深圳光明华庭小产权房(回迁房能能买吗？只有内行人敢说实情)-2024深圳小产权房信息

问：回迁房怎么样，比市场价低25％，需要注意什么

答：趁着你这个问题，我科普下何谓回迁房。人们常说的回迁房分两种:第一种其实是叫指标房，顾名思义就是买个指标，把原著民的指标从开发商那买过来，无需购房名额。这个时候是房子连影都没见着，只能看到一纸开发商确权书以及开发商给的拆迁安置费，价格一般是商品房市场价的5~6折，最大的风险是时间风险，一个项目从立项，到拆迁到建楼收楼短则五年，长则十年，全看运气，属于真正的不动产，不能租不能售更别说抵押，适合没有房票，有一定原始积累等得起的，万一急需用钱，不指望这个房子来变现。第二种回迁房是已经变成或者即将变成现楼交付给村民的，离交房越近，烂尾可能性越小，房价也就越贵，想必你问的是第二种，在村民变成红本之前都要全款买入，去国土局更名所以需要购房名额，需要甄别的是回迁房的品质在很多楼盘和商品房有区别，或独立一栋或梯户比高，另外注意村民的负债，打款最好去银行做个联名账户。

问：老师好，家庭想购置二套（福田或者南山片区），准备资金150w，总价500w，月供加到2w，留意福田景田：小两房tt国际，万科金色家园，加大杠杆老破旧市政大院小三房是否值得投资；科技园北，松坪村3期小两房，加大杠杆老破旧松平村1、2期小三房，或者桃源村等南山洼地，请老师帮忙分析想3～5年增值更大如何选择，或者老师给些合理的建议。

答：你好，感谢赞赏！这几个盘对比：tt国际>松坪村>万科金色家园tt国际是小面积地铁盘，都带荔园外国语学位，特别适合投资，如果不是中学略拉后腿，年前就已经开启暴涨模式了。深圳的很多“村”其实是公务员社区，深圳住建局开发建设的房子，以实用性高、密度大著称，物业、品质、社区、交通和学校都只能满足“基本需求”。松坪村就是这样的社区。松坪村在高新北区，这里以工业园区为主，相应的公园、地铁都比较少，当然住宅也只有松坪村三期一个可选。购买力来自于科技园的屌丝白领家庭，骑摩拜上班，家里老人小孩社区里晒太阳。楼盘成交量很高，松坪村热度也不错。近几年一直在涨，楼龄新，大花园，相对更适合。短板在于地铁和商业，不过这个价位在南山区没对手，在很缺住宅的科技园板块，有强大的码农购买力做支撑，未来松坪村三期跑赢大市没问题。投资和出租都是不错的选择。万科金色家园，小区是整个景田片区为数不多的，拥有大花园、泳池、篮球场、幼儿园、商业等等优点集一身小区，并且也是附近环境最好，生活最便利的小区。优点：1.景田D出口，标准地铁口物业。2.附近公园多，步行五分钟即可到达莲花山3.小学、初中距离近，小区内有幼儿园4.大花园、生活娱乐、配套齐全、环境干净、万科物业5.户型不错缺点：小区一期南向的房子朝马路有一点点噪音，但不是城市主干道，晚上相对安静很多。自住不错，但是投资不是好的选筹。

问：手上有250万左右资金，总预算不超过700万，小孩一岁，主要需求是改善居住，至少三房，但是也希望能解决学位和有升值空间。目前在刚改和学位之间摇摆，担心现在不买将来可能更买不起学位房，但又不愿意牺牲居住。学位、居住和投资之间如何平衡？期待指点迷津。坂田看了嘉御山和银湖谷，优点是楼龄新，配套好，但差在学位。但是坂田没啥规划，担心变成下一个四季花城，多年横盘，坂银通道和10号线都带不动。南山看了阳光雅居里和创世纪滨海花园。雅居里楼新，但学位一般，创世纪滨海学位尚可（学府），但楼龄20年，户型物业一般。现在价格都在高位，担心光靠学位拉动还有多少升值空间。宝安还不太熟，不知大大有无折中的推荐？

