小产权房发展趋势

　　一直以来，有关小产权房的发展趋势成为不少人士关心的话题。随着新政的实施，小产权房的最新发展趋势怎么样呢?如今的小产权房，还是否值得选购呢?

　　小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的房屋产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。

　　那么，小产权房究竟能不能买呢?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。既然不能办这些手续，产权不完整，就可能会引发后续的一系列纠纷和问题，比如无法办理继承、无法对抗国家的征地和拆迁、无法办理抵押等。

　　当然，这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的。这些房屋可以在集体成员内部转让和置换，这是法律允许的。但这种情况并不是本文要讨论的，严格意义上来说，这种情况下的房屋，也不能叫小产权房。

　　如果已经购买了小产权房，，因国家不会发放产权证，这将导致以后对购房者一系列不利的后果。应该如何最大程度来维护小产权房购买者的合法权益呢?根据不同的情况，购房者可以采用的措施如下：

　　1、如果已签了合同但尚未取得产权证明，并且该房屋系在集体土地上建设，且购房者非当地居民，鉴于可能的政策风险和法律风险，可以请求解除合同并退回已支付的购房款，这是最直接的方法。

　　2、如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的“红证房”，房款已经支付且已经入住，但无法办理过户的，则要视具体情况而定。

　　3、如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的，可以自己居住或者出租，或者出售给有当地户口的居民。

　　4、如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目，在委托专业机构评估市场风险和法律风险之后，则应当按照现有的土地管理规范，完成土地征用手续，并按照商品住房项目的规定手续报批，采取可能的补救措施。

　　但总体来讲，拆迁房的买卖本身风险就很大，一般这种交易大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的，如果交易的商品房在拆迁前尚未过户，当拆迁区域的具体拆迁房源已经确定时，待拆迁房屋的档案会提前冻结，在这种情况下，房屋赔偿的受益人还是原业主，一旦原业主想要违约，就会产生诸多纠纷且维权困难。

　　如果是购买的小产权房，在不受法律保护的前提下，所有的主动权都掌握在卖家手上，无论是因为什么原因，只要卖家一心想违约，那么买家最多只能拿回购房款，很有可能面临血本无归的后果。例如深圳的大冲旧改，回迁房就没有一户是直接分配登记在买家名下的，需要买家和原业主去后续进行转让过户，这样就产生了很多纠纷。