如何处理独家披露和拆迁小产权?

所谓小产权房,是指在城市郊区或农村集体建设用地上,未经规划许可或缴纳土地出让金等法定手续,向城市居民出售的房屋。非官方统计显示,目前中国小产权房的建筑面积达60多亿平方米,相当于中国房地产业近10年来的总发展。

小产权房的合法性长期以来一直存在争议,因为它违反了《土地管理法》第63条、《城市房地产管理法》第31条和《物权法》第146条的规定。但是,从保护公民私有财产的角度来看,虽然小产权房的合法性不能直接授予,但也不能确定小产权房是非法的,可以无偿强制拆除!否则,不仅在实践中难以操作,还可能导致更严重的群体冲突。

根据我们在维权方面的实践经验,我们可以在一定程序上承认小产权房的合法性,并在补偿范围、补偿标准和补偿方式上做一些修改,对小产权房的业主给予合理的权利保护:

一、赔偿范围

小产权房占用的土地虽然是集体建设用地,但具有许多商品房的特点,因此拆迁补偿应在两个方面进行协调:一方面,整体补偿范围应根据城市房屋拆迁的市场价格和区位差异,采用城市房屋拆迁评估方法进行计算;另一方面,应考虑土地出让金及相关税费支付不完全的情况,参照当地农民房屋拆迁方式,在一定程度上限制拆迁补偿范围要求,将部分地上补偿、拆迁费用、区位补偿和土地补偿分配给小产权房业主,其余部分分配给售房农民。

二、补偿标准

对于小产权房拆迁的补偿标准,应贯彻公平补偿的原则,区分房屋是用于居住还是商业用途,参照周边国有土地上商品房的成交价格和市场价格,通过市场比较法确定相应的补偿标准。

第三,补偿方法

众所周知,根据《城市房屋拆迁管理条例》的现行规定,拆迁补偿方式包括货币补偿、房屋产权调换及其组合。补偿方式可以完全交给被拆迁房屋的所有人选择,这只能体现权利人选择实现产权的权利。从这个角度来看,小产权房的所有者可以被赋予选择补偿方式的同等权利。

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