1. 简单的交易阶段。在改革开放初期，中国农村村民拥有大量的宅基地，少数农民由于身份的转变（农民成为公民），将建在宅基地或祖屋上的房屋出售给他人。这是“小产权房”现象的萌芽阶段，“小产权房”规模虽小，但没有现代意义上的产权概念。

　　2. 加速发展阶段。为了吸引外资，大力发展乡镇企业，许多地区占用了大量的农村集体土地，其中大部分是可耕地。农村集体经济组织所有的土地长期转为私人所有或者由农村集体经济组织出租的，土地的使用不能再区分。地方政府为了自己的切身利益，把耕地转为建设用地。在这一阶段，土地被大规模占用，交易主要是工业用地的买卖，光明新区小产权房村委房，也有少量的住宅交易。虽然财产权的概念不是很清楚，但是已经确立了。
           

　　3.城镇化发展阶段。随着城市规模的扩大，占用农村集体土地甚至耕地是不可避免的，大量农村剩余劳动力，尤其是近郊农村劳动力，向城市转移，促进了城市房地产经济的发展。城市高房价为城市边缘农村集体土地的房地产开发提供了广阔的空间和巨大的市场需求。农民对土地价值的逐渐认识和维权意识的增强，使房地产开发商和农村集体经济组织的代表们合拍，变相开发农村集体土地。乡镇政府作为既得利益者的保护伞，颁发证书，成为“小产权房”的主体。

　　不可否认，发展“小产权房”对缓解城市住房压力、稳定城市房价、提高特定地区农民经济效益具有积极作用。如果不加以制止，太原小产权房补偿，不加以发展，势必会导致土地利用效率低下，造成国家粮食危机和人民的生存空间危机，并对可持续发展和代际公平构成挑战