这种小产权房没有预售许可证和土地使用证

买房终究是大事，对于自己弄不清产权归属的房子，还是不要轻易下手，与其冒着这么大的风险去买一个房子，还不如租房子。

当然在现实生活中，还有些网友会对小产权房进行扩大解释，比如会把几类房屋也称为小产权房屋，一类是开发商已经取得大产权证（整幢楼的产权证），业主暂时尚未取得不动产所有权证书的房屋。一类是房屋再转让时需要缴纳土地出让金的房屋，比如已购公有住房、经济适用房、按经济适用房管理的房屋等。事实上，上述房屋最终都是可以取得不动产权利证书，成为法律意义上的可交易的商品房。

三、小产权房由来

四、小产权房能不能买?

2007年6月18日，原建设部提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

根据新华社的报道，12月23日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案。

再简单点儿就是，农民的集体建设用地，可以不经过地方政府，直接与单位或个人交易。

所以，集体建设土地要拿去建成住宅，还是不可以直接拿去拍卖的，依然要先转成国有土地。

事实是，他们想多了，至少目前来看，是不可能转正的。

事实上，这种小产权房没有预售许可证和土地使用证，所以这种房子的购房合同没有在国土房管局备案，所以哪怕我们买了房子，但却没有产权。

卖房者看到房子涨价可能就会毁约；如果遇上了拆迁，我们很可能得不到拆迁款，就连买房子的钱都打了水漂。

宅基地的买卖双方都必须是本村村民，而且卖的人必须有其他宅基地，买的人没有宅基地，买卖的申请必须经过村集体同意，而且房子和土地要同时转让。

很多人都觉得，虽然这种小产权房没有房产证，但自己与卖房的人签了合同，只要房子还在，自己就能住，如果遇上拆迁，说不定还能成为“拆一代”。

虽然难以获得“出生许可证”，但小产权房因价格更低，已在地方潜行多年，规模日渐庞大。非官方数据称，全国小产权房面积约60亿平方米。但相关政府机构并未认可过该数据。

一、改革的具体内容

过去十余年来，相关政府部门对小产权房的应对和处置一般两条腿走路：严格控制增量，分类处置存量。但针对存量的分类处置办法至今尚难出台。

宅基地确实是可以买卖的，并且是有产权的，但是不是所有人都能买。宅基地是国家给农民的住房保障，所以宅基地的买卖受到很大的限制。

这个通知也为小产权房问题的处置正式确定了基调。此后至今的十余年，相关部门对小产权房问题的表态基本未脱离这个框架。

这消息一传出来，就引发了很多人的关注。当然，关注这个消息的人，不止是有农村户口的人，还有很多想购买小产权房的人，这种房子指的是农村集体土地上建设的房子。很多人想，集体建设用地都可以跟国有土地同权了，直接进入市场了，那么小产权房转正，还会远吗？

所以，区分是否为小产权房的一个标准是能否取得国家房管部门颁发的不动产权证书，能否上市交易、自由流通。自2007年以来，小产权房问题已经困扰中国社会长达十余年。所谓小产权房，并非一个明确的法律概念，其主要违规之处在于，利用集体建设用地建设但又销售给了非集体成员。

二是之前农民和一些投机者在农村违规大量自建小产权房，一旦入市，他们将是第一批改革果实的窃取者，不仅如此，这还会撕开小产权房转正的口子，相当于给楼市投放了一颗原子弹，结果不可预想。

这也是小产权房的概念首次被政府提及，公众也开始更多了解这一灰色领域。

通常我们说的小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，甚至有些地区此类房屋是不核发产权证的，仅仅颁发宅基地使用证或集体土地建设用地使用证，更有甚者，有些地方此类房屋仅有农民建房用地批准书。

最近几年，房价飞涨，买房难是一个很现实的问题。一线城市就连郊区的房子，都是生命不能承受之重。

二、对于楼市的影响

所以，城镇居民去农村买农民的宅基地，是不可行的。虽然我们看到事实上在很多县城边郊区域，深圳小产权房信息，经常有这种买卖现象，但这种现象严格上讲是不合法的。

毕竟这一次草案的修订，完全是针对经营性用途的土地，跟住宅完全没有关系。

对于楼市来说，如果农村集中建设用地直接入市，土地供给增强，地价下跌会对房价造成一定的冲击，近两年的经济承受不了。下跌的厉害的话，会不利于上面的征税以及卖地，所以他们不会让这种事发生。

买在集体土地上建的小产权住房风险很大，那么买农民的宅基地可行吗？

为了让大家更通俗的理解这次土地政策改革，我将从会议内容，小产权的形成以及现状，和小产权房究竟能不能买为大家解读。

总结：我国非农建设用地将不再“继续国有”，深圳小产权房政策，而符合规定的集体经营性建设用地可以不用经过征收为国家所有，直接入市交易。

小产权房不是一个法律概念，从法律上来划分，没有任何一种房屋叫小产权房，这个说法是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的。就像二手房一样，虽然大家都这么叫，也都明白什么是二手房，但从法律上来讲没有一种房屋叫二手房，只有一种说法叫存量房。

正是因为没有法律的护航，小产权房的处置从法律问题演变成了一个社会和政治问题。在维护土地管理法治秩序和保护农民权益两大诉求之下，一旦小产权房处置不力，推行者的社会风险极大。

“小产权房肯定是违法的，但一些销售出去的房子里已经住进人了，这时采取措施，要涉及成百上千群众的利益；但如果不采取措施，它又是违法的，而且有的小产权房占用的是耕地，那违法就更严重了。”一位中央部委高层曾如此形容处置小产权房问题的两难心态。

所以，很多人开始把目光转向了小产权房，去农民那里买他们集体土地上建的房子，虽然居住环境差点，但好歹也有个栖身之所。

2008年1月8日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，要求农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。