买小产权农民房需谨慎，深度解析小产权深圳市宝安区沙井小产权房

　对很多人来说，小产权房就是生活中的一种纠结的诱惑：听说过、憧憬过、想象过、害怕过、纠结过，但从来没有从本质上去深入了解过。
　　昨天，在网上看到有人潜入了一个深莞小产权房交流群，然后分享了一些让想了解小产权房的人们受益匪浅的信息。所以编辑了这篇文章，希望可以给予更多的人们帮助。
　　这是一关于小产权房绿本的信息，图中明确的说出了绿本随随便便就可以印出来，成本不过十块钱，却拿来忽悠了大多数的客户。下面是对绿本应该有的一些基本认识。
　　【一】关于绿本
　　深圳小产权房的绿本分2种，一种是房东补地价交罚款后，国土局发的绿本，在国土局有备案，这种房子无法买卖无法过户，即使卖出去N手，房东想反悔的话，带上资料，半小时内就把绿本补回来了。遇到拆迁，政府和开发商也只认绿本上登记的权利人，不认新业主。
　　说的也就是国土局发的绿本。
　　另一种是开发商或村委自己印的绿本（或红本），为了忽悠道听图说一知半解不懂装懂的小白客户，没有法律效力，只在本小区有有效。
　　这种绿本或红本只是心理安慰而已，然而并没有什么作用。但在国土局没备案，可以买卖，拆迁也认最后一任业主。
　　听有做中介的人说过，以前他在卖龙华的房子时，很多客户不懂小产权房，过来就问有没有绿本，我给开发商说了下，开发商火了，就去印了一批，一本成本10块钱，每套房涨2万，卖的飞快。
　　这些都是房屋使用证的图片。
　　其实，很多小产权房的纠纷都是因为客户买了国土局发的绿本房搞出来的。
　　这其中的责任不仅仅有中介和卖房者的求利问题，而且还有卖房者对小产权房的认识不够周全，对绿本的了解不够深入。
　　【二】关于拆迁补偿
　　虽然大家投胎没能投到深圳，但可以通过买农民房等拆迁来分享深圳的改革红利。
　　前几年有朋友踩了狗屎运，在布吉草埔碰到了拆迁。当时买我朋友房子的华为土豪，他拿到了赔偿款+未来的红本商品房。
　　深圳作为现在我国一大经济城市，城中村的改造，房地产的兴起，都会将一些小产权房进行拆迁改造，拆迁后怎么补偿？补偿于谁？困惑着大家，于是拆迁补偿又成为了人们关心的一大问题。
　　网上也流传出了一些接触过小产权房拆迁的人们的互动：
　　群友曾表明小产权房如果拆迁，补偿也补偿不到自己啊！
　　@深圳小产权房大全：
　　你告诉我哪个农民房拆了没赔给业主？深圳每个小产权合同上都有这一条，赔偿归现业主所有。我看过的小产权合同不下500个，还没见到过这样的条款。
　　深圳每个农民房拆迁时都是赔给最后一手业主，某些村委会扣10%12%的面积，比如大冲村，如果赔偿不给最后一手业主，谁还会去当冤大头？
　　大冲村是这么操作的，你有100㎡的农民房，村委扣12%就是12㎡，去村委签合同时分给村委，其余88㎡农民房换88㎡商品房。有个客家人靠农民房，在大冲城市花园分了126套。
　　开发商会找有资质的测绘机构来测绘，然后按照建面赔建面，套内赔套内方法来赔。
　　给你看看大开发商（鸿荣源和卓越集团）是怎么赔农民房的：
　　其实这个社会还是有公平这一说法的，也不断有改进“霸王条约“的政策，谁买的房子，房子的所有权就是属于谁的，拆迁后的补偿也理所当然的归属于谁。当然补偿的政策条约是需要自己去了解的。
　　【三】律师见证
　　群友：
　　我对律师见证的理解有三点：
　　1、第三见证方，打官司做证人。
　　2、仪式感，让人从内心深处意识到，房子卖掉了。
　　3、规范的合同保证买卖双方利益，作为证据。
　　赔偿时，没有律师公证书有合同开发商也是认可的。并不是一份必须的官方文件。
　　鸿荣源要求农民房业主提供的资料，也有律师见证书。
