“小产权房”不能办理产权过户手续应认定无效合同

法治武清

·律师口译·

小产权房交易违法，买卖合同不具法律效力

案例简介：

李家住北京，杨家住河北省平山县牛家村。 两人是亲密的朋友。 由于北京房价太高，李某想在杨家购买一套房子（旧村改造、拆迁安置获得的小产权房），于是与杨某签订了《房屋买卖协议》，并支付了30万元。用于购买。 牛家村委会对此并不知情。 后因无法办理房产过户手续，李某将杨某诉至法院，要求返还购房款。

这个《房屋买卖协议》有效吗？

律师解读：

上述案件涉及“小产权房”问题。 所谓“小产权房”一般是指在农村集体土地上建造的、不需缴纳土地出让金等费用的房屋。 “农村产权住房”，又称“小产权住房”。 此类房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证。

我国《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除法律规定的国有土地以外，属于集体所有；宅基地、自留地、自留山也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他方式非法转让土地。”

国家禁止村集体经济组织成员以外的人购买农民住房或“小产权房”。 2007年，国务院办公厅印发《关于严格执行农村集体建设用地法律政策的通知》，规定“农村宅基地只能划拨给本村村民，城镇居民只能划拨给本村村民。”不得购买宅基地、农民房和‘小产权房’。”

因此，李某、杨某签订的《房屋买卖协议》违反了我国相关法律的强制性规定，应认定为无效合同。

关于无效合同，我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者撤销后，因合同取得的财产应当返还；一方当事人应当赔偿另一方因此遭受的损失；双方都有过错的，应当承担相应的责任。” 因此，李某要求杨某返还财产，是有法律依据的，但能否全额返还取决于双方的过错。

司法实践中，不排除部分“小产权房”销售协议被认定为有效协议。 但从原则上讲，“小产权房”的买卖不合法，容易产生纠纷。 天津兴高律师事务所

法治武清

·律师口译·

小产权房交易违法，买卖合同不具法律效力

案例简介：

李家住北京，杨家住河北省平山县牛家村。 两人是最好的朋友。 由于北京房价太高，李某想在杨家购买一套房子（旧村改造、拆迁安置获得的小产权房），于是与杨某签订了《房屋买卖协议》，并支付了30万元。用于购买。 牛家村委会对此并不知情。 后因无法办理房产过户手续，李某将杨某诉至法院，要求返还购房款。

这个《房屋买卖协议》有效吗？

律师解读：

上述案件涉及“小产权房”问题。 所谓“小产权房”一般是指在农村集体土地上建造的、不需缴纳土地出让金等费用的房屋。 “农村产权住房”，又称“小产权住房”。 此类房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证。

我国《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除法律规定的国有土地以外，属于集体所有；宅基地、自留地、自留山也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他方式非法转让土地。”

国家禁止村集体经济组织成员以外的人购买农民住房或“小产权房”。 2007年，国务院办公厅印发《关于严格执行农村集体建设用地法律政策的通知》，规定“农村宅基地只能划拨给本村村民，城镇居民只能划拨给本村村民。”不得购买宅基地、农民房和‘小产权房’。”

因此，李某、杨某签订的《房屋买卖协议》违反了我国相关法律的强制性规定，应认定为无效合同。

关于无效合同，我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者撤销后，因合同取得的财产应当返还；一方当事人应当赔偿另一方所遭受的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任。” 因此，李某要求杨某返还财产，是有法律依据的，但能否全额返还取决于双方的过错。

司法实践中，不排除部分“小产权房”销售协议被认定为有效协议。 但从原则上讲，“小产权房”的买卖不合法，容易产生纠纷。 天津兴高律师事务所

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