小产权房遇到征收也有补偿

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在圣运律师昨日推送的关于深圳市房屋征收补偿基准价格一文中，我们讲了深圳市最新的房屋征收价格。同时在《深圳市房屋征收补偿基准价格》文件中，也对小产权房的征收补偿作出了明确的规定。

该文件对符合“两规”“一决定”且确权或尚未进行处理的小产权房，明确了一个征收补偿的基准价格。这是深圳首次给予“官方指导价”。圣运律师认为，这将给符合规定的小产权房业主一个相对清晰的预期，避免他们在征收过程中漫天要价。

合规小产权房才有偿征收

文件内容显示，深圳对根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其配套政策处理取得非商品性质房地产权证书的住宅房屋，或符合上述规定处理范围但尚未进行处理的住宅类历史遗留违法建筑制定了一个征收补偿的基准价格。当然并不是所有的小产权房均能获得征收补偿价，只有符合“两规”“一决定”、拿到通俗意义上的“绿本”，或者符合上述规定处理范围内但还没进行处理的小产权房，才适用于此补偿基准价格。

北京圣运律师事务所主任王优银表示，通常我们所说的小产权房使用的土地是农村集体土地，根据我国宪法规定，这种房屋是禁止任何个人或组织进行买卖的，东莞小产权房，也不可以擅自改变该土地的用途和性质。

明确扣减地价、罚款标准

上述通告同时还规定，被征收房屋的补偿按照房屋征收补偿基准价格或房地产评估机构确定的价格扣减相应的地价及罚款后确定。在经历1992年和2004年两次农村城市化改造之后，深圳市成为全国唯一没有农村建制的城市。然而，目前还有不少建筑是“小产权房”，即深圳官方口径中的“历史遗留违法建筑”。

究竟地价与罚款应该按照什么样的标准扣减？根据2014年4月施行的《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》规定，符合“一户一栋”原则的违法建筑免缴地价，总建筑面积未超过480平方米的部分免予处罚。总建筑面积超过480平方米，根据超出等级，处以30 100元/平方米不等的罚款。一户多栋部分，第一、二栋按现行公告基准地价的25%补缴地价，按建筑面积每平方米处以100200元罚款，第三栋及以上栋数部分不予处理确认。原农村集体经济组织或者其继受单位为解决原村民居住问题统一建设的未经规划国土部门批准或者超过批准建设部分，按现行公告基准地价的25%补缴地价，按建筑面积每平方米处以100元罚款。

北京圣运律师事务所王优银主任同时还表示，此次深圳明确小产权房的补偿价格是一次成功的尝试。从全国来看，小产权房无论征收还是拆除，一直是一道难解的“方程式”。

同时对于不符合深圳市“两规”和“一决定”的小产权房以及其他城市的小产权房怎么补偿，北京圣运律师事务所王优银主任表示，村委统建房，在此情况下分成两种情况。

第一，小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象。由于根据现行法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。在此情况下，应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。在此情况下，购买小产权者可以要求返还购房款已经要求赔偿装修费、经营性损失等。

第二，小产权房是属于违法建筑。对于这种情况，根据《城市房屋拆迁管理条例》（已废止）第22条第2款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”的规定。同时根据有效的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定“对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”同时违章建筑的认定比较严格，并不是政府一纸文书认定成违章建筑就是违章建筑，在此情况下，建议您咨询专业的律师进行维权。

王优银

圣运律师事务所主任，中国传媒法学法学院兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，行政法实务专家。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。 荣获“2013年度中国十大最具影响力律师”、“2015年度最受媒体欢迎律师”等称号。

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