小产权房买卖感受？新手买房的经历-2024深圳小产权房信息

买房是大家人生中都会经历的一件事情，身边有很多亲戚朋友们已经买过房子的，可以向他们了解咨询一些问题，避免自己在买房的时候忽略了这些问题。小白买房是因为多年租房困扰，所以就有了结婚前也要买房的想法，但不想把这件事情告知大众。但小白身边买房的三五个亲密朋友都是女性，基本都是交给了另一半操作所以没有从朋友那里得到有效帮助。

首先是买二手房还是期房？楼层地段怎么选择？前期资金要准备多少？

我是2020年初有了买房的想法，当时存款加现金有17万左右。跟朋友要了一个百度房产中介的微信，刚开始是想买二手房可以直接入住，给中介的要求是不要一楼二楼顶楼，不要步梯房要电梯房，房龄15年以内。因为是一个人住，要二房一厅就可以了。为啥不要一楼？首先不安全，底层不仅容易潮湿，发霉，滋生蚊子，光线也不好。为啥不要二楼，那就是厕所容易堵和反水。顶楼一到大夏天，不仅闷热不透气，用空调电费多，还容易漏水。房龄超过二十年，基本都是装修老旧、保养不好漏水多要重新装修过，这样子还比不上买期房。我的想法是选择小高层电梯房。为啥呢，是因为目前消防云梯的工作高度为32～52米，相当于17层左右的高度，最高只能达到18层。所以不建议买的楼层是超过18层以上的楼层。个人认为黄金楼层是总高的一半，也就是说9楼上下，理想是6～9～13层。中间层房屋的空气质量相较于低层更好，同时要考虑电梯高峰期乘坐。

买房目的基本都是自住上学交通就医如何，所以也要从这几个方面上看地段：

（1）交通：买房选房，上下班出行离不开交通，不论是考虑自己开车还是搭乘公共交通，便利性是一定要考虑的。因此要关注交通工具的种类、距离站点是否方便，路段是否拥堵。个人建议小区位置尽可能靠近双向4车道，如果不靠近也可以退而选择只有一段5公里以内双向2车道的小区。

（2）配套：与衣食住行相关的基本生活配套是否齐全，比如菜市场、超市、学校等，在基本配套满足后，可关注医疗、商业等配套。

（3）周边环境：如果小区靠近路边，住宅楼尽可能不要选择靠路边和菜市场那些楼房，也不要选择楼下有商铺的，要不然会非常吵闹。周边环境好坏直接影响居住的舒适度和个人的身体健康，以及后期房子是否易于转手卖出。有利的环境可以增加卖点，对于周边的不利因素那就是不可忽视的缺点。特别注意周边不要有垃圾处理厂、焚烧厂、屠宰场、污水处理厂、殡仪馆、重工业企业等，污水和废气的排放，影响人们的身体健康。

（4）区域前景：政府的规划，区域的未来发展前景，这些也都是买房的时候要考虑的。区域发展越完善，个人的生活也越方便，房子的价值也随之提高。当下房价过高，买房时一般会在同等区域、同等地段选择价位合适的楼盘。户型好坏，地段优劣，就学是否便利、房屋质量等都是要考虑。

如果要买二手房的话，需要准备最少费用：24.6705万

（1）以两房一厅90平方，本地平均单价8500，成交总价为76.5万为例，首次购房贷款比例可以为80%，但银行评估这套房子的总价会比实际价格低5～10万左右，因此首付款应该为:

贷款额=评估价*贷款比例：即66.5*80%=53.2万

净首付款=总房款－贷款额：即76.5－53.2=23.3万

（2）交易手续费：建筑面积*3元/平方：90*3=270元。

（3）产权登记费：个人：80元/宗；每加1人增收就会10元。

（4）交易契税：购买家庭的少有的住房，单元总建筑面积90平方米以下的普通的住宅：地税局的评估价*1%;购买家庭的少有的住房，单元总建筑的面积90平方米以上的-144㎡以下的：地税局的评估价*1.5%。

