中国试水集体用地建租赁房 港媒：稳定房价新举措

　　港媒称，在面向13个内地城市的试点计划中，农民首次获准使用集体土地建房出租，这是政府稳定房价、扶持租赁市场的另一举措。

　　据香港《南华早报》网站8月30日报道，该试点计划由国土资源部、住房和城乡建设部于28日发布，涵盖北京、上海、杭州和广州等城市。政府的远期城镇化运动造成大量人口涌入这些城市，给基础设施和住房形成压力。

　　报道称，中国计划到2020年使1亿左右已进城农业转移人口和其他常住人口在城镇定居落户。

　　对内地农村土地问题颇有研究的中国人民大学教授陶然认为，该计划主要是为了解决城市大批外来务工人员的生活问题，包括目前居住在市中心棚户区、郊区农村以及建筑工地的人。

　　长期研究内地土地制度的学者表示，此次改革的最大突破是尝试将农村土地纳入主流土地市场，这个市场直到前不久一直由国家垄断。

　　广大农村土地不能直接卖给开发商，只能先由国家以通常较低的价格征用再高价卖给开发商，现在这个壁垒可能会逐渐减弱。不过，仔细阅读试点计划文件就会发现，这个土地用途改换过程是受到控制的，拟议中的用途必须符合城乡建设规划条件，而且要遵守配额制。

　　例如，在北京市政府为今后5年规划的6000公顷住宅用地当中，有1000公顷将是农民集体所有的农村土地。农民提供的土地不能超过这个面积。

　　分析人士提醒说，如果农民不能独立地根据市场需求决定提供多少土地，那么，主要城市的住宅用地供应将继续执行配额制，而在那种情况下政府是不会允许土地价格大幅下降的。农村地皮仅限于建设租赁住房，此外，为防止以“租赁”之名行出售之实，长期租赁是不允许的。

　　分析人士指出，允许土地改作租赁用途并不完全是新鲜事，2014年，北京成为第一个试点类似计划的城市。那次土地用途改换不仅有严格的审批制度，而且地皮仅供补充公共租赁住房计划（大多面向当地居民），不拨给私人租赁市场。

　　报道称，尽管如此，28日发布的文件预示着未来会有积极变化，不管这些变化有多小。文件说，村镇可以自行开发运营租赁住房，也可以通过联营等方式引入外来投资者。分析人士认为，村委统建房，这种开放姿态会让市场力量得以在这个过程中发挥一定作用。虽然在理论上看起来非常合理，但内地房地产业协会首席研究员梁占军提醒说，这个过程会跟以前没什么差别，决定让多少集体土地被征用的是村干部而不是农民他说，深圳小产权房网，土地一旦改作租赁住房用途就很难再收回，“鉴于预期租金低，再加上物业管理费和机会成本，很难说农民在这个过程中实际能赚到多少钱”。

　　另有一些人比较乐观，认为该试点计划有可能导向农村土地用作城市住宅的做法合法化。例如在深圳，许多建在农村土地上的房子没有能保证其权益得到国家承认的房产证。

　　为适应在内地城镇化运动中大批流动人口进城的现实，陶然教授表示，如果业主愿意为其住房占用的地皮缴纳一笔土地用途改换费，所谓的小产权就应该合法化。

　　他说，国家可以用由此获得的收入来改善这些棚户区的基础设施。

(参考消息网)

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