答：深圳房产升值潜力与学位强相关。虽然学区房面临很多政策风险，无法推理及预判，有很大的赌博性质；但是，在深圳，新学校的引入是平稳的行情下完成暴击的最大因素；如，去年的深圳湾暴涨，主要是归功于深圳湾学校的建立；深圳教育资源不足，优质教育资源更是极端紧缺，因此深圳学区房相比其他城市未来会有更大的想象空间。坂田南山和宝安对比，南山想象力更大。孩子才1岁，疫情之后，你有充足的时间淘笋。

问：十三老师好，非常赞同您的投资理念，我也是坚定的看好西部海岸线。目前预算500准备购入一套投资增值抵御通胀，问题如下：1.区位上是建议沙井三房还是碧海、西乡小两房，或者宝中、前海一房？2.光明是否需要纳入考虑范畴？3.能否推荐几个具体的楼盘？4.何时入手比较好？现在涨的有点猛，下半年是否有回调可能？

答：你好，感谢赞赏！接下来资产如何配置，主要是看你目前的房产持有情况。我们说投资有2种打法：1.进攻型：例如碧海、西乡、沙井和光明。这类标的适合底层充足的投资客，风险相对较大，未来或许会有很高的收益。或者生活半径在附近的刚需客自住。2.防守型：例如宝中、前海。板块发展相对成熟，目前价格不低，但是人口密集，购买力充足。属于比较稳的选筹，风险比较小，租售比高。如果是第一套，建议买宝中、前海，如果是多套建议碧海、西乡、沙井和光明。富通城，西荟城，绿海名居，中信湾上六座，光明一号等楼盘淘笋。

问：十三老师，你好。我是深圳的户口，目前名下没有住宅。年龄20多岁。未婚（不婚主义）。想考虑把惠州的房子出手，购买深圳的住宅，一边自住，一边升值。之前乱买的房子都没有增值。目前，在广东省内有三套房子在我名字下（1）一套深圳龙光玖钻65平方米的公寓，剩余190w贷款；（2）一套惠州大亚湾西区的80平方米的翡翠山国际公寓，产权70年，目前有剩余贷款44w；（3）一套128平方米的惠州大亚湾西区的住宅碧桂园翡翠山，已经付清无贷款。另外，妈妈名下两个房子也是我的：（1）一套深圳福田中洲湾38平方米的公寓，贷款150w。（2）一套惠州大亚湾西区，志隆大厦办公室135平方米，贷款77w剩余。我很迷茫，我应该如何处理以上的房子，购买到优质有潜力增长的住宅。不知道哪个片区适合我。目前，年收入150-200w左右。目前手里可流动资金只有50w，可以借助商业贷款购房。之前的投资很失败，房子增值速度太慢了。请老师指点一下，适合年轻人住的楼盘，在深圳，够2-3人住就好。主要是增值快就好。

答：年轻有为的后浪，你好。年轻如你，八卦的我，好想知道年入两百万是做啥的……看到你这一堆投资血泪史，真是哭笑不得，市面上的坑，一个都没少掉。惠州的公寓+写字楼坑，更是深坑中的战斗机，你这接二连三的买入，如果身边有一个拉你上岸的朋友多好，一个人的圈子很重要。接下来你应该大甩卖你惠州的所有房子，惠州卖房+收款周期至少一年，同步融资买入深圳，可以带上你的征信面聊看看该怎么周转腾挪资金。

问：你好十三房博士！首付60-70之间，深户名额，属于人生的第一套房，由于未成家并且工作单位已有稳定住宿，所以目前暂无自住和孩子上学的需求，预计三年后可能有自住需求，六年以后才有上小学需求。由于在深上班打拼，一直想在深圳拥有自己的房子，短期三五年的需求就是投资因素多一些，目前不知如何选择，需要专业指导，可否给我推荐一些楼盘？感谢！

