小产权房558临近4月底，绝大部分城市都已经公布了“2018年统计公报”，这给我们观察各地的“楼市杠杆率”提供了一个绝佳的机会。
本文试图通过“住户贷款”占“住户存款”的比重，来衡量一个城市的“楼市杠杆率”的高低。
所谓“住户”，指的是居民家庭、个人。住户存款，是居民的储蓄存款。住户贷款，是居民以家庭、个人方式向银行申请的贷款，虽然名义五花八门，比如旅游、装修、买车、留学等等，但中国人都知道，这些贷款绝大部分跟买房有关。
可以这样说，把“住户贷款”视作“居民购房负债”是合适的，而且只会缩小真实的“购房负债”，而不会夸大。因为中小企业主还可以通过经营贷方式套取银行资金买房子，这部分贷款未计入“住户贷款”。至于购房者向亲朋好友的借款，更没有包含其中。
在统计公报里，几乎所有的城市都公布“住户存款”，但很多城市不公布“住户贷款”。我根据统计局、央行各地分行等网站查询的数据，给主要城市排出了一份“不完全榜单”：
厦门 172%
深圳 144%
杭州 137%
南京 129%
合肥 127%
珠海 124%
惠州 121%
苏州 108%
广州 102%
长沙 94%
宁波 93%
温州 83%
青岛 81%
上海 78%
济南 75%
海口 73%
哈尔滨 57%
呼和浩特 56%
北京 53%
大连 48%
西宁 33%
可以看出，深圳龙华小产权房，有7个城市的“楼市杠杆率”超过了120%，这7个城市可以视为“杠杆城市”，他们的负债率都是比较高的。
厦门连续几年都蝉联“楼市杠杆率”的冠军，2018年达到了172%，遥遥领先其他城市。
上图是厦门的详细数据。这个城市居民存款只有2680亿元，但居民贷款就达到了4615亿元。整个城市的“居民净存款”为负的1935亿元。
根据官方数据，厦门常住人口为411万人，这样我们可以算出：厦门人均负债11.22万元，人均净存款为“4.65”万元！
深圳是“杠杆亚军”，杠杆率为144%。上图是深圳详细数据，可以看到深圳人“住户贷款”接近2万亿，这是一个非常令人震撼的数据，如果按照深圳实际2200万人口计算，人均负债9.1万元。深圳的“住户净存款”为“6133”亿元，人均“净存款”为“2.79”万元。
由此看来，厦门和深圳两个城市的居民，都是“大负翁”！
杭州是“杠杆率”上升最快的城市（见上图），2017年末杠杆率只有111%，到2018年末就达到了137%，年增速高达26个百分点。
而深圳在过去一年里，“楼市杠杆率”下降了0.5个百分点；厦门则从2017年的181%下降到了2018年末的172%。
从目前的势头看，到2019年末的时候，杭州有望超过深圳成为“楼市杠杆第二城”！2018年，杭州卖地收入超过2400亿元，深圳小产权房出售，高居全国第一。开发商疯狂拿下的土地，正在迅速转为杭州人的负债。
南京2017年的杠杆率为124%，2018年上升为129%，增长态势也比较明显。
合肥2017年楼市杠杆率一度达到过131%，2018年下降到了127%，降幅为4个百分点。
珠海在过去一年里，杠杆率几乎没有发生变化。
惠州是“7大杠杆城市”里，“杠杆率”上升第二快的。2017年杠杆率为104%，2018年上升到了121%！
苏州2017年末的“楼市杠杆率”为105%，过去一年上升了3个点，达到了108%。最近几个月，苏州楼市非常火爆，估计2019年末“杠杆率”会有上升。
广州“楼市杠杆率”在过去一年里也有明显上升，2017年末为92%，2018年末突破了100%，达到了102%！
楼市杠杆率突破100%的城市，至少还有福州，但没有查到具体数据。
那么问题来了：“楼市杠杆率”的高低意味着什么？为什么北京、上海的杠杆率不高？
我的看法是：
1、由于居民金融资产分布的方式发生了巨大变化，很多人的存款未必放在银行账户里，而是买了理财、信托、股票，或者存放在支付宝、微信里，所以“住户存款”近年来有被分流的趋势。在研究“楼市杠杆率”的时候，要注意这个因素。
人口老化的城市居民理财方式比较陈旧，这类城市在计算楼市杠杆率的时候，“分母”就会显得大一些；人口年轻的城市，理财方式多样，楼市杠杆率的“分母”就会小一些。
2、“楼市杠杆率”偏高，意味着一个城市居民在买房问题上比较激进。如果杠杆率在短期上升较快，比如杭州，就要留意了。“杠杆率”快速上升，可能意味着“潜在购房者”在减少，未来房价上涨动力可能减弱。
3、“杠杆率”低未必是好事，这可能意味着新增外来人口不多，或者在减少。比如哈尔滨、大连、西宁，这些城市的“老市民”大多有房子，如果新增人口偏慢，就会造成杠杆率偏低。
北京有点例外。这个城市汇聚财富的能力非常强，而北京人似乎也更偏爱存款，事实上2018年北京拥有的3.4万亿“住户存款”竟然有超过2万亿存了“银行定期存款”，说明北京人——第一是有钱，第二是理财观念老化。在北京，虽然房价非常贵，但一次性付款比例是大城市里最高的，这就造成了北京“楼市杠杆率”显著偏低。
4、厦门、深圳、杭州、南京、珠海等“杠杆城市”，恰恰是人口增长比较快的城市。年轻的新移民来了之后，除了租房就只能购房。在这些城市里，“拼一代”占比高，只能增加负债。
所以，虽然“楼市杠杆率”高的城市，看起来房价好像比较危险，或者生活压力较大，但也证明这些城市有活力，能吸引外来人口。
5、从居民负债总额上看，上海、深圳、北京、广州位居前四，总负债分别是：
上海：22275亿元
深圳：19943亿元
北京：17868亿元
广州：16776亿元
四大一线城市里，深圳人均负债高居第一，显然是“生活压力最大”的城市。要知道，深圳全市有清晰产权的住宅不过200万套，小产权房、军产房是无法贷款的。这样，深圳每套存量住宅平均的贷款高达100万元。这的确是一个奇观！
所以，如果你的朋友在深圳生活，你一定要对他好，他真的不容易！
当然，还有厦门。（刘.晓.博.说.财.经）
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