（律师回复）如何认定房屋买卖合同效力问题解答

[律师答复]您好，关于您关于如何认定房屋买卖合同效力的问题，现答复如下：

一、正确认识不动产权属登记的法律作用

“根据我国法律规定，我国房屋等大额财产的管理采用行政登记的方式”，即由其委托的机构（如房地产交易场所）办理一定的手续进行审查登记，最后向房屋所有权人颁发证书。 房屋产权证书，由房屋所有权证书载明的权利人行使占有、使用、受益、处分的权利。 通过我国房地产市场这样的所有权管理模式，较好地防范了一房多主、一房多销的问题，最大程度防范了房地产市场的交易风险。

具体来说，不动产权属登记有五方面的作用：

（一）宣传功能。 房地产权属登记是一种公示手段。 向社会公开房地产权属事实，表明房地产流通情况。 其主要功能是保护动态交易的安全，使连续交易不会因权利人的索赔而受到损害。 .因为任何创建或转让房地产权利的人都涉及

因此，房地产权的设立或转让必须公开、透明，才能保护第三方的利益，维护交易安全和秩序。

(2)公众信托功能。 公信力是指登记的债权人被法律推定为真正的债权人。 事后经事实证明登记的物权不存在或者存在瑕疵的，法律仍认定其与不动产权利具有同等法律效力。 人们。

(3)管理功能。 不动产权属登记管理功能是指以国家管理为目的的不动产登记功能。

(4)报警功能。 不动产权属登记的警示功能，是指对已记录的不动产权利的所有变动进行登记，并通过不动产登记簿中的记录，明确宣告各种不动产产权的排他效力，从而警示交易对方房地产交易风险的作用。

(5)效率函数。 交易的便利性和安全性是市场经济的重要特征。 登记的不动产权利受法律确认并受国家强制力保护。 当事人可以充分信任登记的内容，无需在交易前投入更多的精力和费用去调查了解对方是否对转让的房产享有权利。 存在权利负担。 可以节省交易成本，快速完成交易，符合市场经济的特点。

由此可见，不动产权属登记的法律功能主要是促进和保护不动产交易的手段，而不是前提条件。

2、确认私人房地产买卖合同的效力，应当遵循《民法通则》和《合同法》规定的公平原则，维护经济关系的稳定，保护善意当事人。

我国对物权变更采取“现行法律与登记或者交付相结合”的方式。 然而，在我们社会上，还有大量的房产由于各种原因没有办理产权证书。 造成这种情况的原因是多方面的，主要是政府效率原因、成本负担原因等。根据《房地产管理法》第三十七条和《城镇私人住房管理条例》，未经批准的房地产房屋所有权证不得出售。 因此，很多人认为“没有房屋所有权证的房屋无权转让、租赁”，我认为这种理解在法律上是错误的，不利于正确、公正处理此类纠纷。 。 买卖无权属证明的房屋，未经登记，不予承认产权转让。 在于追求交易安全和交易稳定。” 主要原因有：

不。

首先，买方和卖方已就房地产出售达成协议。 合同生效后，对当事人具有约束力，违反合同的一方应当承担违约责任。

如果因出卖人原因未登记，出卖人悔罪并要求返还房屋的，由于未登记的房产权尚未转移，该房产的所有权仍属于出卖人，买受人应当当然归还它。 这种情况下，合同关系就荡然无存，对当事人没有约束力，可以随意反悔。 违约方将其违约行为作为撕毁合同的正当理由，善意当事人的利益无法得到保护。

不。

二是不利于推动信用机制建立。

我国法律规定，房屋所有权变更登记可以在三个月内办理完毕。 如果卖方在此期限内出售一套房屋和两套房屋，买方不能因合同尚未生效而要求卖方承担违约责任。 过失责任。

不。

三是不利于维护现有的产权秩序。

例如，当事人已实际交付房屋使用，且买受人对房屋进行过大修或装修，因未登记而宣告销售无效，买受人退回房屋，必然造成现有财产秩序的严重混乱。 因此，笔者认为，首先应考察房屋所有权的基本要素。 不存在违法行为，只需办理手续的，应当认定销售合同有效，并责令责任人按照合同约定或者法律规定及时办理手续。

为了保护善意合同相对人的利益，司法实践中逐渐出现淡化登记效力立法的趋势。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条规定：

一审法院庭审结束前，能够提供权利证明或者办理登记手续的，可以认定抵押权有效。 当事人未办理抵押登记手续的，不得与第三人对抗。 “该司法解释将不动产登记的效力纳入登记对抗原则。未经登记，不动产权利不能对抗第三人，物权在当事人之间仍具有物权效力。”

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释

（一）第九条规定：“依照合同法的规定

第四十四条

第二条规定，法律、行政法规规定合同应当履行批准手续或者履行批准登记手续后生效。 人民判定合同尚未生效； 法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但没有规定合同经登记后生效，当事人未办理登记手续的，不影响合同的效力和所有权合同标的物和其他物权不得转让。 “最高人民法院的这项司法解释还含有登记对抗的含义，认为合同本身即使未经登记仍然有效，但不能对抗第三人。

如上所述，房屋买卖合同只要符合法律规定的形式和实质要求，该合同就是有效合同。 至于房屋产权转让登记，则是房屋买卖合同的内容。 我国《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行义务。 第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付标的物单据的义务，并转移标的物的所有权。 根据我国法律规定，动产的所有权以交付方式转移，不动产的所有权以所有权转移登记的方式转移。 因此，在房屋买卖过程中，房屋过户登记仅关系到合同的履行（过户），并不涉及合同的效力。 。 而且，因为房屋产权未办理过户登记就否定合同的效力，逻辑上是矛盾的，因为只有合同有效才可以履行合同，而不能因为房屋产权的某些义务而否定合同的效力。合同尚未履行。 房屋买卖合同成立、生效，并不意味着房屋买卖合同已经履行。 因此，合同的有效成立只是当事人履行合同的前提条件。 只有充分、认真履行合同，当事人的权利才能得以实现。

还有人认为，《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。” 但《城市房地产管理法》和《城市私人住房管理条例》的相关规定指出，房屋所有权变更必须在办理过户登记手续后办理登记。 因此，未经权属登记的房地产买卖合同无效。 的。 笔者认为，这个“登记”不是另一个“登记”。 《合同法》第四十四条中的“登记”是指合同本身的登记，相当于登记、备案的含义。 有些法律、行政法规规定，合同必须经过特殊程序才能发生法律效力。 例如，我国中外合资经营企业法、中外合作经营企业法规定，中外合资经营企业合同、中外合作经营合同必须经有关部门批准。 ，具有法律效力。

最高人民法院关于合同法的解释

第九条规定，法律、行政法规规定合同生效，应当履行批准手续或者履行批准登记手续。 应当认定合同尚未生效。 从该规定还可以看出，《合同法》第四十四条规定的“登记”是合同本身的登记，而不是合同生效的登记。 《私人住房管理条例》是确权登记，不是合同生效登记。

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