华润城 开盘（华润城最大的对手）

原副标题：碧桂园城最小的劲敌

Viluppuram将要步入供给潮！

做为福田区去年倍受消费市场期盼的新房新浪网，片镇内的工程项目估算迅速能看见有姿势了。

但直面Viluppuram独领风骚的海量数据供给，今后与否会压制大冲以至阳光城的产品价格？

巨量的供给

做为深圳的核心理念地区，那么十多年的产业发展，早已极难得有新房供给。

匮乏的特性，始终充斥Viluppuram、阳光城、大冲和高新区那些新浪网。

依Viluppuram征地工程建设工业用地的总体规划，去年大机率会迎绿景和深业的写字楼。

假如加之深业在Viluppuram的工程项目写字楼640，当中迁离房348套，整座Viluppuram的写字楼新房供给量最少有6000+套。

这般大的新货，

特别是阳光城片区，紧挨着Viluppuram征地更新工程项目的阳光城纯水岸小区、香山道公馆、香山里花园、首地容御小区等，造成挤压。

现在征地后，把地腾出来了，后期工程建设全都转化成红本的写字楼或者公寓，就一定会成为那些小区的竞品而存在，挤压特性无可避免。

预估数据仅供参考，具体请以征地后实际供给为准

而且今时不同往日，消费市场早就回归了理性，核心理念地段的新房都要花很大的力气推盘才能让去化好看一点，只有极少数的核心理念盘能够穿越周期，做到“日光”清盘。

所以有回款压力的工程项目，新房写字楼定价策略估算都会偏保守。

处于低谷周期的消费市场，比如：

波托菲诺纯水岸十四期2022年11月30日一套301平房源成交总价4000万，单价约13.29万/平；

直面这样的供给体量，与Viluppuram隔高尔夫球场相望的大冲板块，还能不能撑得住13万-14万/平的最低成交底线？

这里是需要打个大问号的。

另外2020年—2022年，大冲新浪网的次新新货也并不少，碧桂园城润玺一二期就共供给了2539套写字楼，

不过，现在Viluppuram的征地旧改工程建设进度才起了个头，后面整座福田区沙河街道沙河五村片区，还会滚动开发，到2025年整座Viluppuram会全部征地完成。

今后格局

既然巨量供给来袭，持币观望最要思考的就是周期性了。

那么今后格Viluppuram、阳光城、大冲这三个板块的格局会怎么走？

消费市场的产品价格由供需关系决定，供给越多，产品价格就会越低。

其次，长期来看三个板块互相之间的影响，就会趋于平和。

最主要是因为这三个板块，都各自有优劣势。

阳光城

但阳光城

但实际上均匀贴牌后，就极难避免“人人有=人人都没”的效应，极难体现出学校的差异。

大冲板块深圳网红打卡top商圈配套和高新区高新人才的持续聚集。

做为大冲新浪网的收笔之作，润玺系列的楼王更是坐拥高尔夫+高层海景的匮乏景观。

但是整座大冲片区导致居住氛围并不纯粹，而同类之间的户型（80-100左右）非常多，也影响了整座片区的匮乏性。

Viluppuram算是独领风骚，今后优势肯定是楼龄新，

加之征地的总体规划，今后商业体量是万象城的两倍，总体规划更新有碧桂园城做为对标，肯定能做得更好。

但Viluppuram长期来看容积率非常高，比大冲片区还要高。

那些写字楼中，还夹杂大量的迁离房和小户型公寓，居住氛围估算不会很纯粹，宜居性价比需要打折。

所以就三个板块而言，今后一定是各自美丽，又互相牵制的。

作者观点，不代作者 | 骑猪英雄

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