深圳小产权房 为什么不值得买？

　　近期，很多深圳的朋友加我的微信，咨询同样一个问题，最近能否入手深圳的小产权房。很明显，在很多人看来，深圳小产权房现在是风口上一头待飞的猪。

　　买，还是不买？关于这个问题，我想值得再写一篇文章来深入探讨。

　　说起深圳的房子，小产权房无论如何是一个绕不过去的话题，深圳的小产权房数量之多，分布之广，类别之复杂，在全国无出其右者。

　　据相关部门公布数据，深圳市的违法建筑数量约40万栋，建筑面积高达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%，基本占据了深圳楼市的半壁江山。目前，深圳有将近一半的人口居住在小产权房中。看到这些数据，你会不会觉得触目惊心，让我们来回顾下深圳小产权房的前世今生。

　　深圳，当年的一个小渔村，在总设计师划了一个圈之后，迅速崛起为深圳奇迹。而在土地国有化的过程中，为了照顾原住民的利益，深圳市将原住民户口转为城市户口的同时，为每户划出了占地不超过120平方米，层高不超过5层，建筑面积不超过480平米的建房配额，超出的部分视为违法建筑。

　　在这个基础上，随着深圳外来人口如潮水般涌入，深圳原住民的自建小楼开始一栋栋拔地而起，这就是深圳农民房的由来，而稳定可观的租金收入，使本地土著都升级为了本地土豪，在巨大利益的驱动下，农民房开始在关内关外的每一片土地上遍地开花，加高，加宽，在农用耕地上大盖农民房，各种违规违建层出不穷。

　　目前深圳的小产权房主要有三种类型：

　　一是原住民自己筹资兴建的农民楼；

　　二是村集体组织在集体用地上建设的统建楼；

　　三是外来开发商购买村里的集体用地，未经合法手续报批而建设并出售的房屋。

　　因此，目前小产权房的建设方有个人、村委会和公司三个不同的主体，不同的建设方所签订的买卖合同也不同。

　　深圳最常见的握手楼类型农民房▼

　　近几年有开发商修建的小产权房向高层化、社区化发展，主要以沙井片区为主，外观与商品房几无二致。

　　一般说来，个人的小产权房以出租为主，村委和开发商建设的小产权房则以出售为主，因为没有产证缺乏法律保障，再加上小产权房往往以独栋为主，建筑质量低劣，偷面积情况严重，格局不合理，深圳小产权房，通风采光差，周边环境脏乱差等原因，价格一般只有同位置商品房的三分之一。

　　因为价位的巨大优势，吸引了大量收入不高，但又希望在深圳有一个稳定居所的人群，因此，小产权房的地下交易一直很旺盛。

　　小产权房在自己的流通体系不温不火地运传了许多年之后，今年深圳的小产权房突然开始暗流涌动。买小产权的人越来越多了，卖小产权的人开始惜售了，涨价了，深圳的小产权市场明显有了躁动的情绪，原因主要有两个。

　　一是随着深圳关内的可建设土地越来越稀缺，政府和开发商不得不盯上了小产权房这块最难啃的骨头，其实城中村旧改一直在进行，只是进度缓慢，而近两年，这一进程明显开始加快，随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村相继被拿下，一栋栋农民楼被夷为平地，随之而来的就是原住民通过拆迁暴富的各种传说。而流传最广的莫过于去年年底罗湖水贝村的拆迁，拆迁之后，一则段子开始在网上和朋友圈疯狂流转。虽然后面政府紧急进行了辟谣，但原住民一夜暴富在大家看来是个不争的事实。

　　对于很多深圳人来说，这些天降财富虽然看起来让人眼红，可毕竟自己一不是深圳原住民，二不是原住民二代，也只能暗自羡慕忌妒恨一把而已，可是，还有很多买入小产权房的外地人呢，他们当年以极低的价格买入了小产权房，很多也在拆迁之列，那他们是否也获得了相应补偿呢，难道他们的房子被夷为平地之后就被扫地出门了吗？

　　很多风声渐渐显露了出来，据说，在拆迁过程中，当年买了小产的业主大部分都和开发商签了拆迁补偿协议，获得了同面积商品房置换的补偿，除商品房置换外，很多还获得了现金补偿。这是一个令许多深圳人心潮澎湃的传闻。这意味着，以上沙为例，五年前以1万元每平米买入的农民房，现在可以置换价值910万元的商品房，这种升值幅度足以令人心跳加速，血脉贲张。

　　可能很多人会说，小产权房业主没有法律保障，一旦原业主反悔打起官司，现业主必输无疑，结果是赔了夫人又折兵。

　　可实际上，这样的事情现实中发生的很少，一是因为很多小产权房经过多次转手，现任业主与最早的原住民早已没有任何关联，而有资格索回产权的只是原住民，而非前任业主，而一栋农民房中如果绝大部分住户都是外来购买群体，那即使原住民想打官司，他也要掂量一下如何与整栋楼的业主进行对抗，犯了众怒会是什么后果。

　　二是更多的小产权销售方是村委会和开发商，他们更不具备索回的资格和条件，因此，绝大部分小产业主实实在在地获得了补偿。

　　第二个原因则是深圳8月份出台的棚改政策，今年8月9日深圳出台的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施》中明确指出，本次棚改计划从原定的30年缩短至20年。

