“小产权房”所引发的问题与解决思路

 “小产权房”所引发的问题与解决思路

“衣食住行”关乎民生，在举国创建“和谐社会”的大政方针下，因房地产行业中一些不规范操作而引发的不和谐音符正在日益显现，其中“小产权房”的矛盾最为突出，涉及的范围最广，给社会带来的影响和危害最大，给政府的和谐执政更带来很大隐患，

2008年是河北省全省城市“三年大变样”的第一年，上半年，全省各市区的主要干道都在持续、大力度的拆除街边违章建筑。大量的城中村改造项目拉开了城市全面升级的序幕。“小拆小发展、大拆大发展、不拆不发展”，我们就以省会石家庄为例，重点就城市在拆迁改造过程中出现的“小产权房”问题进行探讨。

从二十世纪初开始，石家庄逐渐由一座小村庄发展起来，直至今天发展成为河北省省会。石家庄是全国城中村改造项目最多的省会城市之一，在城市二环路以内有45个村庄，三环路以内有173个村庄。仅“三年大变样”期间，市区内计划完成改造的旧村项目就有12个，规划建设总面积近千万平米。在拆迁改造过程中，对被拆迁村民的产权调换安置房屋的补偿比例基本上是1：23（一套换二至三套）加现金，通常村民除自住外，还会把剩余房源出租做“房东”，或者直接出售。

根据《石家庄市人民政府关于加快城中村改造的实施意见》规定，今后城中村改造范围内户口农转非后的现有集体土地依法转为国有土地，由村集体经济组织或现有土地使用权人依法申请办理国有土地权属登记手续。被拆迁村民通过产权置换的新房，其土地性质是从集体土地或宅基地转为国有划拨用地，土地没有进行招牌挂，按规定，依然是不能上市交易的。若拆迁安置房想要出售，那么，“小产权房”的问题就会暴露出来。

一、什么是小产权房？

所谓“小产权房”，通常是指在城市的城中村或城乡结合部，利用农民宅基地或划拨的农村集体土地，由开发商或当地村集体开发建设销售的房屋，它不能获得国家土地和建设部门颁发的土地使用权证和房屋所有权证，其“房产证”多由村集体或乡镇政府自制颁发。由于不缴纳土地出让金和各种税费，“小产权房”的成本低，因而销售价格低，受到相当一部分市民的“追捧”。当然，也有相当一部分的“小产权房”属于旧村改造项目中的回迁房，其土地性质为国有划拨用地，房屋管理部门给颁发房屋所有权证。此外，也存在利用工业用地或教育用地进行房地产开发建设的情况，我们暂时也把它列入“小产权房”范畴。

二、石家庄的“小产权房”有哪些特点？

石家庄的“小产权房”分为四种：

    第一种是指省会二环以外城乡结合部的“村证房”。当地村集体和开发商以改善村民居住条件、加快新农村建设步伐作为幌子，在村集体土地或村民的宅基地上建设“农民新村”。此类项目办理过相应的审批手续，用地性质符合规划，其房产证属于典型的“村证”。此类项目购买人群以自住为主，多数为35岁以下的青年人。

    第二种是指在省会二环以内及开发区的城中村住宅项目。通常“加快城中村改造、提升城市整体形象，让村民融入市民生活”是村集体和开发商报批项目的理由。由于此类项目自身的特点，审批手续相对简单得多，项目单位通常会办理用地手续，使项目用地性质符合规划，是市证房产。他们在国有划拨用地（与经济适用房用地性质相同）获批准占用本村的宅基地建造住宅，但是真正用于安置村民的住宅楼通常不超过30%，绝大多数都卖给了市民。此类项目的购买人群最丰富，除了买来自住以外，还有买来进行长线投资和短期炒房的。

    第三种是指位于城郊结合部的村集体违法建造的所谓“村民住宅”。此类项目未办理任何审批手续，是违法占地、违法施工、违法销售的“三违”村证房，购买人群以在项目地周边工作的企事业单位普通职工，和稍有积蓄的外地来石务工人员、外地来石小商贩等。

    第四种是指在省会所属各区县，违规开发的房地产项目，并已经建成、销售并入住的，，此种情况的购买人群95%以上是市民。

按规定，“小产权房”只允许本村集体的村民购买，不能上市交易。但是，据笔者走访，目前我市的瓮村、岳村、大郭村、于底村、留村、塔谈村、位同村、大马村、东仰陵村等十几个城中村都在开发并销售“村证房”，其中多数楼盘的80%以上都卖给了市民，留给村民的不足20%。

