答：从长远来看，北上深房价当然会一直涨，因为通货膨胀一直在继续啊。深圳房价的天花板，明年中旬短期到顶，长线则没有顶。不出意外，深圳未来会是全中国房价最高的城市。

问：深圳多少价位区间的房子平均涨幅可能会最高呢？

答：3000万以上的高端物业，按套放卖的，因为人是往上走的，而这种往上已无“路”可走，所以卖家惜售，而深圳是一线里入场门槛最低的，可以承载全国的大体量资金，中国14亿人口，有钱人的绝对数值多。其实买房最重要的是，闪电来时，你要在场。与其绞尽脑汁想，不如撸起袖子买。

问：外地贷款记录未结清，现在想在深圳投资一套。想买450左右的总价房子，除了全款抵押外，有其他方法做到三成或者接近三成首付吗？好评能做到吗？因为资金有限，预计只有100_150左右的首付。

答：前两年深圳的按揭评估价下调过一次，现在正常盘能做到成交价评估，但是想拉高是有难度的，并且也没有针对外地投资者好办理的5+2产品。走全款抵押是目前最适合的方法。

问：十三老师好，刚需改善住房，有差不多380万现金，首付五成，二胎家庭，两年后要上小学。最近看了碧海片区如泰华阳光海，华丰前海湾，香缇湾等次新盘，价格已不低，学位还一般；其次为了学位也考虑过南头豪方天际，前海东岸，学位占优，预算内只能勉强买个70多平小三房；除此之外，自住可否选择光明玖龙台，不考虑通勤。以上三个方案十三老师更推荐那个，我这个预算和情况可选性是不是不多，感谢指点！

答：750万总价，三房，还要买南山和宝中，还要次新，就不必考虑学位了，反正也不可能兼顾。这三个一定要选，我会建议碧海，玖龙台投资预期远大于自住，你两个娃，真心没必要。豪方天际学位也不占优，片区少点概念，噪音又大，不如去碧海占个坑，碧海的学校会逐渐向好的。

问：你好！我们家庭目前年收入200w左右，福田有一套红本自住房大面积但学位很一般（市值1500左右），两套小产权房，一套已经准备旧改，还有三套历史遗留房在办红本。罗湖一套红本房，布吉一栋农民房。目前房贷月供3万左右。想问如果把自住房置换再加杠杆买一套3000w左右的房可行吗？福田和南山的哪个楼盘比较推介呢？

答：抱歉才看到信息；这个总价只有深圳湾、香蜜湖；选择也相对容易，照顾自身感受就好；但如果还想在兼顾自住和升值的情况下可以1+1的方式去操作

问：星主老师您好预算:300~400(一次付款，不贷款)；目的:投资。计划投资城市:深圳、三亚市(吉阳区的新片区)、北京，三选一。(这三个城市都不了解)?咨询帮忙解决的问题:这三个城市选哪一个投资回报率及流动性较好。辛苦老师了。

答：你的问题貌似是个好问题，但认真回答是浪费我时间，不要以为有点钱就任性，北京限购你破的了？三亚五年社保破的了？深圳确定能入户？与其纠结投资回报率和流动性，不如先看有资格买哪个城市再说，另外全款买你确定是为了投资？

问：请教大神，无学位要求，首房首贷200多万总价是买罗湖星桂园1室一厅37平，还是东方瑞景苑的2房59平，看了大神们的建议已经果断放弃的惠州，攒钱买深圳，另外，深圳金地龙城中央60多平公寓和万科时代广场公寓能买吗？感觉价格低又带装修好吸引！谢谢大神