从囤房到“以房养老”试点全国推广有多远小产权和村委房

近日，中国银保监会发文，在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险，这意味着中国保险版“以房养老”正式由试点推向全国。

2013年9月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，首（和谐）次明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。这是中国保险版“以房养老”最早的政策倡议。

2014年6月，原中国保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，提出自2014年7月1日起，在北京、上海、广州、武汉四个城市开展保险版以房养老试点，试点期为2年。随后原保监会批复了幸福人寿、人保寿险等公司的老年人住房反向抵押养老保险产品。

2015年3月，由幸福人寿设计的第一款产品“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）”获批；2016年10月，“人保寿险安居乐老年人住房反向抵押养老保险”的保险条款和保险费率通过审核。

2015年4月，首批来自北京、上海、武汉三地4户家庭5位老人正式签订“幸福房来宝”A款产品投保单。从2015年4月“幸福房来宝”获批到2015年4月底，签订投保意向书的客户有58户，77人。其中，32户家庭已顺利领取保险金，平均月领保险金8000元，主要集中在5000~10000元，领取养老金最多的客户来自上海，每月可领取19000元。

2016年7月，明确保险版“以房养老”试点时间延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏、浙江、山东、广东等部分地级市。2018年8月7日，浙江省首笔保险版以房养老合约签单。

2018年8月8日，银保监会发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，宣布“自即日起，将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国开展”。同时强调保险机构要积极创新产品，丰富保障内容，拓展保障形式，有效满足社会养老需求。

据统计，试点4年以来，全国仅幸福人寿一家保险公司实际开展了以房养老业务，而且它仅仅推出一款产品，即“幸福房来宝”A款（非参与型）。截至2018年7月底，其产品“幸福房来宝”（A款）累计承保139单（99户），签约意向客户201单（141户）。

试点4年，一家险企开展业务，不足百户参与，数量的确不尽如人意。参与者多为城市贫困老人。从家庭构成来看，无子女老人占到40%，济南小产权房拆迁补偿安置，主要是孤寡、失独老人。从月领养老金来看，以月领养老金5000~10000元居多。

其实，以房养老在美国起步阶段也并非一帆风顺。美国反向抵押以房养老（HECMs）项目实施第一年（1990财年）也只签下157笔业务，1991财年签单也只有389笔，但1992财年签单首（和谐）次突破1000笔，2002财年签单业务首（和谐）次突破1万笔，2007财年签章首（和谐）次突破10万笔，并在2009财年签单创下最高历史纪录11.46万笔，随后一路下滑至2016年签单仅为4.8万笔。

“以房养老”推进难

事实上，老年人“以房养老”有三种形式：卖房养老、房租养老和反向抵押。前两种形式要求老年人必须同时拥有至少两套产权房，才能自住一套，然后卖出一套或出租一套，并以卖房款或收租金形式作为房主的补充养老收入。当然，在仅有一套大面积产权房的情况下，老年人也可以卖大换小，或者自租小房，将大房租出，赚取租金差价，但这样做可能会影响居住环境、降低退休生活品质。相比之下，唯有“反向抵押”以房养老，才能让老年人退休生活更有底气、更有尊严、更体面，它不仅能让老年人一直继续居住在被“反向抵押”的老屋里，而且又能持续稳定地增加老年人每个月的退休收入，以便老年人有足够的支付能力外出旅游，或雇请保姆，当老人身故时，其后人甚至有可能获得该房产的部分处置收益，由此可见，反向抵押是三种“以房养老”形式的最佳选择。

在中国，养儿原本是为了防老，然而，现在人们却发现实际并非如此。由于传统观念影响，人们普遍认为，上一代对下一代“无限”奉献，是天经地义的。甚至老父母还没离世，子女们就开始讨论如何过户老父母房屋产权，如何分配老父母“遗产”（包括房产和存款）。很显然，在中国许多子梁辈看来，父母和祖父母的房产及存款迟早都是要留给子梁们的，尤其是房产必须留给自家后代继承，绝不让老人自己卖出或转让他人。

