小产权房558集约化建房，其实这在钟伟与开发商签订合同时就已注明其性质，这属于小产权房的一种。钟伟以及和他一样的购房者们，拿到的“购房合同”，实际上就是一份长期租赁协议。
今年11月，“转正传闻”推动了各地小产权房价的上涨，使得小产权房问题再次走进公众的视野。北京、深圳、广东等多地的小产权房市场房价有所上涨。
小产权房背后藏利益链条
不过，要清醒地认识到，由于涉及制度改革、法律完善等方面的问题，解决小产权房问题不可能一蹴而就。所以，购买小产权房存在风险，购房者需慎重。
莫拿小产权房作投资赌注
11月25日，在河北路的一小产权房售楼处，王先生等几位购房者正在围着一位售楼人员详细询问。销售人员介绍，相比同地段的房子，这里便宜1000元左右，几栋高层卖得已经没剩几套了。王先生看中的一套85平方米的房子，总价40多万元，必须一次付款，因为小产权房办不了银行按揭贷款。
记者走访首府多家售楼中心、房产中介发现，前来咨询小产权房的买卖双方明显增多，但实际成交量没有明显变化。
买房之前，钟伟并不知道，自己买的这套房屋可能面临的各种潜在问题：质量没保证、没有房产证、拆迁难补偿、遗赠很麻烦……
本报记者程雪红
长春路一家房产中介的业务员透露，由于国家不允许小产权房上市交易，开发商售楼时最常用的就是散发宣传单吸引购房者的眼球。由于价格低廉，买房人一不小心就会“就范”。
早在10多年前，小产权房问题在房地产业刚刚起步时就已出现，只是2007年因为沸沸扬扬的北京通州宋庄“画家村”案，才引起公众的广泛关注。
何卫刚表示，小产权房的问题很复杂，处理起来也很麻烦，并不是哪一个部门就可以推进的。因为它涉及多个部门，需要多个部门联合行动。除了不合理的高房价，监管者的不作为也是重要的推动因素。因此，对于从事小产权房开发、出售的开发商要予以严厉打击惩处。
由于小产权房没有两证，进行交易中出现的各类纠纷案件，在首府各大律师事务所里也比较常见。
但对待小产权房问题不能一刀切，否则极有可能引发社会矛盾。随着城市化进程的加快，乌鲁木齐将来有一天一定会面临小产权房的问题，等到那时再治理难度将更大。由于不少小产权房有其特定的历史原因，再加之数量众多，要解决好“既成事实”这道难题，需要政府动用大智慧。
小产权房是指由乡镇政府而不是国家房管部门颁发产权证的房产，也称“乡产权房”，没有真正的产权，只有使用权。小产权房、乡产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能购买；另一种是在集体企业用地或占用耕地违法建设的。
面对新一轮的政策调控，首府小产权房市场有何反应？小产权房为何边拆边建屡禁不止？这背后隐藏着怎样的生存逻辑？两周来，深圳小产权房买卖，记者对此进行调查后发现，由于撤村建居和城中村改造、新农村集约化建房等因素，目前首府小产权房的交易主要集中在乌鲁木齐县和米东区、水磨沟区、高新区（新市区）等地的城乡接合部，一般都是私底下交易，整体存量较少，成交量也少。
何卫刚认为，在我国城市化进程中，小产权房是一道难解但又必须解决的难题，而且是越快解决越好。因为小产权房已是一种客观存在，回避只会产生更多问题。久拖不决是对土地违法的纵容，更是对循规蹈矩购买普通商品房者的不公。
据了解，2010年，乌鲁木齐县政府曾发出清查小产权房的通告，但部分开发商依然在打擦边球。
小产权房之所以如此火爆，首先是因为房子太贵，很多购房者买不起，不得已才购买小产权房。因此，要想彻底解决小产权房问题还得从房价上解决。
新疆赛德巨臣律师事务所古新国律师从业以来，也遇到过数起小产权房纠纷。他说，小产权房没有两证，也就代表所有权不明，一旦发生纠纷或出现继承、转让等情况，就无法得到法律的保护，小产权房 ，双方签订的转让合同将被视为无效。对于买方来说，是十分不利的。
CFP供图
乌鲁木齐市委党校副校长何卫刚称，小产权房不用缴纳土地出让金和相关税费，深圳小产权房最新政策，成本相对单一，大部分是建筑成本，开发商因此获得的收益比通过合法途径要高得多。成本降低了，房价也会随之降低，购买者可以用低于商品房售价的钱买到房子。土地的拥有者，一些村镇政府是更大的受益者，与土地被政府征用不同，村镇政府对开发商购买土地的钱有更直接的支配权。村民则通过补偿房子获得收益。国土部门是负责清理小产权房的主管部门之一。乌鲁木齐市国土资源局办公室相关负责人称，对于小产权房问题将按照国家相关文件执行。
小产权房：梦想还是赌注
在何卫刚看来，越是经济发达地区，人口越聚集，小产权房与大产权房之间房价的差距越大，小产权房就越有市场。而在新疆，小产权房则主要集中在乌鲁木齐，包括城市周边的一些别墅在内，很多都是小产权房。
据全国工商联房地产商会提供的数据，1995年至2010年，全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。
2008年，市民刘先生购买了四平路某小区的小产权房。2012年底，该小区部分单元楼体开始倾斜，经鉴定是地下管道的问题；2013年初，又有部分楼体相继发生倾斜，甚至承重墙也有裂痕，但开发商久拖不决，直到后来同意业主按原价退房。
购买小产权房多为刚需
解决小产权房难题需要大智慧
小产权房之所以有市场，与高房价分不开。在小产权房建设的利益链条中，村镇基层组织、开发商，甚至是村民、购房者形成了一个强大的利益共同体。
从1999年开始，我国对小产权房便开始坚决打击。从2007年起，有关解决小产权房的法律法规逐渐出台，但还是阻挡不了小产权房的热销。
来自四川的钟伟和妻子八年前来新疆打拼，过了五年不断搬家的日子后，为圆安家梦。他在2009年5月开始寻觅合适的房源，他绕着市区跑了好几圈后，终于发现喀什路一个小区房屋的价格比周边便宜700至800元，很快，钟伟便把家定在了这里。
首府一家房地产公司负责人透露，多数城乡接合部乡村兴建新居工程，所采取的模式基本是集约建房，即：由乡村集体组织申请立项，上级政府下指标，村委会以土地投入与建筑商联合开发。这一模式直接导致一些开发商通过更改规划和容积率等方式建设，除去村民安置房后，剩余部分则由开发商推向市场，出售房屋使用权来获利。这就造成部分集约建房的住房产权性质不明，变为小产权房向市场供应。
直到去年7月，钟伟和其他业主到相关部门核实，才知道自己所购买房屋的性质，在相关部门的答复函上可以看到：xx小区为xx村民集约化建房，未办理过任何规划审批手续，属违法建筑。
玛雅房屋中介乌鲁木齐区区域经理王俊杰表示，买小产权房的人基本上以自住型为主，刚性需求为主。也经常有小产权房主委托房产中介卖房，但毕竟它两证是不全的，还不能贷款，很多中介不愿意接手。
从十八届三中全会释放出“要建立城乡统一的建设用地市场”的积极信号，到日前国土资源部、住房城乡建设部联合下发紧急通知并召开视频会议，部署小产权房整治工作，要求各地对在建、在售的小产权房坚决叫停，并依法查处。但现实情况是，全国各地小产权房市场目前仍然暗流涌动。
质量难保障，同样是购买小产权房需要面对的问题。
