(论城市小产权房的危害及对策分析)小产权房多角度理解

当人们为房价高企痛心疾首时，当人们为成为房奴唉声叹气时，一种叫作“小产权”的房子在各地悄然浮出水面，即刻成为社会的焦点。

“小产权房”，其实就是没有真正意义上的产权。所谓“小产权房”，通常地处城郊，实际是乡镇、乃至村委会在集体土地上开发，没有国家产权证的“集体房”。是一些集体经济组织在集体土地上集中建设的农民住宅楼，除了用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向经济组织成员以外的城市居民销售的房

据说，一些所谓的“小产权房”在一些城市的郊区普遍存在，而且供需两旺。在此过程中，买卖双方显然对其中的风险是心知肚明的。据媒体报道，对于购买“小产权房”的风险，购房人多数都是知道的，但面对低价格，还是难免动心，并存有侥幸心理。

在近日一家网站关于“你会购买小产权房吗”的调查中，在2.5万多参与网友中，有近75%的人表示“如果价格合适，也可以接受”。有人说：“我也知道小产权房不受法律保护，但买了以后，不也住着挺好吗”、“自己住又不是为了卖”、“许多人都买你怕啥，有风险也不是我一个人”，这无疑是购房者“明知山有虎，偏向虎山行”的真正原因。

应该说，建设部就“小产权房”发布警示，完全是出于一片好意，不过，无论是那些购买者，还是那些卖房人均未领情，许多人明知有风险，却甘愿冒险一试，“小产权”买卖依旧红红火火。这个事实，就不能不让我们找找现行法律上的问题了。

我国法律规定了城市土地归国家所有，农村和城市郊区土地，属于农民集体所有。法律虽规定“农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护”，但它对农民在旧宅基地上盖楼房，把空余的部分卖给城市人的

显然，这中间有许多法律空白或缺陷。现行法律“不禁止即可行”，“擦边球”确也模棱两可，一些行政执法部门面对“小产权房”的迅速蔓延，显得那么的无奈，原因恐怕正在于此。

多角度理解小产权房的特性

理解小产权房，不能就小产权房而论小产权房，因为小产权房本身是一个综合的经济现象；也不能仅仅从法律的视角来研究，因为法律本身就是不断完善并吸纳现实经验的结果，不能以固化的法律思维来考察新鲜事物。

我们应该把它的土地流转特征与当前土地流转试点相比较，把它放到土地管理制度变迁的历史纬度来考察，从产权发展的角度综合地研究小产权房这种现象。

从土地流转试点的角度看待小产权房。土地流转的实质就是是否能够让农村集体土地直接入市，实现农村集体土地与国有土地的同地同权，并最终在权利上并轨，这也是解决小产权房问题的关键。

从利益主体的角度来看，土地流转是利益主体的交易关系发生变化，集体组织绕开城市政府，直接和其他利益主体、城市居民发生交易关系，并且使土地所有权性质发生变化。

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