小产权房558现如今，在农村或城市郊区集体土地上出现了一种新型房屋，称之为“小产权房”，顾名思义，主要是指没有国家发放的土地使用证与预售许可证，而且购房合同也不会备案的房屋，但是乡政府或村委会会发放“小产权证”，不过由于这种“小产权证”并非真正合法有效的产权证，因此在遇到征收拆迁补偿时，该如何争取与一般合法住宅一样的补偿标准？
今天，房八卦小编就带领大家走近小产权房，一起去看待“小产权房与征收拆迁的激烈碰撞”吧！
首先，小产权房拆迁能否得到合理补偿，取决于买卖合同是否有效合法。
和小产权对应的是大产权：
大产权房是我们购买的普通商品房，由国家颁发产权证，年限一般为40年产权、50年产权和70年产权。40年，50年，70年有什么不同？
（1）小产权房购买合同的认定
1）《土地管理法》第63条规定，小产权房不能转让或出售给非集体成员的第三方，即购买后不能合法转让过户。
2）《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第二条规定，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。第三条规定，涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为：第一，要尊重历史，照顾现实；第二，要注重判决的法律效果和社会效果；第三，要综合权衡买卖双方的利益。
（2）小产权房买卖合同有效的几种情形
1）如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过房地产管理部门审批的，可以认定合同有效；
2）出卖给集体经济组织以外的人的，经有关组织或者部门批准，可以视为有效。
（3）小产权房购买合同无效的几种类型：
1）将房屋出售给本集体经济组织以外的人，未经有关组织、部门批准尚未履行合同或者购房者未实际居住、使用房屋的该合同无效。
2）如果合同已履行、购房人也实际居住使用的，则根据案件的具体情况综合分析后，认定合同效力问题。
（4）小产权房买卖合同无效后的处理
1）合同被认定无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人。
2）如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行装修、翻、扩建，其对于添附部分享有所有权。一般处理为，买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。
3根据故障进行补偿。在正常情况下，卖方知道或应该知道国家法律、法规和政策不允许农村集体土地流转和出售，应当对合同的无效承担一定的过错责任。
（4）拆迁少补偿。若遇征收拆迁，购房人不属于合法的产权人，，无法得到对产权进行的拆迁补偿，小产权房购买人可从产权人或被产权人的补偿利益中分得部分，但最终可能要依托诉讼来争取。
希望已经准备好购买或者已经购买了小产权房的购房者提供一些建议，让他们清楚地了解购买小产权房的利弊。
首先我们要明白，什么是房屋产权？
房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，受到我国《物权法》的保护，其年限是永久的。而因为根据我国《宪法》，土地的所有权属于国家和集体所有，所以土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的一项使用权，根据土地规划用途的不同，土地的最高使用年限又分为40年、50年和70年不等，到期后可重新缴纳土地出让金，获得土地继续使用权。也就是说这个房屋产权使用年限主要是由土地使用权决定的。简单来说，你的房屋所占土地使用权即使到期了，房子也还是你的，不用担心到期会被回收或者会缴纳很高昂的费用。
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