小产权房558我深圳市的小产权房子卖亏掉能要回家吗?
深圳市一屋主卖房子后 因楼价涨上百万强制交房(图)|曾永科 对于这一恶性事件： 1、卖家能够单方终止合同么? 2、卖家根据商议抬价，合理合法么?3.如果买方再次坚持合同，法院会同意吗? 4、进到房子，商家算私闯民宅么?
上星期的一天下午，于法律事务所，助理员来找我讲，徐先生，看，公司办公室里有两人在找麻烦。
什么样人啊?
另一方被告方。
阿西巴?
律师们竞相离去工装夹具去凑热闹，但见一个五六十岁的北京阿姨和她的八十二岁母亲堵在律所大门口，已经吵闹。
82岁的老太太一看人们的顾客、律师、前台接待人竞相回来看热闹，刚开始冲着群体嘟囔：
大家律师，全是骗人，
大家为何被查封我的房子，
我也是卖房子，我想的是全款买房，
大家为何贷款买房子，
大家如果跑了我该怎么办?
我想的是全款买房!
大家赶紧帮我解除限制!
(单曲循环播发)
疑惑封，我也在大家这住!
大家律师，全是骗人。
我还在所里服务项目了近10年，假如不算是以前房地产商的黑势力来律所找麻烦，这還是第一波跑来所里滋事的被上诉人。都被上诉人到法院了，即便调处都是该找上诉人，为什么会想起来请律师的不便呢?赶忙联络案子的辩护律师。
巧的是恰好代理这一案件的律师 @北京市刘馨远律师 就在所里，赶紧找小杨问一问案子什么原因。小杨律师帮我说，徐负责人，人们代理的是上诉人，一对90后小两口，200万买来她们这一房子。那时候小夫妻是和老公签的合同书，中介代理的，这中介公司也没找夫人签名，如今楼价涨了，280万了，妻子就蹦出来表达不允许卖这一房子。
年青的哪个，就是说此案的小区业主妻子，年迈的这位，就是说此案的小区业主妻子的妈妈。
在北京，每年有15万套二手房交易，房价从2004年一直涨到现在，几乎是只涨不跌。每一轮暴涨，都会引起一轮二手房业主毁约，我们也就天天打这种官司。我自己买房也遇到这种事，卖我房的业主算是撞枪口上了，房价爆涨，业主毁约，购房人怎么办?
业主能不能毁约?
可以。
合同签订了你不遵守，当然没有问题。无非是能不能阻断交易，承担多大违约责任。
法律规定，违约责任的承担有多种方式，按照通常的理解，就是赔钱。业主们认定，只要赔的钱低于房价的上涨，哪怕赔钱也是值得，所以业主们有恃无恐，纷纷毁约。人只要决定了要靠毁约来获利，就是撕破了基本的契约精神，有所谓一不做，二不休，既然都毁约了，索性也会继续追求“利益最大化”。这个利益自最大化怎么实现呢?
1、不支付合同约定的违约金
2、不想双倍返还定金
3、不想退定金
4、首付款也不想退
我房子卖的太便宜了，是你骗了我，我把定金退给你就算了吧，什么你不干，你真不要脸。我告诉你这可是你的问题，这就是你毁约嘛，定金可不能退给你。什么你说要加钱买房?加多少?
这是真小人。
还有一种伪君子，明明是他毁约，他要给自己找一大把理由——比如“他们居然要避税，我这么高尚我坚决不能卖房给他。”再比如“我老公背着我卖房子，我根本不同意!”再比如“因为中介和买家骗人我们迟迟收不到房款，导致我们买别的房子违约了!”
