垃圾未清理，门禁系统故障，墙体脱落，造成安全隐患……深圳一住宅物业服务管理混乱，居民与物业管理公司的冲突十分尖锐。一些业主拒绝支付物业服务费，物业公司要求业主补交物业服务费和滞纳金。双方一旦对簿公堂，申请仲裁。很多业主怀疑，物业服务跟不上，业主拒付管理费不是理所当然的事吗？为什么要征收滞纳金？
                                 

　　小区臭气熏天安全堪忧业主拒缴管理费

　　深圳宝安区一个小社区的业主最近陷入了困境。居民与物业公司之间的矛盾十分严重。小区道路无人清扫，垃圾桶无人定期整理，臭气熏天；建筑门禁系统进入装修、停止使用，给居民带来安全隐患；此外，该建筑的墙体在没有任何维护的情况下脱落，偶尔出现危险的装饰瓷砖掉落地面的情况，萧山小产权房拆迁补偿，物业管理人员也没有派人去维修。

　　经过反复协商无效，小区部分业主向当地电视台举报，电视台反映小区服务质量差。此外，业主亦向房屋委员会投诉社区物业服务存在的问题。房屋委员会向物业管理公司发出了整改通知，称：“经调查，贵公司被发现改变了公共建筑的使用方式，加盖雨篷，济南小产权房补偿新闻，墙体脱落，没有使用门禁，垃圾没有及时清理等问题。”

　　由于社区健康、安全隐患没有得到改善，许多社区业主开始拒绝缴纳物业管理费。在他们看来，物业公司在其岗位上没有尽到自己的职责，没有做好小区日常清洁保养工作，居民当然可以拒绝缴纳管理费，但物业公司却不干了。他们向委员会提出仲裁，要求拒绝支付物业服务费的业主支付物业服务费和滞纳金。

　　律师：物业服务不达标业主有权行使瑕疵履行抗辩权

　　物业服务不达标，业主可以拒缴管理费吗？

　　对此，律师认为，物业公司有责任管理社会治安。居住环境是非常糟糕的，涉及影响业主的正常生活的程度，政府分发给社区物业服务公司的整改通知证明房地产公司所提供的服务不符合“深圳物业服务规范”（深层结构[2011]。45）由深圳市物业服务行业标准和物业服务合同规定的服务标准，违反《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》规定的义务，致使物业服务公司存在渎职和不作为。《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有履行顺序的，应当同时履行。

　　当事人一方有权在另一方履行前拒绝对方的履行请求。当事人一方的义务不符合合同约定的，有权拒绝对方相应的履行要求。”物业服务公司未完全履行物业服务义务的，业主有权对瑕疵的履行提出异议，并有权拒绝支付或者减少管理费。

　　律师表示，在物业服务合同中，物业服务公司的主要合同义务是为业主提供合格的服务，业主的主要合同义务是按照约定支付物业费用。如果物业服务公司的服务质量问题很严重，不符合约定和法律标准，它是足以确定物业服务公司不履行其主要合同义务按照合同，业主有权拒绝履行付款义务。根据广东省高级人民法院《省级民事审判工作总结会议》编号。240广东高法律[2012],”如果物业服务企业没有充分执行其合同义务和所有者请求减少物业费，物业费标准可适当调整根据房地产价格的指导服务，由地方政府制定和合同的性能。仲裁委员会应当按照《深圳市住宅物业服务收费指导标准》的规定，降低涉及住宅小区的物业服务收费标准。

　　由于物业服务公司违约在先，因此业主无需支付滞纳金。

　　以下情形业主可拒缴或少缴管理费

　　此外，颜宇丹律师提醒业主，如果出现以下情形，业主可以拒交或少交物业服务费用：

　　一、物业管理企业不履行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。

　　二、实行政府指导价的物业服务收费项目，业主对超过指导价的部分可以拒交。

　　三、物业管理企业擅自提高物业服务收费标准，对擅自提高的部分业主可以不交纳。

　　律师指出，物业服务公司不履行合同义务的协议，如安全工作不到位，管理混乱，缺乏公共设施维护、社区健康和绿色的不符合标准，占用业主共有设施等现象，属于物业公司履行合同时存在的主要缺陷，即没有提供合同约定的大部分服务或提供的服务质量很差，业主可能会因此而对物业收取的服务费进行抵扣。