上海新房购房流程及注意事项（2021年上海新房购买流程）

北京新房买回业务流程

一 .调查取证

2、在北京，住宅小区基本上内部结构成形才能按程序经适房。

二 .看房

2、缴付看房有意向金，才有参予竞拍的资格证书。

3、要留存中国银联pos单、发票要有地产商复印件。

三 . 审查数据资料

2、看房完结后，车管所还会再度审查两遍。

3、主要就审查数据资料

（3）购房人及家庭成员名下住房相关数据资料:购房合同或预告登记或产证等；（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地）

四 .北京新房竞拍“计分制”

在家庭内部结构方面：

在户籍方面：

在名下房产方面：

此外需要注意的是：认购对象在2021年1月22日（含）后赠予他人的住房，仍计入认购对象名下；承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。

在5年内购房记录方面：

认购对象的社保缴纳月数与社保缴纳系数相乘即为年限分。

社保缴纳系数区间为每月0.1至0.24分。按上市项目产品类型、内部结构确定。

家庭

0分 成年未婚或离异、丧偶等个人(无论是否包括未成年子女)

读 懂

仅夫妻为认购对象可取得10分。离婚带孩子的，也不算家庭。

户籍

10分 北京户口

0分 非北京户口

读 懂

从限购政策来看，非沪籍家庭满5年社保，可在北京购房。但无法取得户籍这一项的10分。

拥有住房状况

20分 北京无房

5分 北京有房

读 懂

外地住房不算

夫妻离异，追溯离异之日起3年内，住房总套数

1.21月新政出台后，赠予他人的住房，仍计入名下

五年内在沪购房情况

20分 无房，5年内无购房记录

5分 有房，5年内无购房记录

0分 无房，5年内有购房记录

0分 有房，5年内有购房记录

读 懂

但目前还存在一点疑问，5年情况以网签为准还是以产证时间为准。笔者认为，应该不会单纯以产证来计算，以网签时间为准比较合理。

如果从宽，就仅参考网签。

在沪缴纳社保时长

自2003年1月起计算，每缴纳一月社保加0.1-0.24分

单身：视个人情况

读 懂

社保缴纳系数并非0.1，而是0.1-0.24分/月的区间。因盘而异。

这次社保有一个起始时间，2003年1月起计算。也就是说退休年长者看似工龄很长，但实则在规定时间内缴纳社保的时间，可能并不占优。

高系数的楼盘

倾斜于社保时长更多的人

低系数的楼盘

新政后最新看房还有几大重点：

①认购开始至竞拍结果公布期间，只能认购一个新盘。

②积分制入围比例依旧是1.3:1。

③一旦触发积分制，所有房源都限售5年。

④ 项目社保缴纳系数依旧为0.1分/月。

⑥ 由于新房认购完结后，房管局严查每一位认购客户的购房资质，一般认购完结至开盘间隔20-25天（具体项目，具体分析）

认购打分竞拍

第一步，认购。购房者在新房看房时，提交证明家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保等相关数据资料，初步计算得分。

新房竞拍常见问题

Q1：满五唯一房子，如果卖掉，算无房户吗？

答：满五唯一的房子，卖掉以后是算无房户的。

Q2：如果名下房子在外地，算无房户吗？

Q3：怎么界定购房记录？

答：自购房日起算，五年内无购房记录（目前认网签时间），只看买回记录，不看卖出记录。

Q4：离婚人士，净身出户，是否算无房户？在新政策上，有哪些限制？

Q5：拆迁所得的安置房，请问算购房记录吗？

Q6：认购组数与准售房源套数比例小于等于1.3:1的，不使用计分排序，会怎么样呢？

答：所有符合购房条件的，全部纳入公证竞拍。

答：如果以1个家庭看房，按照家庭成员中缴纳较多的一方来计算。

Q8：积分高，能优先选房吗？

1、问

满五唯一房子，如果卖掉，算无房户吗？

答：满五唯一的房子，卖掉以后是算无房户的。

2、问

如果名下房子在外地，算无房户吗？

答：仅限于北京范围，算无房户。

3、问

答：离婚，要倒退3年，看离婚前家庭的购房情况。比如去年离婚，离婚前家庭2套，离婚后哪怕净身出户，也被限购了。

4、问

答：2011年以前的，算无房户。单身能买回1套。

5、问

拆迁所得的安置房，请问算购房记录吗？

答：公租房不算，有产权或者承租的共有产权都算有房。

6、问

答：如果动迁房是5年内买入的，就算有购房记录。

7、问

赠予在同一张产证上的一方，负面影响无房部分打分吗？

8、问

认购组数与准售房源套数比例小于等于1.3:1的，不使用计分排序，会怎么样呢？

答：所有符合购房条件的，全部纳入公证竞拍。

9、问

答：已网签的房子，有购房记录，因此算有房。

10、问

离异后，带着未成年孩子，家庭内部结构一栏打几分？

11、问

退休人员的社保怎么算？

答：退休人员的社保年限是交多少个月算多少个月。比如从2003年1月开始计算， 如果是2005年退休的话，社保只能算两年。

12、问

答：如果在2021年1月22日（含）后赠与的方式，不能算无房户。通过二手房交易过户，算无房户。

13、问

答：如果以1个家庭看房，按照家庭成员中缴纳较多的一方来计算。

14、问

社保有要求连续社保吗？

答：不要求，按缴纳社保的实际月数来计算。

15、问

0.1-0.24社保系数是如何计算的？怎样才是0.24？

16、问

如果外地有房，北京无房的话，算是无房吗？外地有房有贷，北京无房无贷，这种情况呢？

答：以北京名下房产为准，两种情况都算无房。

17、问

答：不算，名下有住宅才算有房。

18、问

境外人士购房也要积分竞拍吗？

答：境外人士符合条件可在北京买回1套，也按照计分竞拍方式来看房。

19、问

答:以北京名下房产为准。

20、问

外地社保转移都北京，能算吗？

答：只认北京缴纳的社保。

21、问

请问怎么界定有房？动迁房算吗？

。

22、问

家庭内产权份额转换，算是购房记录吗？

答：份额变更是有网签记录的，但目前没有明确是否算购房记录。

23、问

请问无房是按照网签为标准吗？

五 .竞拍开盘

1、北京新盘统一由东方车管所进行电脑竞拍排序。

2、根据竞拍顺序选房。

4、没选房，没签订认购书，全额退筹。

5、一般地产商都在30个工作日内退回看房金。

相 关 问 答

一.看房能授权他人吗？

不会。按照公示的时间来进行看房。

三.能一家三口分别参予看房吗？

但预售合同上名字和看房有意向书上的名字要保持一致

四.竞拍选房现场，能看到实时房源情况吗？

五.竞拍到选房一般间隔多久？

看情况，有马上选房的，也有次日选房的。

六.竞拍选房当天因故授权别人，能吗？

理论上认购书需要本人签字，建议进行公证。

不需要竞拍，地产商自行安排。

八.摇到号，购房有意向书上的名字，能替换吗？

《竞拍规则》明确规定了不能。

九.已签认购书，贷款没批下来或者没批够怎么办？

1.没批下来，能换银行。

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