　　【四】对深圳小产权房的一些见解和意见
　　1、了解和见解
　　所谓“小产权房”，是指建设在农村集体所有土地上并向集体经济组织以外居民出售的房屋，因其用地的非国有性质而不能办理正式的房产证，购买者所拥有的产权当然是不完整的。也正是因为用地的低成本甚至无成本，“小产权房”的价格比市场上的商品房便宜得多。
　　有关方面透露的数字显示，目前全国“小产权”房屋总面积已经超过60亿平方米，而去年全国全年“大产权房”销售总面积才9亿平方米，如此“海量”令人咋舌。北京的“小产权”房屋面积在全部房屋面积中的占比已经超过20%，而在深圳，这个比例已经高达50%。
　　目前的房价已经大大超出百姓的经济承受能力，小产权房拆迁如何补偿 余杭区，在此背景下，尽管政府再三强调购买“小产权房”的风险与后果，但仍有不少人在考虑后果之后购买“小产权房”，其中还包括很多国家公务员，“小产权房”弥补了部分中低收入家庭购房难的遗憾，使其刚性需求得到满足；同时大量“小产权房”的建设也对不少农村地区居住环境的改善起到一定作用。应该说，“小产权房”有其顽固存在的市场理由。
　　但反过来看，一旦“小产权房”合法化，各地争相在集体土地上建房，如果村镇对耕地坚守不到位，18亿亩红线很容易失守，这样的担心并非全无道理。目前“小产权房”在管理上基本是空缺状态，国土资源、房管部门等皆称“无权插手”。
　　在这种长期“无人管”的情况下，“小产权房”交易的“好处”也进一步显现：不用缴纳相关税费，交易自由简便，更重要的是价格低廉。
　　一个对管理小产权房的好消息是，不久前，国土资源部等14部委已经联合成立“小产权房”整治处理领导小组，正在研究制定“小产权房”整治政策方案。对于各地出现的“小产权房”问题，将采取“一案一处理”的方式。至于全国性的处理，则要等到国务院同意14部委提出的治理方案之后，再一并整治。
　　我认为，“小产权房”是中国特有的产物，不能简单定性为“非法”而简单化处理，“堵”死了事，而应根据各个地方具体情况区别对待、区别处理，或补交土地出让金转为大产权，或列入拆迁改造范围，或限制小产权房的使用人，通过多种灵活手段，使海量“小产权房”逐步得到合理解决。
　　2、对小产权房的一些常见的问题
　　Ⅰ、问：如何查到要买的小产权有没有绿本？
　　答：农民房的手续分红本、绿本、两证一书、历史遗留、猪肝本、无证。
　　除了绿本之外，其他都可以买。
　　深圳的小产权房，有两种带绿本的，有一种是村委发放的，山东省小产权房拆迁补偿案例，另外有一种绿本是国土局颁发的，整栋一个绿本这种是不允许买卖的，买了肯定是个大坑，买了这种房，原业主分分钟可以要回来！
　　猪肝本和红本不一样，红本农民房和红本商品房的性质是一样的，需要房票。猪肝本是广东省人民政府发证，是有效的物业权证，但是由于历史原因不能在交易中心过户。猪肝本好处是可以买而且不需要房票。
　　农民房的手续都是排他的，有绿本就没猪肝本、有猪肝本就没两证一书、有两证一书历史遗留就没绿本、猪肝本。
　　Ⅱ、问：合作建房协议、整个小区一个本的这种属于什么类型？
　　答：合作建房协议属于没本，整个小区一本证就比较复杂了，各种用地性质都有。
　　Ⅲ、问：如何确认卖家身份就是当前业主？私人房屋，不是整栋买的话，水电费等是交给谁？
　　答:①、可以看合同，如果一房多卖或诈骗是要坐牢的；
　　②、农民房都会有一个人管理员或管理处。
　　Ⅳ、问：如果是租客，伪造了买卖合同，让其假装成了“业主”，岂不是难防范？
　　答：单套农民房出租时绝大部分业主不会给租客出示合同，租客怎么山寨合同？就算山寨了，去管理处问一下登记是谁的名字在交水电，去律师楼查下有没有备份的合同，看合同的来源和签名。
