7月6日，在北京市丰台区方庄大桥西南侧，一个总建筑面积为4.75万平方米的租赁项目正式投入运营，其中包括901套长期租赁公寓、约3800平方米的商业用房和约600平方米的社区配套用房。 这个名为“公园屋|庭院儿童(成寿寺社区)”的租赁住房项目是北京市第一批集体土地建设租赁住房的试点项目，也是中国第一个集体土地租赁住房项目的启动和开放。 据悉，该项目于2018年3月15日获批，并于2018年8月23日取得《施工许可证》。经过近两年的建设、建设和租赁，它于今年7月6日正式开业。目前，第一批235套公寓已于今年5月下旬全部租出，第二批公寓已预租，计划在第四季度全部进入市场。 作为集体土地出租屋建设中的“吃螃蟹者”，城隍庙公园住宅社区的合作运营模式值得后来者借鉴。今后，随着集体土地上建设的出租房陆续进入市场，对租赁市场的深远影响也值得关注。 降低成本的政企合作模式 公园居成寿寺社区的主要户型为29平米的工作室，平均租金为3600元/月/套，约为周边同等品质的一居室租金的70%-80%。对于北票人来说，以相对较低的价格获得高质量的住房无疑是非常有吸引力的。 据《21世纪经济报道》，该项目的租户主要是在国茂、东单等地区工作的白领，部分企业客户的全部租金应作为员工宿舍使用。此外，该项目还吸引了其所在方庄地区的许多客户。 以较低价格吸引客户的能力源于项目的收购模式和合作模式。 城隍庙公园住宅项目的立项经历了近20年。该项目的主体是北京金成元投资管理公司，原名成寿寺村集体经济组织。自2001年以来，组织实施了成寿寺古村落改造工程。2005年，作为北京市第一个试点村的成寿寺村完成了整村退迁制度，农村集体土地归金成元公司和全体股东所有。 2017年，成寿寺村与万科在土地经营权方面进行了合作，并将项目建成后45年的经营权和收益权转让给万科。与土地收购不同，万科只需在前期投入建设和开发成本，减轻了企业参与租赁住房的负担。 目前，该项目的主要运营商是北京金城万源房地产有限公司，其中北京金成元投资管理公司占51%，北京万科占49%。 在收入分配方面，万科向村集体支付最低年收入。如果利润超出预期，村集体将在保证租金收入的基础上分享一定的超额收入，这不仅保护了村民的基本利益，也给了村民分享市场增量红利的机会。 据项目负责人介绍，作为主要运营商，万科并不追求项目的投资回报，但从长期运营来看，仍有投资回报的空间。 万科集团合伙人刘晓指出，长期租赁公寓是万科的“第二条轨道”。随着新屋市场竞争的日益激烈，万科需要凭借其强大的运营能力继续在股市中发挥实力。据悉，万科还收购了一批集体土地租赁住房项目。 租金水平能稳定下来吗？ “利用集体建设用地建设租赁住房”通常是指利用农村集体建设用地和“城中村”建设专门用于租赁生活的房屋。 2017年8月21日，国土资源部和住房和城乡建设部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，明确了第一个最佳可得技术 与受益群体有限的公共租赁住房不同，集体土地租赁住房的租金略高，但没有严格的收入和轮候条件，可以惠及普通劳动阶层，从而有效缓解住房供需矛盾。 虽然目前的供应规模不大，但这类住房在改善租赁住房供应结构、稳定租赁价格方面的作用不容忽视。 分析人士认为，与基于重资产的传统长期租赁公寓运营模式相比，集体土地租赁住房的成本较轻。体现在租房方面，这种相对较低的价格很容易吸引租房者，这不仅降低了他们的住房成本，也给传统的长期租赁公寓运营商带来了一定的冲击。 同时，一个集体土地租赁住房项目在客户来源获取和价格影响方面可以辐射大面积，容易转移客户，稳定整个区域的租赁价格。 根据壳牌研究院的数据，2012年1月北京的月平均租金为51.3元/平方米/月，2020年6月为84.4元/平方米/月。在八年半的时间里，房租上涨了64.7%。在此期间，北京经历了两个租金快速上涨的时期。在2013年和2016 -2018年，租金同比增长率超过10%。 然而，自2019年8月以来，由于租赁市场的自我调整、供应结构的变化、新型冠状病毒的流行等因素，北京市的租赁水平逐年呈负增长。