即66.5*1%=6650

（5）交易印花税：个人住宅：免征。

（6）抵押登记费：抵押权人是个人住宅：50元/宗。

（7）证照印花税：5元/证，每增加1人加收5元。

（8）二手房中介费收取标准一般是房屋成交价格的1%至2%，在中介过程完成后、签订购房合同时交付：即66.5*1%=6650

如果要买期房的话，需要准备最少费用：17.608万

（1）如果购买期房，第一套房首付不能低于总房价的20%，那么首付款至少是76.5*20%=15.3万。

（2）契税：76.5*1%=7650

（3）维修基金：76.5*2%=1.53万

（4）抵押登记的成本：住房为50元/户。

（5）产权登记费：住房80元/户，证件费用10元/册。

（6）交易印花税：个人住宅：免征。

评估购房能力，对于工薪层来讲经济能力有限，都会采取贷款的方式买房。贷款每个月需要交一定数额的月供，为了保证生活质量不受影响，避免断供的风险，小白建议月供的数额最好控制在总收入的50％以下，同时要考虑到当地银行贷款利率，可提前在软件上算下月供。2020年首套房利率为5.88％，贷款61万30年的月供是3610元。而我每月固定支出3500元

包含：

房租1100元，水电费100元，宽带和话费100元，每月生活费2200包含伙食、水果、日用品、衣服鞋子等。

所以税后月收入要超过3610+3500=7110

当时百度房产中介给我推荐了几个楼盘，有的户型不怎么么好，有的价格超出心理价位就没有去看房。自己也从58等二手房网站上看下有没有资源，比下价格。至于房产的真伪可在看房时查看房东的身份证和房产证是否对的上，一定要当面验真免得产生纠纷。寻找二手房房源过程中接到电话推荐预售新楼盘，觉得户型合适就去看了沙盘。预售楼盘好处就是可以随便选择楼层和户型，看期房要怎么看房才避免入坑？说下小白的痛点吧：

（1）买房其实选择口碑好的开发商很有必要。一般好的开发商资质高、资金充足。小白选的房开是本地老牌企业，二十年前开发了本地别墅区和部分小区，上一盘是2016年交付了。

（2）查看五证，所谓五证就是指《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。这里又说到小白入了两个坑，第一个那就是小白当时就是交了定金后才想起来看证书，不过好在预售证和施工证都有。大家一定要记住，没有交钱前一定要看证书，前后顺序很重要要不然就有可能入坑了。第二个就是国有土地使用证期限，小白当时交了首付后在签合同时才发现土地使用期限只有50年而已，当时后悔想不签合同，怕房开只退首付不退定金，只能自己安慰自己了。

（3）选地段、楼层，按照上面所说选择号就可以了。这里又说到小白入的坑，那就是小白选的小区的尾盘，同个小区其他房子一期是在2008年交付的，二期是2016年交付的，欲哭无泪，后来售楼部说交付后会跟其他房子有围墙分开。

（4）选户型，挑选户型时，首先要看户型的朝向。朝向优劣的顺序依次为：正南、东南、东、西南、北、西。小白在外租房感受到一个问题就是晾晒衣服的阳台必须得是在公共场合，在次卧的都不能要。

（5）看优惠，对于开发商给出的优惠，要多打听，多分析，多判断。价格挑选比较个人承受范围、交通状况、社区环境、户型结构等条件衡量楼盘价格。这里又得说下小白了，小白当时一个人过去看的沙盘，觉得户型地段合适，价格也在心理范围内，刚好第一天预售优惠99折就下定金了。最终确定我要了，售楼部开单给我，中介（小白是接到电话推荐的楼盘，所以有中介）才说他那里的折扣点也算上。下单时没有跟售楼部人员砍过价（当时不知道买房子还可以砍价???），也不知道中介也有折扣点。

（6）远离设备层，设备层是专门供水，供电的中间楼层，要是常年居住在设备层的附近的话，不仅机器设备的噪音把人折磨得无法休息。至于要不要选择槽钢层，那就看个人了，毕竟优缺点众说纷纭。还有客厅阳台避免遇到切砖不是落地窗的，这种楼层基本上户型图都有标注，没有标出来也要跟售楼部确认。这三种楼层能看楼盘的要先看下楼盘，小白当时真的是对买房脑子一片空白的小白，第一次看沙盘就下定金了，谁知后面房子起来后才发现购买到的楼层恰好是槽钢层。