买小产权花园房团购要求业主替其交车位维修基金-2024深圳小产权房信息

盼多年的不动产证已办结，却被开发商扣着不给

自己期盼多年的不动产登记证书在开发商手中，自己却拿不到手。今年1月1日前后，郑州市中原区宏河路两侧新蒲花园1号院、2号院的多位业主向本报记者投诉称，自己的不动产登记证书被开发商扣押，如果想拿回证书，需要支付一笔1505元的“车位维修基金”。

经了解，涉及这一问题的业主有300余户，大部分供职于郑州电力系统，在新蒲花园购买“团购房”的职工，住在宏河路北侧新蒲花园1号院的5号楼及宏河路南侧新蒲花园2号院的1、2、3号楼。

2018年9月底前后，小区业主得知，自己期盼多年的不动产登记证书已办结。以居住在新蒲花园2号院2号楼的A女士为例，她通过郑州市不动产登记中心官方微信“首登查询”功能查询得知，她所购买的这套房产已于2018年9月27日取得不动产登记证书。“我们小区业主因为孩子上学或其他事儿去过新蒲公司多次，都看见了‘房本儿’在他们那儿，就是不给我们。”A女士说。

想领证？先交钱！开发商被指“挟证要价”

原本属于业主的不动产登记证书为何被扣在了开发商手中？

新蒲花园涉事业主告诉记者，在他们多次前往开发商——河南省新蒲置业有限公司（下简称新蒲置业）索要自己不动产登记证书时均被告知，想拿自己的不动产登记证书，需先向该公司交纳1505元的“车位维修基金”。

“车位办不下来不动产登记证书，我们没有产权，凭啥让我们交纳维修基金？再说了，这个维修基金跟不动产证有啥关系吗？凭什么进行捆绑？”新蒲花园业主代表之一的B先生告诉记者，此前在购房时，上述业主已按每个车位15万元的价格向开发商交纳了“专属使用费”，现在要将一个长期租用、没有产权车位的“维修基金”作为自己领取不动产登记证书的前置条件，他们认为很不合理。

在采访中记者了解到，因考虑到孩子上学急需使用不动产登记证书，小区内有业主出于无奈已向开发商交纳了1505元的维修基金，并拿到了自己的不动产登记证书。在开发商给其开具盖有“河南省新蒲置业有限公司财务专用章”的收据上记者看到，这笔1505元的费用被记载为“代收地下车库维修基金”。

与此同时，多位业主也向记者表示，此前，无论是他们前往房管部门询问还是拨打郑州市“市长热线”后工作人员的回复均表示车位维修基金的交纳应由所有权人履行。对于这一说法，记者在郑州市房管局负责维修基金管理的部门，也得到了肯定的答复。

此外，针对该小区出现的这一情况，供职于国内某一线房企的“项目总”C先生说：“对办事较为规范的开发商而言，这笔费用肯定都是由开发商所承担的，但对于一些小开发商而言，很有可能会想尽办法让业主代交，毕竟这笔钱也不是个小数目，只是‘伪装’的手段有高低之分。”

开发商自陈“车位办不了证”，业主拥有使用权

2018年12月26日下午，大河报记者与该小区部分业主一起前往了位于中原区淮河路上的新蒲置业索要不动产登记证书。

在新蒲置业，多名工作人员均给出了“要领证，必须先交车位维修基金”的答复。随后，记者和业主来到了该公司负责此事的一赵姓副总经理办公室。赵经理说，因新蒲花园属于“团购房”，当年收取的房款价格较低，因此现在需要业主交纳车位维修基金。“这钱我们公司已经交过了，你们现在需要补过来。”赵经理说。

在沟通中，赵经理也认同了业主所坚持“产权人是谁谁交维修基金”的说法，但当业主再问“有产权何时能办理车位不动产登记证书”时，赵经理却改称“办不了证，你们拥有的是永久的使用权”。

业主代表一致认为开发公司是在胡搅蛮缠，故意混淆“产权”及“使用权”的概念，随后双方便引发了激烈的争吵。“你这就是不讲理，没证能叫有产权吗？”一名业主质问。“不交这钱你就领不了证，你爱去哪儿告去哪儿告！”赵经理回答。

此后，记者在小区业主代表提供的新蒲置业此前给业主出具并要求其签订的“新蒲花园停车位专有使用权协议书”的内容中看到，新蒲花园的停车位，业主所拥有的是“专有使用权”而非所有权。

业内人士称“挟证要价”是开发商“一厢情愿”

在记者对此事进行采访时还查阅了业主与新蒲置业之间所签订的商品房买卖合同。

在该合同中记者看到，双方关于商品房转移登记（业主办理不动产登记证书）的相关条款中明确约定：商品房出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。且同时约定，如延期办理，且买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。而此后，记者也通过该小区一户业主的商品房买卖合同编号，在郑州市不动产登记中心官方微信“首登查询”功能中查询到，该小区首次登记完成的时间是在2016年4月底。

对于新蒲花园业主的遭遇，北京市京师（郑州）律师事务所高级合伙人刘果律师表示，开发商擅自扣押业主不动产登记证书的行为是没有任何依据的。“不动产登记证书是业主本人所有的权利象征，开发商不能以任何理由扣押属于业主的证书。”他表示，交付不动产登记证书是开发商为业主办理首次转移登记时应尽的义务，无论车位维修基全的交纳义务人是谁，开发商都无权扣留业主的不动产登记证书。作为业主来说，不仅可以通过法律途径要求开发商归还不动产登记证书，因开发商延期交付所带来的损失也可一并主张。

“开发商这种‘挟证要价’的行为只能说是‘一厢情愿’，想多了。”对于新蒲花园业主的遭遇，一位不愿具名的不动产登记业内人士表示，因为该小区不动产首次转移登记已完成登簿并发证，房屋的产权其实已转移到了购房人名下，如开发商执意扣押业主的不动产登记证书，业主完全可以前往不动产登记部门办理遗失补证手续。“虽然不鼓励大家这么做，但开发商没有任何理由扣押这些证书，购房人应该向开发商索要，但对于业主而言，其实他们只需要支付10元的工本费，提供必要的身份凭证及材料，就能在不动产登记部门补领属于自己的证书。”他说。