小产权房 共有人 非农(小产权房能转正吗？能下乡买宅基地吗？)

分析人士指出，本次政策将主要影响一二线尤其是深圳的商业用地供应，暂时不会影响到住宅市场。

此外，此次政策和小产权房关系不大，小产权房不能转正。

非农建设用地将不再“必须国有”

据新华社消息，12月23日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案中，出现重大变化。

其中，删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。

按照我国相关法规规定，集体建设用地需要通过征地等方式，即进行土地“国有化”操作才可以进行出让。本次修正案草案直接释放了巨大空间。

张大伟：

暂时不会影响住宅市场

中原地产首席分析师张大伟强调，由于本次修正案草案调整的部分仅涉及为工商业经营性用途土地，因此暂时不会影响到住宅市场。

本次政策将主要影响一二线尤其是深圳的商业用地供应。深圳存在大量的城中村，不少是工商业集体建设用地，在深圳目前土地供应紧张的局面下，大量工商业集体建设用地产权转移程序简化，有望释放大量相关土地供应。

张大伟指出，非农建设用地，也就是集体土地的所有权、承包权、经营权三权分置是农村改革的一大步，赋予了农民和农村集体的更多权益和收益。本次草案修正案体现的思路也是一脉相承。

他说，过去从事非农业建设使用土地的必须国有化，也就是必须经过地方政府收储后，按照用途招拍挂使用。这可以说是过去几十年，中国房地产市场发展的土地财政的基础。地方政府占有了过多的土地收益，而农民与农村集体的土地收益较低。

整体看，这个政策的全面落地是集体土地利用探索的一大步，对全国土地制度的未来加速改革也有巨大意义。这项改革将给广大农村以及城乡接合部地区带来很大影响。

张大伟建议，农村尤其是靠近城市区域宅基地的价值肯定越来越高，“现在家里有农村户口的，尽量别全部转城市户口。”

严跃进：

对城中村和城边村的影响最大

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，类似政策对于一些城中村和城边村的影响是最大的，尤其是一二线城市和部分三四线城市。类似城市供地市场将快速打开，在增加供地规模的同时，也有助于推进住房制度的进一步完善。

针对当前政策调整，相关开发商需要积极筹划策略，尤其是研究省会城市的用地政策新动向。

热点问题

对于此次土地政策文件的调整意见，大众最关注的当属小产权房以及宅基地价值，中证君（ID：xhszzb）也就此咨询了专家——

1、对小产权房会有影响吗？小产权房会转正吗？

专家：小产权房不能转正。

此次政策对于集体建设用地的概念，明确提到了两点：

第一，主要是工业用途和商业用途，这可以扩展为共有用途、狭义上的商业用途、办公用途等，而居住用途没有提，所以该政策和小产权房关系不大。小产权房的政策依然是严厉的。

第二，此类用地强调了经营性用途，所以小产权房也没有机会转正。具体城市的调整和当地小产权的政策有关，和此次土地管理法修正没有关系。

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