这个时候购房人怎么办呢?按照利益最大化来排序是这样的：
1、要求继续履行合同强制过户
2、要求赔偿房价上涨的损失
3、要求承担合同约定的违约金
4、要求双倍返还定金
注意，并非所有的诉求都能得到法院的支持，需要做大量的工作，根据交易的实际情况分析不同的对策。
在这4种诉求里面，由于房价上涨，购房人收益最大最没有损失的是强制过户，损失最大的是双倍返还定金，要求赔偿违约金不一定能100%被支持，要求承担上涨房价的损失要评估，花的时间非常久(我有个案子从案发到结案打了4年)。
因此对大部分购房人来说，起诉强制履约过户都是最佳选择。反过来对要毁约的业主来说，房子被判强制过户就是最亏的，所以他们必须要制造一个合同实际无法履行——房子无法过户的状态，比如把房子一房多卖、抵押、查封或者主张业主是多个人，有人不同意卖房，不配合避税不配合按揭贷款导致买家丧失支付能力。由于这些情况的存在，业主毁约的可能性不仅不是0，只要你狠得下心让你毁约得手也没什么奇怪的。
回到本案，业主妻子就是想要卖房——由于刚签了合同不久就跳反了，还没来得及做网签。
一方面，280万到手，房子给新买家过户，钱转走，小年轻告赢了也没办法拿到钱。
另一方面，购房人小两口已经给了业主六十万首付款。业主拿这钱解除合同上的房贷，也不会轻易退给小两口——没有现金。所以当“小两口”听说“老两口”要毁约的时候，心地善良的小两口本来说让老两口把首付款还回来就可以了——房价疯涨，早点把钱还给我们早点买别的房子。因为连无条件退房都不可得，才被搞得没辙只能请律师打官司。
买这个房子，就是为了结婚，石岩，现在房子买不成，钱给了业主，房价又飞涨，这个婚是结不成了。
我们第一时间给他办了起诉，保全了房子。
业主这边没想到私下卖房子没卖成，房管局不给过户，于是跑去法院，法院法官不知道是怎么接待这个阿姨的，给她说是原告的律师把房子冻结的，于是就有了文章开头的一幕——六十岁的阿姨找了八十岁的老阿姨一起来律所大闹，表示只要律师不解封，就要住在律所。
我们问老太太，来律所闹什么啊，有什么事情找人家购房人啊。老阿姨说：那个小伙子一开始还接电话，后来就不接了，说什么因为没买成房子和对象分手了，呜呜哭。我找不到小伙子我就找你们律师，你们说，你们凭什么代理他的案子!
凭什么代理他的案子?
我这心情啊，就好比日了狗一样!
虽然不是我的客户。
虽然不太了解案情。
虽然不是原告。
虽然是律师。
但是不打丫真的是需要涵养。
我赶快让行政报了警，让所里律师们把手机拿出来录像。两个老阿姨看到其他律师叫我徐主任，认为终于取得了突破性的进展——把领导闹出来了。我让他们挪步办公室，听他们把诉求讲了一遍，讲了来讲了去，无非是要违约。丈夫闹离婚，偷卖房子，房子比市场价低了，我不同意卖房子，我要解除合同，我要卖房，房子被查封了，我要解除查封。
我说那你们之前怎么谈的啊。
业主妻子：之前谈的挺好的，我们一直等着小伙子还说给我们加钱。我们就是想这房子要是他们买我们就卖给他。后来不知道怎么他就不接电话了，我们才找你们。
我问业主妻子：那你同意卖这个房子吗?
业主妻子：我同意啊。
我赶紧看了一下旁边的助手，确认一下他们是不是在录像——这种夫妻主张无权处分的案子，最核心的问题之一就是妻子是不是对交易不知情，是不是追认。小刘律师坐在我身边，开始顺着我的话头提问题——我们最担心以后钱拿不回来，你们能不能筹到钱。
业主说：钱我们是没有，所以我们才要卖房，你们把我们房子解除查封，我们卖了房子给你们退钱。哪怕给你们加个10万8万的补偿一下也没有问题。
刘律师：那你现在联系到其他买家了吗?
业主：联系到了啊，有人愿意280万买这个房子，卖了房子我立刻给你们这边钱。
刘律师：到时候你不给怎么办?
业主：你放心，我们向来说话算话!你看你们是加钱买房，还是赶紧给我解除查封?
一边说守约方过户以后不给钱怎么办，好像办个按揭贷款要了他的命，一边又表示自己一定守信用退钱，说自己说话算话——白纸黑字的合同都可以不认。
我说：加个10万、8万?
业主一听，啪的一拍桌子：妈，走，他们耍咱们玩儿呢?八万十万，打发狗呢?咱们接着闹去!
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就这样里里外外的折腾，吵架也吵了，闹也闹了，警察终于来了。想想在国贸CBD，竟然熬了两个小时才出警，皇城根的110也真是不靠谱。警官来了之后让老太太说说情况，老太太又把之前单曲循环播放了一通。这时候女儿可能是隐隐约约的感觉自己被耍了，出门打了个电话回来就不太说话，后来她就跑过来给她妈说，让老太太走——那些律师都是骗咱们套咱们话呢，妈你可别再说了。老太太这时候倒是来劲了，无论怎么拉都不肯走。
我给女儿说，虽然警察不会动老太太，但是把你带走毫无问题。
警察一来，这女儿就躲得远远地，把老娘丢在现场。
他们律师，都是骗子，
他们凭什么查封我的房子，
我是卖房，我要的是全款，
他们凭什么贷款买房，
他们要是跑了我怎么办?
