深圳小产权和旧改必会的技能(深圳旧改条例)

在深圳，无论是想买小产权自住或是想博旧改，法定图则都一个绕不过工具，毕竟底层属性决定上层建筑。直白点说，居住用地才能建住宅，工业用地只能建工业及其配套。

　　红本的商品房就没啥好说的了，毕竟啥都已经明确了，你只需看房子和地段合不合你意而已。

　　但小产权则不一样，由于深圳早期土地的粗放管理和小产权房的野蛮生长，导致小产权什么类型的用地基本都有

　　什么是法定图则呢？

　　法定图则是指在已经批准的全市总规，区域规划的指导下，对和分区内各片区的土地利用性质、开发强度、公共配套设施、道路交通、市政设施、城市更新等方面作出详细控制的规定。简单点的理解是一张未来区域的规划图及现状记录图（现状是法定图则批准之前的现状，比如城中村建成区）。

　　在说怎么查法图定则之前，我先交待一下土地性质类别和深圳“五线”的定义。

　　目前按法定图则，深圳土地性质类别分为九大类，分别是：

　　1、居住用地，R类（居住用地还分为四小类，详细请看下表，其他各类用地的细分类，可以自行查看《深标》要求）

　　2、商业用地，C类

　　3、公共管理与服务设计用地。GIC类

　　4、工业用地，M类

　　5、物流仓储用地，W类

　　6、交通设施用地，S类

　　7、公共设施用地，U类

　　8、绿地与广场用地，G类

　　9、其他用地，E类

　　深圳法定图则“五线”分别是：

　　基本生态控制线（这个不用解释了吧？）

　　紫线：指文物保护单位、历史文化街区、优秀历史建筑等历史文化遗产需要保护和控制的地域界线。

　　黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线

　　橙线：是为降低城市重大危险设施的风险水平，对重大危险设施周边区域的土地利用和建设活动进行引导或限制的

　　蓝线：是指城市规划确定的河、湖、库、渠、人工湿地、滞洪区等城市河流水系和水源工程的保护与控制的地域界线，以及因河道整治、河道绿化、河道生态景观建设等需要划定的规划保留区。

　　清楚法定图则的两大要素之后，我们大致就知道，用地性质为居住用地，尤其是R4类用地的标的最为优质。

　　法定图则的查询路径：pnr.sz.gov.cn/ywzy/fdtz/index.html

　　这个是文档版法定图则的路径，文档版的法定图则新手不太友好，主要是那个分区有点搞不清楚对应的标的在分区。

　　对于新手来说，可以用他们的电子版，电子版是带地图的，非常直观。但电子版仅可以查询到地块性质和基础消息，不过对于仅想找小产权自住的也基本够用了。如果想再深入一点的话，还是要看文档版的，毕竟文档版的有非常详细的控制规定。

　　电子版的路径：详规“一张图”(pnr.sz.gov.cn/d-xgmap/)

　　虽说，单论标的用地为居住用地的为最优标的，但也有例外，比如说统建楼，特别有村委背景的，用地情况也比较复杂，什么性质的用地都有，真正是居住用地反而比较少。不过统建楼有特殊历史背景在内，也没有什么好说的。

　　其他标的只要非居住用地的标的，还是得仔细的查询一下，比如实际用地性质的详细控规要求、土地来历，建成日期，建筑功能等等。

　　查法定图则的意义除了清楚用地性质之外，更重要是的看标的有没有踩线，有没有占到规划道路等消息，其次了解是片区未来大规划方向。

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