　　Ⅴ、问：为什么深圳人都爱城中村？各大地产商都把手伸进来了，我们还能玩多久？
　　答：深圳几乎无地可供，开发商们如同狗咬刺猬无从下嘴。最近2年，八仙过海各显神通，把魔爪伸进城中村，改公寓、抢旧改，城中村环境改善、租金提升。农民房房东们越来越意识到农民房是金饽饽，一遇风云变化龙，底气越来越足，不到万不得已不会放卖。
　　开发商们项庄舞剑意在沛公，先把坑占住，和村里打好关系，今后有农民房放卖时第一时间收入囊中，能旧改时凭借和村里的良好关系捷足先登。留给小投资客的机会，就像王小二过年，一年不如一年。
　　Ⅵ、问：农民房有没有存在一房多卖的情况？如何防患？
　　答：小产权房理论上存在巨大的一房多卖风险，但实际上发生的概率几乎可以忽略不计，可能低于万分之一。原因：
　　①、小产权都是现房交易，一手交钱一手交房，如果卖房人不是业主，怎么交钥匙给买家？买家付完钱就要收房换钥匙，业主怎么忽悠下一家？
　　②、小产权分2种，一种是大社区，一种是独栋，大社区的小产权房管理处一般有过户、备案、过水电的功能，如果业主已经把房卖了，带着买家去过户时，名字都不是他的，怎么过户？独栋农民房没有过户这一说，但有合同律师见证，合同上注明房子每一手是怎么交易的，签完合同，买家会拿走业主的合同原件，律师楼还有个备份，如果业主一房多卖，律师会立即阻止，要不然会吃不了兜着走。
　　现在是信息时代，如果业主一房多卖，这属于经济诈骗，起诉下，业主就列入老赖黑名单，就不能坐飞机、坐高铁、住星级酒店、高消费。
　　好事不出门，坏事传千里，如果小产权真有那么容易一房多卖，大家会整天从各个渠道看到这样的新闻，你们仔细想想，你们看到过这样的新闻吗？大家可以去百度搜搜，都搜不到几例真正的一房多卖，深圳有40万栋、650万套小产权房，这概率有多低？
　　Ⅶ、问：有人在八十年代在布吉街投了很多商铺，好像也是律师见证过户，今年卖的时候也是律师楼见证，好多钱，看着都觉得有点流程太过于简单了？
　　答：小产权的交易非常简单，买卖双方签个合同按个手印，律师咔嚓盖个章就OK了，第一次人买小产权的人心里会犯嘀咕，心想这会不会简单的有点过分啊，但是，深圳二十年来都是这么操作的，也没出现过几例纠纷啊，民间和拆迁时的开发商与政府都认可的，所以没必要担心。
　　Ⅷ、问：除了绿本，什么样的小产权不能卖？
　　答：千万别用买商品房的思维来看农民房，比如看山啦（可能靠近生态控制线）、看湖啦（可能靠近水源保护区），这些风景对小产权是毒药。
　　在深圳，最安全的农民房是一大堆农民房包围的其中一栋，不要买靠山（生态控制线）、靠水库（水源保护区）的农民房，政府要强拆这种带景观的农民房时谁也保护不了你，你只能拿到建房、买房的成本装修费。
　　有个例子就是在今年的11月4日，深圳宝安区集中爆破、清拆117栋建筑，其中径贝片区88栋，麻布片区29栋，爆破清理处置总面积51881平方米。
　　此次清理处置，目的是为了保护离两个社区不远的“大水缸”——铁岗·石岩水库。该水库日供水量约140万方、年供水约5亿方，是600万市民的饮用水源，一级水源保护区面积约为30.16平方公里。
　　为了保护水资源强拆了那么多房屋，其中大多数都属于小产权房。
　　所以深圳小产权房买房的地理位置主要注意不临山不临水不临生态保护区便可以。
　　Ⅸ、深圳买农民房三原则：
　　1、已封顶已住人；
　　2、没绿本；
　　3、没占用水源地、公共用地。
　　做到这三点，就基本可以高枕无忧的投资了。
　　投资有风险，决定需谨慎。以上便是我们对小产权房投资的一些了解和建议，希望能给予你们一定的帮助。