我要的是全款!
是全款!
是全款!
他们必须给我解封!
不解封，我就在这住!
他们律师，都是骗子。
我说，警官，这个阿姨对法律的理解好像不太对，她认为只要是贷款，就等于付了首付过完户，从银行借了钱在付尾款。所以才存在这个所谓人跑了怎么办的问题。实际上按照交易流程，我们买房子把贷款手续办好，过户之后银行直接房款给业主，业主是不可能收不到钱的。
警官说：对呀，我也买过房，我也贷过款，阿姨你是不是弄错了?
老太太情绪正激动，在人群中大吵大闹让她找到了成就感，单曲循环，程序无响应，CPU占用100%，管你警察律师，反正你们说什么我也不听。
警察就把我拉到一边，说：律师啊，我觉得你说的没错，不过你看这个年纪了，我们动不了，你看要不这样，我快下班了，你让我先回去，我去请求晚班的同事们过来支援?
本着在贵宝地开店做生意的精神，我说：警察同志，非常理解你们，这么大年纪了，确实不好动，请务必请分局多派些警力来支援。
忘了说，两个小时才到国贸的理由是没有警车。民警同志，我上下班都走着了，拿着手机，看着漫画小说知乎漫步长安街，也比开车快呀。
一看警察不抓人。女儿突然来劲了，吵着闹着要警察带她走——当然警察此时已经进了电梯。
我们本来也没对110抱着多大期望，求人不如求己。让同事们赶快都下班，我和小刘律师两个人留下陪着这对活宝。天色已晚，老太太们也折腾的有点累，女儿默不作声，老太气得直哼哼。
我说要不这样吧，你们把诉求告诉我们，我们替你们转告购房人，看看购房人什么意见。
这母女两个也折腾不动了，尤其是女儿，看律师是不太可能给他解封的，能联系上购房人也可以，万一商量一下购房人同意解封也挺好，就重新坐下来和我们谈。
我认为这个80多岁的老太太就是被女儿哄过来当枪用的，有做工作的空间，这次就主要对着老太太说——我说阿姨啊，我做房产律师好多年了，北京的二手房官司我们都是几百个几百个打，你愿不愿意听我说说贷款的事情，给你讲讲交易的流程。老阿姨说，行，小伙子我看你讲的挺专业的你说吧。
我就连比带划，把贷款交易买二手房的流程讲了一遍，给老阿姨说，现在咱们买房没有不贷款的，贷款也好全款也好，都不可能一次性就把钱全付清，都是过户完付尾款。给她讲三方怎么一起去签协议，怎么面签，面签完了怎么过户，怎么放款。给她讲由于是银行直接把款打到业主账户，所以业主不存在收不到款的风险。
女儿本来一心想听我说怎么解除查封(合同)的事情，没想到我讲的都是些过户流程。她突然明白了我给老太太讲的这事儿对她不太有利，就开始着急了。她就说妈你赶快走吧，这帮律师没一个好东西(我觉得你最没有资格这么说啊!)，他们是套咱们话呢，咱们快走吧。
老太太拐杖往地下一敲：滚!蛋!
讲真，这两个字是她开始闹事以来讲的最大声的两个字，这老太太身体真是好。
你爱听不听!我要听!小伙子你接着说!
我说：阿姨你看，我是原告的律师，你女儿是被告，我讲的这个可能你不信。你可以给银行打电话问问，南山，是不是我说的这样，我给你个电话号码——95588，你打过去问问。
老太太说：多少?快拿纸让我记一下。
小刘赶快拿纸笔给老太太写了电话号码。
小伙子我给你说，我可不是看房价涨了我就毁约(对呀你又不是业主你是业主她妈)，我告诉你我认识好多清华的教授，那我给他们讲话的时候他们对我可客气了，我给你讲这些就是我也是讲文化的!我给我女儿说，人家要是不要，咱们再卖，卖了钱咱们也不能占人家便宜咱得给人家补偿。我就是怕她上当，现在骗子这么多。
女儿在一边有点崩溃了，过来硬拽她老娘，说妈你别给他们说了，你根本不懂。
老太太走的时候，回头给我们说，谢谢啊!今天给你们添麻烦了!我回去打95588!
女儿一边把老太太往电梯里推，一边说：打个屁!
……
送走了她们，我给小刘律师说，给我们这边的客户打个电话，一是讲讲这个事情，二是也慰问一下小伙子。一想到我们的年轻客户为了这个业主的行为付出了这么大的代价，就有种无名的怒火在心底里燃烧。
……
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……
对了，说好的过来支援的警察呢!?