　　棚户区指的是危旧住宅、住宅区和城中村，深圳目前大量的城中村和老破旧小区都是未来可能的棚改对象。

　　相对于城市旧改和更新，棚改的政策会强硬许多，主动权也掌握在政府手里，对于拒不接受拆迁条件的，可以申请依法启动强制程序，进行行政征收和行政处罚。

　　明眼人都能看出，深圳政府强势推出棚改政策，主要在于之前旧改拆迁进展一直十分艰难，由于必须征得100%的居民同意，很多老旧小区的拆迁在前期征询意见层面就停滞不前，很多住户漫天要价，坐地还钱，使得拆迁工作无法推进，如福田圆岭小区拆迁工作组在十年前就已经入驻，经过十年努力，签约率不过80%。其实1：1.3的商品房原址置换对于原住户已经非常有利，但有的人的野心和需求是无穷尽的。

　　著名的罗湖木头龙小区拆迁案例，开发商益田集团在与小区大部分住户签约之后，2011年就动手拆迁了已全部签约的部分楼盘，本以为籍此可以给钉子户施加压力让他们尽快签约离场，没想到反遭钉子户挟制，握了一手好牌的钉子户开出离谱天价拒绝搬迁。结果益田集团一方面无法清场开建新盘，另一方面要支付大量已签约住户的过渡期租金，到目前为止支付的各项费用已接近十个亿。

　　也许有些“人权斗士”会说，人权是第一位的，看看日本，因为一位老太太不肯搬家，政府就让飞机改道。可是我想反问一句，因为1%的钉子户的一己私欲而置99%的公民权利于不顾，让他们长年租住在外颠沛流离，到底是哪一方的人权更重要呢？

　　不过，在很多人看来，棚改政策会大大推动老旧小区和城中村的拆迁进度，那在城中村拆迁加速和小产业主获得置换补偿的双重利好下，现在终于要分析到很多人关心的话题，深圳小产权房，目前是否是购入深圳小产权房的大好时机呢？

　　不瞒大家说，早在今年六七月份，我已经看出了深圳小产权房会有一波行情，正在蓄势待发，当时我考虑过飞去深圳入手一套小产权房，但经过多方了解分析，最终我放弃了。原因是多方面的。

　　首先，深圳的小产权房数量巨大，但都是地下交易。

　　寻找合适房源是一个漫长的过程，在正规的中介公司是找不到小产权房的挂盘信息的，你必须通过地下中介公司或到一个一个城中村去慢慢寻找，这是一个非常耗费精力的过程。

　　其次，目前小产权房已经闻风而动，近期价格纷纷飚涨。

　　关内位置较好的已涨到三万多一平米，而且一房难求，关外位置一般的也要一万多两万一平米，差不多相当于同位置商品房的一半甚至更高。目前业主惜售情绪严重，甚至不少在售的房源要求只签使用权，不签所有权，意思就是你住可以，一旦拆迁的话，对不起，补偿归我，购买房款还给你，你可以滚蛋了。Excuse me，天底下有这么便宜的事情吗？

　　第三，深圳的小产权房在我看来，十年内只有关内的才有价值，关外的等待拆迁需要极其漫长的过程。

　　很简单，关内面积小，政府迫于发展需要，拆迁意愿强烈，但即使这样，关内大大小小上百个城中村要想全部拆迁也需要经过漫长的过程。

　　如果你运气足够好，买到的小产权五年之后等到了拆迁计划，那么，谈判、拆除、等新楼建成入住，至少就是又一个五年过去了，十年拿到新房，这是在你运气足够好的情况下。

　　如果运气一般呢，十五年，二十年，还是三十年？而面积广阔的关外呢，大片大片的小产权房，密密麻麻，让人眼晕，你买了这里的小产权房，等到拆迁很有可能要到你的下一代，甚至下下一代。当然，不排除你手气超旺，买了之后第二年这里就立项拆迁了，但是，我更喜欢讲概率，不喜欢搏运气。

　　第四，深圳小产权房偷面积情况十分严重。

　　你花了五十平米的钱，可能买到的只有四十平米，等到拆迁置换的时候，开发商可不会按照你所谓房本上的五十平，而是根据实际用面积置换，那你到手的商品房就只有四十平，这些损失都是要折算到你购买的单价里面去的。

　　第五，购买小产权房需要全款，动辄一百多两百多万的资金长期沉淀在这里，又无法抵押贷款，都是要计算成本的。

　　最后，买小产权房还是要承担政策变化和原住民悔约的双重风险，不排除未来某一天政府对小产权房采取对待钉子户实施棚改的强硬政策，这两个风险叠加在一起其实并不小。

　　考虑清楚各种因素之后，我放弃了入手深圳小产权的计划，当然，这只是我的个人想法。大家可以依自己的意愿而行。或者有人觉得自己运气好，有人觉得不怕等，也有人觉得长期拿着出租也不差。在此，我只能祝大家好运！

　　补充说明一点，如果一定要买，关内的优于关外的，关外有成片拆迁规划的优于无规划的，还有关外近几年兴建的社区花园式的高层小产权自住很好，搏拆迁千万勿碰。

　　刚好，这篇文章写成，政府又发文声明小产权房转正无望。在此，提醒幻想未来小产权房转正的人们，请放弃幻想，你我有生之年是不会有这么一天的。

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