小产权房居住权赠予 《民法典》保障居住权

扬子晚报/紫牛新闻记者了解到，《民法典》正式施行后，其中增设的“居住权”制度及相关案件受到广泛关注，该制度在司法实践中为不少老人、妇女等弱势群体提供了基本的生活保障。法律专家建议，老年人如有需要，可依据《民法典》第369条的但书条款对设立居住权后的出租等事项提前作出约定。

扬子晚报/紫牛新闻记者万承源

通讯员马俐

房子全给了孙女，奶奶未得到照料还成被告

三年前，陆芸家位于苏州的房屋被拆迁，当时她的丈夫和儿子已去世多年，女儿也放弃了拆迁利益。陆芸与孙女小娟等签订人民调解协议，约定拆迁所得房屋全部归小娟所有，而小娟则需提供一套小户型房屋供其无条件居住，同时需经常探望，在需要时照顾其生活起居、陪同看病等。

之后，拆迁所得的三套房屋均登记在了小娟名下。然而，她却未按约探望、照顾奶奶，年逾七旬的陆芸长期独居，身体每况愈下。

2020年2月，陆芸无奈将这套房屋出租，自己则搬到养老院居住，房租用来贴补养老院的费用。出租前，陆芸明确告知租客房屋是孙女的拆迁安置房并出示了人民调解协议。

小娟在得知这一情况后，认为奶奶明确放弃了该房屋的所有权，其虽可以无条件居住，但无权将房屋出租并受益。在未与奶奶沟通的情况下，小娟将租客诉至苏州市吴中区人民法院，并增列奶奶为第三人，请求法院确认这份租赁合同无效，要求租客立即搬出。

孙女不让奶奶出租房屋，打官司两审均败诉

“本案的争议焦点为陆芸将涉案房屋出租是否违反其与小娟签订的人民调解协议，有无侵犯小娟对该房屋的所有权？”吴中法院民一庭副庭长顾霞介绍。

吴中法院一审审理认为，首先，陆芸和租客的房屋租赁合同系通过中介居间达成的，租客有理由相信她有出租房屋的权利，双方签订的房屋租赁合同合法有效。同时，法官并未拘泥于调解协议中的文字含义，而是从孙女和奶奶的关系、拆迁安置房的来源、奶奶出租房屋的原因等多角度进行分析，认为小娟除房屋所有权外，已将房屋的占有、使用权利让渡给陆芸。

据此，吴中法院判决驳回小娟的全部诉讼请求。宣判后，小娟不服提起上诉，苏州市中级人民法院二审维持了原判。

孙女的做法和冷漠态度让陆芸心寒不已，她在该案二审宣判后又起诉小娟，要求撤销对孙女的房屋拆迁份额赠与。吴中法院认为，陆芸将房屋中属于自己的份额赠与小娟的前提是小娟对其进行赡养，但根据相关证据及小娟在明知奶奶出租房屋用于补贴养老院费用的情况下仍坚持诉讼的行为，均可证明其接受赠与后并未尽到承诺的赡养义务。

据此，法院支持了陆芸的诉讼请求，判决撤销其对小娟的房屋份额赠与行为。

为让儿子上名校，起诉外婆搬出学区房被驳回

《民法典》正式施行后，其中增设的“居住权”制度及相关案件受到广泛关注。扬子晚报/紫牛新闻记者获悉，南京法院去年曾审理了一起同样发生于祖孙之间的房产纠纷案件，最终法院依据《民法典》中的相关规定，充分保障了老人的居住权。

1998年，林红打算购买堂姐的一套福利房。但由于户口原因不符合房改购房政策，便借大女婿张军的名义，自己实际出资购买了该房屋。之后，林红和身患残疾的小女儿常住其中，相互照应，并保管着房产证。

由于这套房屋是南京一所名校的学区房，为了让外孙受到更好的教育，张军通过挂失的方式，重新领取了房产证，并将房子以买卖的方式过户给了自己的女儿张丽。但根据入学政策，光有产权还不够，还必须实际居住。情急之下，张丽这才将挂失过户一事告知外婆林红，并希望她能配合完成学校的家访调查。但林红不愿配合，导致张丽的儿子未能就读该校。

张丽一纸诉状将外婆诉至南京市鼓楼区人民法院，请求判令外婆及其小女儿从这套房屋中迁出，并返还房屋。

鼓楼法院一审认为，虽然此前的一份生效判决已确认了张丽对这套房屋享有所有权，但林红对于这套房屋的取得作出了贡献，且自上世纪90年代即长期居住生活其中。现林红已耄耋之年，其小女儿身患残疾，未结婚亦无子女，无工作无稳定生活来源，两人共同生活，相互照应，名下皆无其他可居住的房产。法院认为，张丽此时要求林红及其小女儿从这套房屋内迁出，不利于保障两人的基本生存权利，亦会使得家庭矛盾进一步激化。因此，法院没有支持张丽的诉讼请求。

张丽不服，提起上诉。南京市中级人民法院二审驳回上诉，维持了原审判决。

专家建议：可依据《民法典》约定出租事项

扬子晚报/紫牛新闻记者了解到，在《民法典》施行后的司法实践中，“居住权”制度在很多案例中为老人、妇女等弱势群体提供了基本的生活保障。

所谓居住权，是指自然人依据合同或遗嘱而取得的，在他人享有所有权的房屋上为满足生活居住需要所设立的一种占有、使用权能的用益物权。该制度既可以满足老人将自己名下房产所有权转移给子女的意愿，又能够有效化解老人在失去房屋所有权后，因子女不孝等原因而造成居无定所的风险。

2021年2月，最高人民法院印发《关于深入推进社会主义核心价值观融入裁判文书释法说理的指导意见》。记者注意到，在江苏法院被写入最高法工作报告的这起案件中，在一、二审判决书中均有相关内容。该案一审判决书中写道，“敬老、养老、助老是中华民族传统美德，也是社会主义核心价值观的重要内容，小娟的上诉请求实质与社会主义核心价值观相悖，也违反了公序良俗，本院对其主张不予支持。”

“除了包含老百姓日常生活中所理解的“对于房屋居住的权利”之外，在设立和使用中还存在其他一些内容。”有检察官曾指出，正确理解“居住权”的内涵和外延，对于发挥此新增用益物权的作用，妥善解决群众日常生活中可能遇到的难题，就显得非常重要。

在生活中，老人将房产过户给晚辈的情况并不少见，对于他们而言，如何能够更加有效地避免“奶奶将房屋赠与孙女却成被告”这样的矛盾纠纷？对此，法律专家建议，根据《民法典》第369条的但书条款，老年人在设立居住权登记时如有需要，可对出租权相关事项作出约定，这样可以更直接、有效地保障实现自己基于居住权而获得的用益物权。

（案件当事人均为化名）

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