答：你好，首付70，可以适当增加杠杆，入手总价300左右的标的，租金可以缓解一部分月供压力，关注以下楼盘：TT国际，栖游家园，福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升。

问：您好，我之前付费加过其他的大伽，一般得不到个案具体指导，您这边能就个案给出解决方案，我果断加入星球。我的个人情况是这样的：1，松岗沃尔玛一套小三房自住2014年入，现市值490，欠70；2，福田八卦岭老破小一套，2016年入，现市值260，欠70；福田这套小学可以，荔园东或圆实，初中不太行，现正在建初中，校名没公布，2022年招生，若公布后，应该还会涨一波；3，两套一起做了增值加按，年前和亲戚一起在福田同小区各出50%全款入了一套，准备三年后出掉；4，沙井海岸城地铁边小产权小房一套市值70；5，大岭山沁林山庄一楼美墅一套2016年初225入，现市值400，喜欢光线好两层带前庭后院，车位才买的

答：你好，沙井小产权涨幅非常弱，建议出手置换成住宅产品。大岭山承接松山湖人口外溢，如果未来考虑自住可以保留，加按融资。如果是纯投资，不考虑自住，建议出手。未来东莞的房价天花板会比深圳低很多。你们是二胎，买九年制和双学位的楼盘更合适。兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位。推荐景田外国语，明德实验，深高，百花实验，侨香外国语，南二外海德，南外高新，南外科华，南海实验，麒麟实验。除此之外，可以关注福田保税区的双学位，比如朗庭豪园，丽港湾。

问：外地贷款记录未结清，现在想在深圳投资一套。想买450左右的总价房子，除了全款抵押外，有其他方法做到三成或者接近三成首付吗？好评能做到吗？因为资金有限，预计只有100_150左右的首付。

答：前两年深圳的按揭评估价下调过一次，现在正常盘能做到成交价评估，但是想拉高是有难度的，并且也没有针对外地投资者好办理的5+2产品。走全款抵押是目前最适合的方法。

问：十三老师好！南山的雷圳和诺德，从投资角度和长期持有角度看（家里两个娃都要用学位，持有周期约十年左右比较久），您更推荐哪个？想请教您的看法和建议，感谢。

答：你好，雷圳、诺德贵，在于“双学位”。诺德双学位、大社区、次新房。雷圳的社区、户型一般。如果单价相同，优先诺德

问：星主好，龙华中森华府这个楼盘怎么样，单价4.8了，值不值的上车？

答：不看好，虽然价格很便宜，除非你在附近上班观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低。红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。罗湖、观澜、坪山这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横的更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。投资买涨的快的，稳定的。

问：你好，十三大大，看了你和大家互动留言，对你的信任感已建立！想问一下1.莲塘鹏兴花园2套房，各124平有电梯和184（复式）平但小区旧，均靠地铁，和老人家各住一套，想整合一下，想留一套，再置换一套大的和老人一起住，可选在哪里好？还是不留，再进有投资潜力的？2.沙头角的海景房是否有投资潜力？

答：你好，感谢信任！罗湖以前也分析过很多次，整体跑输大势，只有学区房能跑赢大盘，但是随着罗湖的生源老化，未来竞争力可能会逐渐降低。建议出手裂变。盐田大鹏属于旅游地产，不在考虑范围内，投资价值不大。自住可以考虑入手福田核心区，投资还是首选南山和宝安。

问：十三老师您好，计划购买总价600万的三房，首套自住兼顾增值考虑，小孩小学三年级，总价有限，学位不敢奢求，只求兼顾。南山上班，看了宝安的富通v都会和中信领航，两个楼盘如何选择？润恒尚园有些压力，是否更值得推荐？另一种考虑福田皇御苑？多谢，或老师给个推荐，多谢