行业人士：小产权房“转正”目前没戏

8月28日，国土资源部、住建部联合发布一则公告，公告显示第一批试点城市包括北京（楼盘）、上海（楼盘）等13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

公告发出后，不少人认为，这或许意味着小产权房可以合法参与到住房租赁经营业务当中。特别是今年以来，在济南（楼盘）楼市限购政策升级后，不少人开始关注小产权房。在实际市场当中，由于小产权房单价低，村委统建房，不少人热衷购买小产权房用于投资出租，部分位于中心区域的小产权房的租金与普通的商品房差别不大，租金回报率比较高。因此，在目前限购限贷政策下，小产权房被认为是一种新的投资产品，特别是此次集体建设用地建设租赁住房试点，被部分人视为“小产权房转正”的一种信号。

不过接受经济导报记者采访的业内人士表示，集体建设用地建设租赁住房试点和已建成的“小产权房”事实上是两个概念。

目前仍然没有合法交易身份的“小产权房”，并不属于这一范畴。对于想购买小产权房的投资客来说，小产权房产权不受保护，想转正还暂时没戏。

量价齐涨

在济南打拼了多年的东营（楼盘）人姜士刚，被突然出台的限购政策打了个措手不及。据经济导报记者了解，姜士刚看中了一套小清河边上的住宅，好不容易凑出了30%的首付款，但没想到外地人首付提至60%。“首付多了一倍，从原来的30万元变成了60万元，我真的很难在短期内再去凑够30万元的首付了。”

情急之下，有朋友向他推荐了附近的小产权房，价格低廉且不受政策限制。“有的中介跟我说，有一些小产权房以后也是有可能办下证来的。”姜士刚说道。

经济导报记者连续多日走访了济南城区周边的小产权房“聚集地”，深圳小产权房，当走进盖佳花园询问有关房源情况时，置业顾问表示，“目前盖佳花园没有新房了，四期工程正在建设当中，是公寓式的，房子有40年产权，可以办下房产证，目前还没有定价格。”

而在二环西路北段的大魏名都小区，置业顾问告诉经济导报记者，该小区属于城中村改造项目，虽然和普通商品房性质不同，但是可以对外销售。“价格相当便宜，每平方米只有五六千块钱，同样100平方米的房子，商品房首付的钱差不多就可以在这里买房了。”

随后，经济导报记者又接连走访了北徐花园、河畔景苑等楼盘，发现房源都比较紧俏。

经济导报记者注意到，在北徐花园和盖佳花园小区周边有不少二手房中介，橱窗上都展示着上述2个小区的住宅售卖信息。在一家房产中介处，工作人员告诉经济导报记者，这些房子交通方便，也有双气，均价基本上稳定在七八千元左右，虽然最近涨价也比较多，但是仍比正规商品房便宜一半，但房源比较紧张。

实际上，除了外地人购买小产权房自住外，还有不少济南市民购买小产权房进行外租。济南市民徐燕就是其中之一。徐燕告诉经济导报记者，她从2014年购买了第一套小产权房，到现在已经购买4套小产权房了。“除了一套自住外，另外3套均出租。”

按照徐燕的说法，小产权房的租金与普通的商品房差别不大，但购买时的价格比较低，投资回报率高。她给经济导报记者算了一笔账：2015年她购入了一套124平方米的小产权房，购买的价格是6000元一平方米。“加上各种费用，总价在80万元左右，现在对外出租，位置在北园大街附近，每月的租金为2500元。这样算下来，大概20多年就能收回成本。”而同样位置的房价已经突破1.4万元，房租的价格差不多也在2500元一个月左右。“很明显，小产权房的回报率高很多。”徐燕说。

“转正”仍不可能

无论是姜士刚还是徐燕，虽然都购买了小产权房，但依然有些担心，都期待着能将小产权房尽早“转正”。“虽然‘转正’要交不少钱，但总比被白白拆除强。”徐燕说。

对于上个月底国土资源部、住建部联合发布的公告，徐燕认为，这或许意味着小产权房可以合法地参与到住房租赁经营业务当中。不过经济导报记者在采访中了解到，集体租赁住房与“小产权房”有本质区别。一个是依法依规，一个属违法违规，不能混为一谈。

“小产权房‘转正’的可能性几乎没有。”济南辉煌房地产咨询有限公司总经理王吉刚说。在他看来，集体土地建租赁房与小产权房有差别，“一个是短期租赁合同，一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年，实际上就成了变相卖房，与小产权房无异。”

经济导报记者注意到，上述公告明确表示，集体租赁住房出租应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。这也说明，此番部委发布的公告，对小产权房已经有所防范。

王吉刚表示，所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设的房产，因未走土地招拍挂程序，未缴纳土地出让金、税金等费用，并没有国家房管部门颁发的产权，因此被称为“小产权房”。目前市场上存在的小产权房包括三部分：一部分是基层政府部门推动的拆迁项目，农村居民的回迁房，没有拿到相关手续而不能办房产证；一部分是村集体筹资，自己建设的楼房；另外一部分是村民自发在集体土地上建设的楼房。

在山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员梁铁岗看来，无论推动主体或建设主体是谁，在没有获得相关手续、违反相关规划前提下建设的项目都是不合法的，不受法律保护。

国土资源部土地利用司负责人前几天在接受媒体采访时表示，集体租赁住房，用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划“三大规划”，经依法批准建设，依法实施不动产登记，而且只用于租赁。

王吉刚表示，从官方的态度来看，今后，新增“小产权房”将被严控。实际上，“小产权房”一直以来都是违法交易，“小产权房”本身不存在购房交易，不需要备案，也不需要官方做产权的审批手续。多数“小产权房”交易都是买方与村委会和个人私下签订的协议。“‘小产权房’本身就不是一个法律概念，既涉及违法用地，又涉及违法建设和违法销售，产权不受法律保护。”王吉刚说。

(经济导报)

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