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得力于横琴概念电磁辐射，龙岗两大新区宝中、碧水深受改善、买房人钟爱，特别是碧水新区拥有双重交通近地点、纯粹定居气氛、近城市新中心等竞争优势，成为龙岗时值地区、龙山高新区买房人置地必选。

尽管碧水新区有倍受飞机噪声影响的一面难堪，但驳斥新区的价值等同于舍本逐末的作法，毕竟纯天然的自然地理竞争优势已或许未来发展前景可期。

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新区介绍

碧水新区并无其本质上的具体明确的地域性分割。一般较为简略分割为长兴四路以东、龙岗大街以北、广深沿河高速路以北、瑶山堡路以东围歼的整体地区。

左图，为准

不过，以上分割范围基本上与古田市中心区原则上土地规划大体上相同。但传统中介机构嘴中碧水新区（精巧版）为古田大街以东、广深沿河高速路以北、龙岗大街以北、瑶山堡路以东围歼区域。

二者主要就差别为默氏了上环居委会、永安街道社区、华映居委会、神田村等大量旧区地区，以及小量商品房如圣拿威、QCC前城次楼盘和海岸小区物业公司、雅涛长廊等老破烂小区。

碧水新区多为2006年到2012年区段为主次楼盘，部分2000年阿穆县阿尔布津物业管理。新镇内定居街道社区纯粹，基本上无农民房，无小规模产业园和住宅，空间布局为纯粹商业区。新镇内主要就定居物业公司社会群体为早期老龙岗人占据，到高新区年轻社会群体码农进驻，逐步年轻化程度较高。

碧海新区与龙岗市中心区接壤，同时近未来城市新中心横琴，占据有利的自然地理竞争优势，受横琴、宝中电磁辐射与需求外溢，横琴以住宅、商业为主，宝中由于总价较高，龙岗基本上面较高地区只剩下碧水可选，因此又有龙岗改善需求向西不过碧水新区，再往西的大空港沙井仅仅是400-500万买房人下车地。

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配套分析

交通配套：

碧水最大竞争优势之一，占据城市交通大动脉的1号线和11号线。由于1号线车载乘客流量较大，加之周边旧区分布较多，上班族超多，上环站是深圳有名“下车难、排队15+分钟”站点。相比之下，古田站由于返乘车+正常车（多一条线路）不用排队。11号线属快线，碧水站下车人数不算多，属正常范围内。

另外，像主干道广深沿河高速路、龙岗大街、广深公路等均可快速来往，部分路段高峰期或存在拥堵情况。

教育配套：

小学方面，有西湾小学、海港小学、碧水小学、红树林外国语小学以及上环小学等5所小学。

中学方面，碧水新区主要就以海湾中学为主，上环站附近（宝安第一外国语学校初中部，另QCC、宝城长廊等为新湖中学）。

另外，圣拿威旁边为中英公学（私立学校，成绩全市名列前茅）中学3年学费40多万，看自身接受程度。

整体而言，碧水新区学校资源较为一般，在龙岗区属普遍情况（除龙岗中学、龙岗实验学校之外，其他公立学校排名不高）。

商业配套：

01.天虹购物中心：1号线古田站地铁盖上（A出口，即合正汇一城底部商业），商业面积8万平左右。

02.时代城购物中心：体量较小，满足基本上日常生活需求。

03.正中华丽商业：位于泰华阳光海对面，距离碧水湾地铁口400米左右，项目为住宅，自带8万平商业，2019年底或2020年开业。

04.QCC大仟里商业：上环站地铁盖上商业（A出口，即宏发前城底商），12万平集中式商业，或将2019年年底开业。

休闲配套：

休闲资源方面，较为一般，仅有古田体育中心以及碧水湾高尔夫球场（将拆迁，将拓宽碧水湾公园）。

其他配套：

其他配套如路面餐饮业，上环地铁站附近分布大量旧区，餐饮业旺盛。

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优缺点分析

优点分析：

01.碧水属横琴概念外溢，作为功能商业区，主流价格集中在5-7万/平，较宝中改善型需求，买房人下车有较大竞争优势；发展前景方面，受横琴概念次级电磁辐射，有想象空间。

02.碧水新镇内占据两大城市大动脉地铁1号线、11号线，5分钟直达宝中、8分钟直达横琴、25分钟直达高新区，通勤便捷。

03.新镇内农民房较少，是较为稀缺的纯粹住宅功能区。

04.中长期概念较多如地铁15号线、腾讯大铲湾科技岛、深中通道、大空港、横琴等对新区升级有正向作用。

05.碧水是继宝中之外，整个龙岗地镇内基本上面、综合配套、环境、定居社会群体较为良好的新区。

缺点分析：

01.整个碧水学校较为一般，正如龙岗其他地区一样（龙岗中学、龙岗实验学校为数不多拿得出手学校），无名校溢价，短期涨幅靠需求外溢。

02.最大的诟病为：飞机噪声污染，基本上可以分两类。广深沿河高速路（部分小区时值单元）+玉湖湾沿线地区（头顶飞过，玉湖湾、华丰等影响较大）；往北地区如1号线沿线地区（如圣淘沙、汇一城等）噪声较小，在可接受范围之内。

