小产权房558133㎡房子仅售45.4万元！3年前，河池的梁女士在南宁市买下这一套便宜房，并交了13.62万元首付款。结果，梁女士发现该房是“三产房”，随后开始了3年艰难的讨债路。
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冲动抢购便宜房埋隐患
2015年，河池的梁女士无意中看到广西某房地产公司在南宁市高新区开发的一处楼盘，售价仅3000多元每平米，让她很是心动。
当年5月3日，梁女士来到该楼盘售楼部了解情况。销售人员拿出了该建设项目获得相关政府部门批准建设的证件复印件等，称该项目的用地、规划、建设等都是经过批准的，可以放心购买。梁女士立马支付了2000元的定金，并填写了“置业计划表”。
5月10日，梁女士再次来到该售楼部，以每平方米3398元的价格，购买了一套133.76㎡的房屋，总价45.4万元，首付款13.62万元。
交了首付款后，梁女士有些不放心，咨询律师后，她才得知广西某房地产公司在没有办理《商品房预售许可证》的情况下，以“合作建房”的名义变相销售商品房，属违法售房行为。梁女士多次找广西某房地产公司，要求解除合同，退还首付款，但该公司置之不理。
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2015年底，梁女士将广西某房地产公司告上西乡塘区法院。法院调查后发现，梁女士所购买楼盘项目是一块集体三产建设用地，只能出售给附近某村的村民。2016年7月，法院一审判决，双方签订的合同无效，某房地产公司要返还梁女士购房款13.62万元，并支付相应利息。
▲大街上出现的低价“三产房”广告。资料图
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她买来3年艰难讨债路
判决生效后，某房地产公司分文未付，梁女士申请强制执行。法院调查后，发现某房地产公司银行账户上仅剩7000余元，法院依法扣划后支付给梁女士。而该公司法人代表戴某下落不明，售楼部空无一人，该楼盘仅盖到5楼，已成为烂尾楼。
今年8月15日上午，梁女士得到线索，戴某当天出现在该楼盘售楼部，请法官尽快赶到现场。
8月17日，梁女士和戴某一起到法院协商，梁女士希望戴某当场能返还一部分购房款，剩余部分可过后再给。可戴某表面上配合，实际上采取拖延战术，反复强调公司银行账户上一分钱都没有。由于戴某拒不履行义务，法院决定给予其15日司法拘留的处罚，并被送往看守所。
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慎重购买“三产房”“小产权房”
主办该案的何法官表示，类似梁女士这样购买“三产房”导致钱房两失的情况很多。在该院，还有10多名购房者因为购买高新区一“小产权房”而产生纠纷的系列案，也在执行过程中。据何法官介绍，目前市场上确实有不少“三产房”、无商品房预售证房等，以合作建房的名义在销售。
相比每平方米动辄过万元的商品房，打着低价格广告的“三产房”就非常有诱惑力。加上销售人员推销时模糊产权、使用权等概念，购房者因理解不透彻，常常冲动购房。
▲资料图
与“三产房”类似的，还有“小产权房”，购买这类房子，风险会比较高，一定要谨慎！
广西思贝律师事务所满文勇律师表示，购买小产权房，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强行拆除，购房人与开发商签订合同不受法律保护，交付的房款就可能打水漂。而购房后如果遇到国家征地拆迁，无法得到任何拆迁补偿。
满文勇还提醒，小产权房开发建设的监管存在缺位。开发过程中，大量的资金没有政府和银行监管，主要依靠开发商自律，一旦开发单位的资金或其他环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。
怎样判断自己买到的是不是“小产权房”？如何避免被坑？↓↓↓
问题1：什么是小产权房？
小产权房之所以“小”，是相对于正规商品房的全产权来说的。
南宁市国土资源局：
目前国内的法律、法规，以及国家相关部委出台的规范性文件中，并没有对“小产权房”有一个明确的定义，它只是人们在日常社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。一般来说，小产权房是指占用集体土地进行建设，将农民集体用地使用权变相流转，用于房地产开发的建筑。
简单理解，就是集体土地上建设的房屋，不管其用途是什么，城镇居民和非该村集体成员，都不能合法购买。
▲房产销售人员扎堆推介小产权房。资料图
问题2：“合作”可改变房产性质？
小产权房销售人员在推销时，往往表示他们与开发商之间不是买卖房产的关系，而是“合作建房”的关系，因此不算买卖小产权房。同时，双方签的是“合作建房协议”，协议中写明由购房者出资，参与建设某栋楼的某号房并拥有使用权。
听上去似乎很合理的样子，实际来说，这种“合作”能改变房产的性质吗？
南宁市国土资源局：
如果房屋是修建在集体土地上的，那么城镇居民和非该村集体成员，无论是与村委、村民或是房屋开发商签订类似上述的“合作建房协议”，都属于买卖小产权房。
虽然小产权房开发商规避了“销售”、“购买”等字眼，且把“购房合同”换成“合作建房协议”，但性质并没有变。
此外，一些小产权房买卖协议中交易的内容是20年、50年甚至70年的使用权，规避了“买卖”和“合作建房”，但仍旧属于买卖小产权房的性质，不受法律保护。
看来虽然销售人员说法上翻出了花样，但还是改变不了不合法的性质。
不过也有很多小产权房开发商声称，土地性质和用途是可以改变的，只要补缴土地出让金就可以……这种说法会是真的吗？
问题3：小产权房可“交钱转正”？
买卖小产权房不合法的根源在土地性质和用途。
南宁市国土资源局：
上述说法没有任何法律和政策依据。《土地管理法》明确规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
▲南宁高新区一在建在售的小产权房项目紧贴村民的农田。资料图
小产权房是一个“美丽的陷阱”，识破它的伪装很容易↓↓↓
问题4：如何有效识别小产权房？
关键有4招：
1.看是不是“五证齐全”
包括《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》。
2.看房屋使用权期限
《物权法》规定，超过20年的租赁期是无效的！
3.天上不会掉馅饼……太便宜的不要
买房也要看行情，同时还要警惕那些条件差不多，售价却低于其他项目30%的楼盘。
4.看主流媒体上有没有出现过它的广告
小产权房由于没有预售证，不能公开发布广告。如果购房者从未在主流媒体上看到过某个楼盘的广告，网上也搜不到多少信息，那就要多留意了。
问题5：已不慎购买该如何维权？
在南宁，已建好或正在建的小产权房项目可不少，有不少购房者买到的可能就是这类房子。那应该怎么办？
南宁市国土资源局：
对于受误导购买了小产权房的购房者，建议通过司法途径维权，并可向项目所在城区（开发区）城市管理部门举报。
南国早报南国法援公益律师赵明堂：
按照相关法律法规，开发商销售本来就禁止买卖的小产权房，属于欺诈行为，购房者可以到法院起诉要求退款。不过考虑到小产权房买卖本来就不受监管，想顺利获得退款可能比较难，甚至这边刚起诉，那边开发商已经跑了。
来源丨 南国早报记者王斯、通讯员梁诗哲、网络
