深圳房价高企，很多深圳的朋友经常问同样一个问题，商品房龙岗、光明都要4万，小产权单价1万，购买和转手的风险怎么样？

　　深圳近期推出的租赁新政，包括城中村改造，允许小产权房通过租赁进入市场等政策。城中村的租金立马攀升，租房成本占据生活支出的一大部分，对于没有购房名额、并且余钱不多的家庭来说，如果想有个稳定的居所，买不起商品房的会挺而走险，考虑小产权房。

　　首先要分清小产权房有哪几类？

　　目前深圳的小产权房主要有三种类型：

　　1、原住村民自己筹资兴建的农民楼；

　　2、村集体组织在集体用地上建设的统建楼；

　　3、开发商出钱，村里集体出地，合作建设的楼盘，有些小区外观和商品房没什么两样。

　　因此深圳小产权房的建设方有个人、村委、公司三个不同的主体，不同的建设方所签订的买卖合同也不同。

　　一般说来，个人的独栋小产权房以出租为主、也有的整栋出售，或者分割出售；村委和开发商建设的小产权房则以出售为主，交易的时候一般都签《集资建房协议》。

　　因为都没有国家颁发的产权证，再加上小产权房不能在银行贷款，价格一般只有同区域商品房的三分之一。但近几年有开发商修建的小产权房向高层化、社区化发展，主要以沙井片区为典型，小产权房的外观与商品房几无二致。

　　深圳小产权房数量占据了半壁江山，确实有一大批居住的人群。虽然没有明面的宣传和交易，但是小产权房的地下交易一直很活跃，同样也存在一定的风险。

　　那么选择哪种小产权房风险小呢？

　　首先是在2004年普查时，有历史遗留登记的相对安全，最起码没有强拆的危险。还有最好找现有的大型二手小产权房，住房比较多、有管理处的那种，而且还要安装了管道煤气的那种，安全性高好多。因为有管理处以及管道煤气，相当于管理处及管道煤气公司，已经识别业主的真伪以及证件的属实性。

　　小产权房如何交易？

　　新房手续相对比较简单，直接跟开发商签合同或者跟村委签合同，而且房源楼层选择多。主要看楼盘开发商有没有“两证一书”，指的是《土地使用证》和《建筑许可证》，《律师见证书》。不过2009以后的很多小产权都没有两证，交易的时候就签《集资建房协议》。所谓律师见证是这样的，律师做为见证人见证了买卖双方的一个签字过程，在见证书下面会有一行小字：“仅表示本人见证此签字过程，不代表本人对此负任何责任”。

　　二手小产权交易主要通过律师见证，开发商或者村委能更名的少，很少能更名，但要交部分费用。其实大型小产权房一房两卖不太可能，因为也会有正规的管理处，管理处登记资料也是要你提供这些连续性证明，你是业主的资料才登记到你名下，包括水电，管道煤气。二手交易流程：首先要查证原件合同，确定是否是真实业主，防范一房多卖。

　　小产权房一手业主，手上只有一套原件，（包括律师见证书，合同，收据，小产权商品房拆迁补偿标准，开发商的身份证复印件），律师见证书，合同，开发商的身份证复印件几件东西是由律师楼统一订在一本，然后律师楼盖上如封条一样的盖章。如果你过手到你名下，卖家必须把这些原件全部提供转手给你，然后律师楼又见证你们的交易，出份你跟前卖家的见证书。你如果再卖给下家，就得把所有前面的资料带上转给下家，下家再转给下家，资料就越来越厚。

　　小产权房的出路：

　　一、目前深圳的“小产权”主要靠城市更新这种方式洗白，但是旧改的速度始终是有限和有节奏，未来还可能推行棚改。但是要注意的是，拆迁补偿的确权问题，一手村民有反悔的风险。

　　棚户区指的是危旧住宅、住宅区和城中村，深圳目前大量的城中村和老破旧小区都是未来可能的棚改对象。相对于城市旧改和更新，棚改的政策会强硬许多，主动权也掌握在政府手里，对于拒不接受拆迁条件的，可以申请依法启动强制程序。

　　明眼人都能看出，深圳政府强势推出棚改政策，主要在于之前旧改拆迁进展一直十分艰难，由于必须征得100%的居民同意，很多老旧小区的拆迁在前期征询意见层面就停滞不前，很多住户漫天要价，坐地还钱，青岛小产权房拆迁如何补偿，使得拆迁工作无法推进。

　　二、通过“租售同权”，将产权手续不完善的小产权房，纳入住房租赁合同备案管理转化为保障房，缓解新建保障房的压力，但是并没提转正。

　　政府统一管理，小产权变身租赁房，但不涉及产权改变，即政府也不进行确权，而是提供一个平台，凡是符合交通、配套、安全各方面条件的小产权房被纳入保障房体系，主要用来出租。