石家庄是火车拉来的城市，是国内最年轻的省会城市之一。经过近几年的发展，石家庄的“小产权房”房价已经从最初的每平方米均价六七百元，上涨到现在4000多元，但仍普遍比相同区位的商品房价低30—40%，甚至更多。

三、由“小产权房”所引发的问题

由于在政策法律规定中存在一些模糊不清的内容，给“小产权房”留出了打擦边球的空间，更为政府今后的和谐执政带来了很大隐患。

    问题一、比如，一些“小产权房”项目原来的归属地是周边“卫星县”，城市重新划区后，现在可能分属于某区。如果要解决这些小产权房问题，就将涉及到县、区、市政府之间的协调；如果短时间内不解决，随着时间推移，目前存在的问题可能会越来越难解决；原来还在犹豫观望的小产权房项目也会越来越多的走向市民。

    问题二、旧村改造项目中，“小产权房”大量走向市民，这不但会打压石家庄楼市，使正规商品房销售遭受重大影响，同时，省会土地市场的正常土地供应也将会因此受到影响，政府的土地储备和财政收入也将会因此受到连带。

    问题三、小产权房”绝大多数是项目单位因地制宜，在城中村内擅自规划、“小片开发”，从而形成了“插花开发”，极大地影响了省会的统一规划，制约了石家庄城市形象的快速提升。

    问题四、“小产权房”的项目开发单位为了节约成本、最大获利，多将工程承包给实力较差的小建筑商。由于缺乏政府相关职能部门的审批和监控，房屋质量问题屡见不鲜。

    问题五、已经建成并售出的“小产权房”如何消化处理？

    问题六、主管部门采取什么措施杜绝出现新的“小产权房”？

四、关于“小产权房”的解决建议

    建议一、由政府相关单位联合进行一次全市范围内的“小产权房普查”活动，摸清各县区待建、待售、在建、在售、已售“小产权房”的数量、占地规模、占地类别、销售类型、业主类型等资料，便于政府进行决策和采取分类处置。

    建议二、同为国有建设用地，就应当具有平等的土地使用权和产权。对于上述“小产权房” 的第二种情况旧村改造项目，由于是安置回迁村民的房产，其土地性质是从原来的村集体土地、宅基地转归国有划拨用地，相当于省会的经济适用房，因此，对于此类问题的解决（要严格核实产权人的本村村集体成员的身份，管辖派出所出具户籍证明），建议政府不妨考虑参照经济适用房的管理办法。

若普通市民购买了此种情况的房屋，不妨在其办理房产证的当期，根据省会此时的土地市场成交价，考虑在相同规划条件下，评估出合理的价格，由申请办证人补交土地出让金或者按照经济适用房处理。

    建议三、对于上述“小产权房” 的第一种情况，如果购房者为本村集体成员，解决办法可参照“建议二”的村民回迁安置房处理，但要限制每户村民的购房套数。

若购房者非本村集体成员，则其所购房屋的处置，建议政府不妨将其作为廉租房，从其办理入住手续时算起，租期视承租人情况而定，该房产由市房管部门颁发“廉租房证”，“购房者”无权获得该房产的产权证和土地使用权证。到期后，由政府按成本收回，作为廉租房，继续对省会住房困难的市民出租。

    建议四、对于上述第三种和第四种“小产权房”情况，建议政府双管齐下，首先，要对相关的开发单位从严从重从快处罚；其次，该房产也将作为廉租房，从其办理入住手续时算起，由市房管部门颁发“廉租房证”。

    建议五、要尽快完善相关的法律法规，对发展与现实相冲突的方面可进行适当改革。

叫停“小产权房”的部分资讯、法规链接

●2006年6月18日，建设部发出《关于购买新建商品房的风险提示》，该文件明示：“有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，这种“小产权房”不能办理房产证等合法手续，合法权益不受法律保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，都不符合法律规定，不受法律保护。”

●2007年6月18日 建设部新闻发言人发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。因为“无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。

●2007年12月11日 国务院常务会议要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”,单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。

●2007年12月 国土资源部重申，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或所谓的“小产权房”

●2008年1月8日 国务院办公厅下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”

●《石家庄市城市房屋权属登记管理条例》规定：村集体建设的房屋，只能出售给本村村民，不允许出售给市民或外村村民；村民购买村集体土地上的房屋和自建的房屋，取得房屋权属证书后，只能在本村范围内进行转移过户。对于市内有些村开发建设并对外销售的“村证房”，按照相关规定不在办理房产证范围之内。一旦产生纠纷或要进行拆迁，也不受相关法律的保护。