如何成立业主委员会业主委员会运作中应注意哪些全国性的相关问题

问：为什么要成立业主大会？答：只有在业主大会后，我们才能选择和解散物业管理公司；只有这样，业主委员会的成员才能选举和更换；确定物业管理收费标准，监督和规范物业管理企业的行为；获取住宅物业规划资料，了解会所、停车场、屋顶、花园的产权，决定专项维修资金的使用和更新；等等。没有业主大会，上述权利无法实现。(详见《物业管理条例》第11条)q:业主委员会与业主大会的关系？答：业主大会是决策机关，业主委员会是其执行机构，执行业主大会的决定。未经业主大会授权，行业委员会无权独立做出重大决策，从而确保社区事务的权力掌握在全体业主手中，而不是由某些人控制。(详见《物业管理条例》第12、15条)问：小区业主在业主大会上享有哪些权利？答：下列重大事项必须经全体业主投票表决，并需要获得整个物业管理区域三分之二以上有表决权的股份方可生效： (一)制定和修改业主公约和业主大会议事规则；(2)物业管理企业的解聘与选聘；(三)物业维修资金使用和更新的决定。也就是说，小区重大事项的决策权掌握在全体业主手中，业主委员会或业主无权代表全体业主决定重大事项。(详见《物业管理条例》第12、15条)问：业主大会和物业管理公司是什么关系？答：业主委员会代表业主与业主大会选定的物业管理公司签订《物业服务合同》。业主大会与物业管理公司的关系不是对立不相容的，而是平等互利共赢的契约关系。(详见《物业管理条例》第35条)问：如何选聘物业管理公司？答：业主大会授权业主委员会组织招标，选聘具有相应资质的物业管理公司。但在下列情况下，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以协议选聘具有相应资质的物业管理公司：投标人少于3人或小户型房屋。根据粤字[2003]117号文规定，房屋小规模是指建筑面积等于或小于5万平方米(含同一物业管理区域内的非住宅建筑面积)的房屋工程。投标的具体操作请参考《广东省建设厅关于贯彻〈物业管理条例〉有关问题的通知》等法律和当地房管部门的资料。问：业主大会和业主委员会的工作经费来自哪里？业主委员会成员有工资吗？答：业主大会、业主委员会的工作费用通常包括基本办公设备(如办公桌、文件柜)的购置费用，复印制作文件、宣传资料的费用，以及书记员、业委会成员的基本工作补贴(如交通、手机等)。行业委员会成员的工作费用和报酬的承担方式由业主大会决定。一般有两种情况：1。所有业主应当按照建筑面积比例收取和分享资金，具体收取方式由业主大会或者业主大会议事规则规定。2.与物业管理公司签订《招标法》时，约定业委会成员的工作费用和报酬由物业管理公司承担。(详见《物业服务合同》第35条)问：法律法规和政策对开发商配置物业管理用房有什么要求？答案：1。《业主大会规程》第30条规定，建设单位应按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。《物业管理条例》第32条规定，建设单位应按物业总建筑面积千分之二的比例提供物业管理专用房，最小不少于50平方米。2.Acc

问：小区内的会所和地下、架空停车场是否属于所有业主？答：按照规定，如果会所和停车场的建筑面积不计入公共面积(即业主已分摊)，那么产权应该属于开发商。如果包括在公摊面积内，那么产权应该属于所有业主。通常在行业委员会成立之前，业主无法获得小区的详细规划信息，很难判断会所和停车场属于谁。如果成立行业委员会，这个问题就有答案了。问：业主委员会的主要职责是什么？答：业主委员会的主要职责是：召集业主大会，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选定的物业管理公司签订物业服务合同；随时了解业主和物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会交办的其他职责；执行业主大会的所有决定。(详见《广州市物业管理办法》第15条)问：业主大会第一次会议如何确定业主的投票权？答：业主大会第一次会议业主投票权为每平方米建筑面积一票，不足一平方米的四舍五入。(详见简悦房字[2003]117号《物业管理条例》)问：业主忙，没时间参加业主大会怎么办？答：业主大会召开时，业主可以直接参加会议，也可以委托代理人参加业主大会。他们也可以以书面意见的形式表达自己的意见，对会议议题进行表决。(详见《物业管理条例》第12条)问：业主大会与居民委员会的关系？答：在物业管理区域内，业主大会和业主委员会应积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会的工作，接受其指导和监督。住宅小区业主大会、业主大会和业主委员会作出的决定应当告知相关居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。(详见《广东省建设厅关于贯彻〈物业管理条例〉有关问题的通知》第14、20条。)问：个别业主和物业使用人违反业主公约和小区的规章制度(如乱建房，用作商业写字楼等)怎么办？)？答：1。物业管理公司根据《物业管理条例》的约定或业主大会的授权，采取批评、说服、公示等非强制措施，制止业主和物业使用人违反业主公约和规章制度；2.业主委员会有权监督业主公约的执行，采取批评、说服、宣传等非强制性措施，制止业主和物业使用人违反业主公约和规章制度；3.如上述非强制措施无效，相关业主、物业管理公司、业主委员会可向相关行政管理部门(如工商局、城市综合执法局等)举报。)，并由有关行政部门依法处理；4.相关业主、物业管理公司、业主委员会可以向人民法院提起民事诉讼(违约或侵权诉讼)，人民法院应当依法判决。问：专项维修资金应该怎么交？答：根据穗国办发[2003]592 《物业管理条例》号文规定，维修资金支付限额及支付标准如下：(1)商品房预售许可证于1998年10月1日颁发(《物业服务合同》生效)后，买受人与建设单位签订的房屋买卖合同在2003年8月31日前(《广州市国土资源和房屋管理局关于贯彻国家〈物业管理条例〉有关问题的通知》生效)。且建设单位与购房者在预售合同中未约定由购房者缴纳的，建设单位应按住宅(含别墅)建筑面积40元/m2、非住宅建筑面积50元/m2的标准缴纳首期专项维修资金。不到总收入的2%