[网眼观察]南宁小产权房“物美价廉“你信吗？

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“小产权房”

    “小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。乡政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
     小产权房只有使用权，没有所有权。

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小产权房实质：小产权，不见“权”！

——小产权房不合法

“小产权房”的土地是集体土地，还不能从“农业三产用地”转变为“国有城镇住宅用地”，“三产用地”不用经过国有土地“招拍挂”的程序，

根据现行法律法规和国家政策，非集体经济组织成员不能成为农村村民房屋买卖合同的主体，国家政策明确禁止城镇居民购买农村村民房屋，故对农村村民向非本集体经济组织成员及城镇居民出售房屋的合同，应一律认定为无效。

——小产权房没有取得预售证

开发商跟购房者签订的非《商品房买卖合同》，而是《合作建房合同》或者《合作建房协议》等。

购房合同中一般不写明办结房产证的年限及所需费用等问题。

——小产权房难监管

由于此小产权项目游离于房管部门监管，存在较大的风险，不排除有的开发商收了钱后卷款潜逃，又或者存在“一房多卖”现象，最终承担损失的还是买房者。

——小产权房价格低

农民在城市中手握土地，却无资金开发建设，开发商手中有钱，但却不愿付出高额的土地成本。于是，双方一拍即合，以“合作建房”的方式，以农业三产用房的名义，通过相关部门的批准，但建起来的却是商住两用的项目。双方根据协议，部分房源留给村民，用以改善村民居住环境，深圳小产权房价格，剩下的房源，则被开发商当成商品房出售给城市居民。因此拿地成本很低，因此价格也相对低廉。

——有它也无法办理落户、入学的一系列程序
由于这些房子的申报项目为农业三产用房，而非商品房，因此在房管部门没有备案，更没有《商品房预售许可证》，将来也无法取得跟普通商品房一样的房产证，无法办理落户、入学的一系列程序。

——这样识别小产权，防止上当受骗
一般小产权的楼盘的开发商大多数不会在项目所在地设置销售中心，由销售人员通过散发小广告、网上发布信息等来招揽客户，以防防监管部门的检查，防购房者上门维权。
因此大家买“特价房”，看房时要看好“五证”，即《商品房预售许可证》、《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，一般而言，有了《商品房预售许可证》，其他四证均会持有。如果购房者对预售证存在疑问的，可登录南宁市房产管理局政务网查看相关预售证的信息。

目前南宁市公开对外销售的小产权房有

   凤凰湖畔
    富良国际
    喜乐南都
    盛世同乐
    富士阳光
    同乐人家
    五象中央广场项目
    洪福花园
    仁恒·万盛广场
    嘉信时代广场
    荣凯星城国际
    华商时代广场
    锦钰国际商贸城

    ......多名业内人士估算，南宁市在建、在售的小产权房项目数量不下50个。

    城市房价过高、擦边球有空间、农地制度不合理均导致小产权房的产生。然而，不管你是被你是被销售人员“忽悠”买了房，事后才明白上了“贼船”，还是因为没钱，求过渡性住房，别看着便宜就买买买，你这样的利益是不受保护的。无产权是一大不买主因，交了钱没房，开发商资金断裂携款潜逃也不是没有可能。即使是交了房，质量有诸多瑕疵也是常见的案例，所以，别贪小便宜，更别指望“小产权房”在将来的某一天能“转正”变合法化，因为它的大方向还是：非法！非法！非法！

目前从各种政策看，小产权没有合法化的可能

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小产权房自诞生之日起就没有过“正式身份”，相关部门多次重申小产权房不得登记发证。

   即将实施的《不动产登记暂行条例》中提出，深圳小产权房网，集体土地所有权和宅基地使用权等10类不动产权将列入统一登记范围。多位法律人士表示，根据我国现有法律，小产权房其实是没有产权的房屋，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。湖北金卫律师事务所执行主任宫步坦说，不动产包括商品房、城改房等城市国有用地，以及农村集体用地等，这些不同产权的用地将纳入统一登记，但小产权房不属于这一范围。
 
    中央农村工作领导小组副组长陈锡文也认为，小产权房违反了土地的用途管制。因为小产权房的本质是违章建筑，不合法。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华则明确表示，小产权房不登记也不发证。因为要登记必须是合法的，小产权房不合法。

如何挽救购房者损失

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协商退房退款

   业内人士建议，已购买小产权房的购房者，应首先与开发商协商退房退款。如协商不成，再向相关部门投诉。有律师建议，开发商在明知小产权房不能办理不动产登记且违规的情况下，仍伪装成正规房产向购房者销售，已涉嫌欺诈， 购房者也可以起诉开发商要求退款。
 

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部门监管

现状：
   对于房产管理部门而言，他们只能监管到经过备案的商品房是否存在违规的情况，而这类农业三产用房的申报、开发过程，根本不经过房产管理部门，如果开发商偷偷卖房，根本无从监管。并且，不少“小产权房”打着“入股”、“合作建房”的旗号，这在现行的法律框架下，难以找到处罚依据。

南宁市房地产监察支队的有关人士表示，他们仅是对国有土地的房地产开发进行监管，小产权项目是集体土地，不在他们的监管范围。
   一旦发现开发商违规，有关部门将对开发商进行行政处罚，然而《城市商品房预售管理办法》从1995年开始实施，距今已经20年了，虽然后来经过修正，但处罚力度不大，对开发商起不到震慑作用。南宁市房产监察支队负责人举例说，开发商如果没取得商品房预售证就向业主收房款，可认定为违规，但相关法律规定罚款不得超过3万元。单单一个业主就要交十余万元房款，一个项目涉及数百人，违规金额多达数千万，“对开发商来说，3万元的违法成本太低”。

能力与措施：
   ①、房产监察支队或许可从行政审批方面来制约开发商，如果开发商没有退还购房者的钱款，房产部门可将此违规行为知会国土、规划等部门，在办证方面严格把关。但监管部门也没办法强迫开发商退还购房者的钱款。因此，在事后的监管过程中，购房者交出去的钱款，往往很难挽回。

②、探索联合执法
   在现行法律框架下，国土、规划、建设、房产多部门，却面临着监管真空，使得小产权房为数不少。

不过，目前一些城区、开发区也在探索联合执法，对“小产权房”的销售行为进行查处。2015年3月，针对和德新天地、嘉信时代广场等小产权项目，涉嫌使用欺骗手段进行房屋销售的情况，南宁市高新区就成立了国土、规划、建设房产、工商、法制调处等相关部门组成的联合整治工作组，从报建审批、广告管理、监督执法、信息公开等多方面进行联合管控。