集体建设用地入市修法指日可待 小产权房没有希望转正？

土地管理法的新修订将涉及集体建设用地进入市场。建在集体土地上的小产权房会怎么样？

12月23日至29日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议将在北京举行。根据议程，《土地管理法》修正案草案将提交本次会议审议。《土地管理法》最近一次修订至今已有14年。

《土地管理法》的修订将主要围绕农村土地制度改革进行，涉及农村土地征收、集体建设用地市场准入和宅基地制度改革。

外界预测，此次修法将修改集体建设用地入市的相关规定。

2015年初以来，全国33个地区正在开展集体所有建设用地入市改革试点工作。主要任务有三：一是完善集体所有建设用地产权制度；二是明确进入市场的范围和方式；第三，建立健全市场交易规则和服务监管体系。目标是建立一个权利与价格平等、流通顺畅、收益共享的市场进入体系。

根据要求，这些试点地区的改革经验将为土地管理法的修订提供参考。

自然资源部法规司司长魏丽华介绍，2017年《土地管理法》的修订，打破了农村集体建设用地入市的法律壁垒，为农村集体建设用地和国有建设用地同价同权入市奠定了法律基础。

一旦集体建设用地进入市场，打开大门，到这次改版的时候，集体土地上那些“生”出来的小产权房会顺利转正吗？

答案会是否定的，一位土地专家告诉第一财经记者，土地管理法的修改不应该涉及小产权房的问题。

自2007年浮出水面以来，小产权房问题困扰了中国社会十多年。所谓小产权房，并不是一个明确的法律概念，其主要违反之处在于，由集体建设用地建造，却出售给非集体成员。

2007年6月18日，原建设部提醒城镇居民不要购买集体土地上的房屋。非集体经济组织成员购买此类房屋将无法进行产权登记，其合法权益将难以得到保护。有些项目承诺办理“乡镇产权”和“小产权”，不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等法定手续。

这是小产权房的概念第一次被政府提及，公众也开始对这个灰色领域有了更多的了解。

2008年1月8日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》号文件，要求农村宅基地只能划拨给村民，不允许城镇居民在农村购买宅基地、农房或“小产权房”。单位和个人不得非法出租或者占用农民集体所有的土地进行房地产开发。

这一通知也正式为小产权房问题的处置定下了基调。此后十多年，有关部门在小产权房问题上的态度基本没有偏离这个框架。

虽然很难拿到“产权证”，但小产权房因为价格较低，已经偷偷摸摸了很多年，而且规模越来越大。据非官方数据，我国小产权房面积约60亿平方米。然而，相关政府机构尚未批准该数据。

正是因为没有法律的护航，小产权房的处置才从一个法律问题演变为一个社会政治问题。在维护土地管理法治和保护农民权益两大诉求下，小产权房一旦处置就是

近十年来，政府相关部门处理处置小产权房一般都是两条腿走路：严格控制增量，处置不同类别的存量。然而，股票的分类处置方法仍然很难介绍。

2017年8月，原国土资源部、住房和城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》号文件，确定在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市进行第一批集体建设用地建设租赁住房试点。

在集体土地上建出租屋的时候，业界曾经有过疑虑。这是变相认可小产权房吗？

上述两部委下发的方案强调，集体租赁住房要遵守相关法律法规和租赁合同，不得以租代售。租赁的集体租赁住房不得转租。

北京市土地规划委员会还表示，利用集体土地建设租赁住房是北京农村土地制度改革的重要组成部分。集体土地出租屋只租不卖，坚决杜绝变相开发建设小产权房。