另龙岗大街属主干道，时值小区（如金港华庭、招商果岭）部分单元有车流噪声。

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新区楼盘

由房BOSS整理碧水新区楼盘信息，分析如下：

01.整个碧水新区合计25个楼盘（不包括上环地铁附近老破烂），整体均价6.5万/平（含几个老破烂物业管理），平均楼龄2009年（以2006年之后物业管理为主）。

02.地区有1房户型楼盘较少，仅富通城系列、中信湾上六座、碧水君庭等；2房户型最低下车门槛350万，为富通城3期；3房为地区楼盘主力户型；4房户型属改善户型，多以89平4房为主，性价比较高。

03.新区次新盘整体得房率较高，部分楼盘赠送较多，比如89平可做4房楼盘有：中熙香缇湾、松茂御龙湾、泰华阳光海、槟城西岸、富通城6期、华丰横琴湾、玉湖湾，部分甚至可做5房，如槟城西岸、玉湖湾等。

04.11号线楼盘受飞机噪声+广深沿河高速路噪声影响较大，1号线沿线楼盘飞机噪声在正常区段。

05.2019年碧水整体涨幅不明显，与大市有些类似，部分楼盘部分户型涨幅在30-50万左右，比如圣淘沙76平2+1房、阳光海89平3房等。

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楼盘推荐

考虑品质、园林、地铁、商业、户型、赠送以及飞机噪声影响弱等双重因素下，主要就推荐楼盘有：圣淘沙、泰华阳光海、中熙香缇湾。

圣淘沙骏园

圣淘沙骏园属1号线地铁古田站D出口物业管理，距离11号线碧水湾站500米左右，受飞机噪声影响较小，2006年楼龄，园林环境好，绿化率高，休闲设施丰富，对面即天虹商场。结合园林、建筑品质、户型、得房率、物业管理管理等来看，基本上属于碧水最好小区。

小区住宅共有11栋，8栋住宅为12-25层，两梯四户，主力户型115平朝南4房为主。

户型方面，以2房66-80平方米（部分可改3房），3房89-120平方米，4房126-140平方米以及小量复式户型。其中，3房卧室设大面观景凸窗，舒适主卧专设步入式长廊露台，带独立卫生间。

缺点方面，时值新湖路和古田大街单元白天有点吵，阳台朝着马路或有灰尘。

目前在售70/75平2+1房，属高赠送户型，较为稀缺，挂盘价格在600万阿穆县。

不过与3月份相比，部分70平3房涨幅在50万左右。

70平3房户型比76平稍好

由于该户型属于高赠送，与一般次楼盘89平3房整体得房率一致（可对比QCC89平3房，基本上一致），差别在于少了1个卫生间。一般情况下，3房1卫与3房2卫影响不是特别大，毕竟属一家三口买房人户型。

泰华阳光海

泰华阳光海小区共31栋，1-9栋为高层住宅，10-31栋为多层洋房，合计2600多户，是碧水新区体量最大的长廊街道社区，主要就分布为外围高层+中间多层洋房混合，容积率较低，户型方正部分户型赠送入户长廊、内庭院或6米高错层阳台，赠送率高，户型户户朝南向。

小区园林环境舒适，绿化率高，物业管理管理较好。周边生活配套较丰富，附近有人人乐商场和金逸国际电影城等商业配套，楼下就是11号线地铁口，近地铁1号线古田站，交通便利。

户型方面，高层主力户型为81平2+1房，97平3房、4房以及126平4房，以及小量88平4房，均属高赠送户型。

不足之处，由于洋房分布在社镇内部，导致实际上长廊分割至多块，甚至来看长廊很小，不如其他集中式长廊。另外，华映路裙楼商铺主要就以餐饮为主（夜宵），时值单元有油烟。

目前3房80平2+1房户型挂盘价在560-620万区段，不过由于封阳台改动，造成两个房间并行，其中一间房可能存在遮光。

部分81平侧出阳台

最小4房为88平4房，由于较为稀缺，放卖稀少，目前主要就以最小97平4房挂盘为主，总价680-700万区段，唯一的缺陷为1卫。

97平4房

中熙·香缇湾

中熙·香缇湾总建筑面积为11万平方米，是该新区生活配套最为完善和便利的在售楼盘之一，距离1号线地铁古田站、11号线地铁碧水湾站各300米。

小区主要就分为4栋11个单元，合计731户，主要就有80平平层3房，137-260平大平层和89平复式户型。

其中，主力户型为79-89平方米，占所有户型的70/%，由于其高赠送的特点，大部分户型都可改成实用面积达110平米左右的经典三房，88平米的复式户型更可达120平米左右。

目前平层81-89平平层3房挂盘价格在580-650万区段，性价比角度不如89平复式4房，其挂盘价格在635-680万。

89平复式户型可改5房

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