如此传统观念，必将严重束缚或阻挠中国保险版“以房养老”市场的正常推进。但40年改革开放已取得显着成就，中国经济社会正在发生着深刻的变化。尊老、敬老、爱老、助老的观念正在深入人心、变成全社会的行动。子女孝敬老人，社会反哺老人，不只是停留在道德层面，它已成为社会共识与法定责任。尤其是随着社会保障制度的改革与完善，让老年人在经济上更独立、更体面，让老年人的退休生活更有尊严。家庭养老与以房养老将成为社会保障的两个重要补充形式。有严格规定的个人养老金产品及反向抵押以房养老两大序列也为老人提供了更多选择。

“以房养老”的前景

那么，我们再回到本文主题，中国保险版“以房养老”前景真的不容乐观吗？它究竟有多大的市场发展空间？很显然，从宏观基本面来看，前景应该是乐观的。一方面，经过20多年房地产大开发，以及财富效应驱动的炒房囤房，在全国大中城市，许多中等收入以上家庭已拥有两套以上住房，其中大部分老年人也都拥有独立产权房，庞大的老年人产权房存量，应该是反向抵押以房养老的市场基础；另一方面，中国社会老龄化程度正在进一步加深，截至2017年底，我国60岁及以上老年人口有2.41亿人，占总人口17.3%，远超出了老龄化社会10%的门槛值。再加上作为第二支柱养老金的企业年金规模狭小，职业年金也刚刚起步，而作为第三支柱家庭养老储蓄以及养老投资理念与习惯尚未形成。因此，将老人房产引导到反向抵押的以房养老，对于许多老年人来说，应该是有需求、有市场的，而且也是国家政策支持鼓励的。

然而，从市场参与主体及操作技术层面看，中国保险版反向抵押以房养老刚刚起步，保险公司缺乏专业人才积累，产品开发与推广缺乏现成经验，大多数保险公司仍持观望态度；再加上国民养老金融意识淡漠，他们对以房养老半信半疑，也持观望态度；当然，也有家庭传统观念作怪，老年人认为房子是身后遗产，应该留给后人，而子女更认为老人的房子理所应当由后人继承，应该说，这也是当前我国推行以房养老的最大阻力。此外，在产品研发与业务监管上，还缺乏统一的行为准则及职业责任规范，这也是潜在的行业风险和政策风险。这一切都是制约前期试点效果的主要障碍因素。

针对保险版以房养老，一位网友留言说：“30岁，你买一套房子，再用30年还房贷，把自己半辈子交给银行。60岁，你退休，再把半辈子买来的房子交给保险公司，保险公司给你发钱养老，2018年宝安小产权房网，房子最终归他们。请问这辈子你都干了什么？”

很显然，这位网友正是以传统财富观来嘲讽并否定反向抵押以房养老的。他认为30年正向抵押的房子，就应该作为一项宝贵的家庭财富积累，最终交由其后人继承，而不应该让老人拿来作为反向抵押品、享受高质量退休生活。其实，我们每个人一辈子的工作收入积累，都是在为退休后或失去工作能力后的生活做准备。这也是西方家庭“为养老而储蓄、为养老而投资”的理财观的全部内涵与现实意义。因此，当“养子防老”不靠谱时，一定会有更多的老年人相信并愿意接受“以房养老”。

目前我国保险版以房养老已开始在全国范围统一推广，对于市场主体而言，如果说投保人（老年房主）主要担心的是子女阻挠或子女不高兴，那么，承保人（保险公司）最担心则是投保人的长寿风险，当然，还有目前“只涨不跌”的高房价将来是否会崩盘。

因此，面对中国保险版以房养老的普及推广政策，一方面，我们应加大对国民养老金融的宣传教育与政策引导；另一方面，保险公司必须加大专业人才储备与培养，提高产品研发与营销能力，尤其是要做好保险精算与风险控制工作。

事实上，中国2亿多老年人“囤房”的数量不可小视，他们当中至少有上千万的老年人拥有独立的城镇房屋产权，他们将会是中国保险版以房养老的最大潜在需求者和消费者。我们相信，中国版反向抵押以房养老市场将会越做越大、越走越远。