房贷利率3.25应不应该提前还款呢?（“先生，利率3.2%的贷款要吗？”这些电话竟是购房者的陷阱！丨小时调查）房贷利率3.25是什么概念，-2024深圳小产权房信息

　　卢建波·小时摄影记者楼肖桑蒋郑煤机

房者拿该笔资本金去摇新房，去炒房，而现如今，她们又唆使人们将高基准利率的房贷代替为基准利率较低的经营方式贷。

卢建波·小时摄影记者进行了几番进行调查。

　　找中介违法代理服务经营方式贷

　　贷350多万元要付20多万元额外费用和佣金

房贷“代替”为经营方式贷。其原因，是那些购房者买房时的基准利率较低，而现如今经营方式贷的基准利率较低，购房者先将房贷付清，再将房屋抵押物，从而实现高基准利率向低基准利率的转换。

事实上，赠与没有子公司的普通购房者即使对经营方式贷的低利率心动，也无法办理手续这类销售业务。而商业银行贷款中介却通过不法行为来包揽这一切，并缴交巨额的额外费用。

本周四，卢建波·小时摄影记者以想办经营方式孔颖草由，登门拜访了一间金融中介机构。另一间子公司的办公设备处所位于珠江珠江的一栋住宅内，在整整一个小时的沟通交流中，记者了解到，无论购房者赠与是否有子公司，商业银行贷款中介都能代理服务经营方式商业银行贷款，一般抵押物限额能达到房屋单价的六成，全数销售业务流程留下来要缴交抵押物额4%~5%的额外费用。

评估结果，再给你私营一个子公司，这样就能办经营方式贷了。因此这种私营是没有伤痕的，GW2查、企比比那些App都无人知晓。”另一间子公司的一位中介人员透露，所谓的“私营”就是她们会安排一间子公司，让购房者和另一间子公司签订一份类似于派息的协议，以“暗股”的形式将材料提供给商业银行，商业银行会判定购房者也是企业的经营方式者之一，就能办理手续经营方式贷。

供“资本金绕道”的服务，按照每天万分之一本息缴交。该中介则表示，交费到抵押物再到发放贷款，整个销售业务流程基本上要一周时间。

以两套单价500多万元的房屋为例，如果商业银行贷款350多万元，另一间中介子公司“绕道”再加上办理手续抵押物销售业务，差不多要缴交20多万元的佣金和额外费用。

　　中介则表示，类似于的销售业务她们已经办理手续过很多，因此额外费用在经营方式贷放留下来后再支付，相应条文也全数会在合同中载明。

　　诱人的低基准利率背后

　　潜藏着诸多风险

去年最高超过6%的房贷基准利率，通过商业银行贷款中介的不法行为，就能“代替”成3.5%左右的经营方式贷基准利率，节省不少本息，的确能让一些购房者心动。但是，这种做法其实潜藏着不少风险。

首先，因为不同商业银行的政策不同，中介往往会带着购房者跑好几家商业银行去拉取个人征信，而在商业银行眼中，这种行为是妥妥的减分项。“一个人一个月内查询商业银行贷款审批类征信超过3次，商业银行一般就不太愿意接他的销售业务了。”某城商行工作人员则表示，这样的情况说明这个人可能资质存在问题，或者说想到处借钱，资本金去向会有风险。

其次，在中介“帮助”购房者获取经营方式贷资格的过程中，大部分中介的做法是为购房者包装一个空壳子公司，让其成为子公司法人或股东。然而，这样的子公司本就风险极大，甚至有可能已经存在巨大的债务风险，购房者或许能成功办理手续抵押物，但却不知自己已经无形中背上了巨额债务。

此外，办理手续经营方式贷对子公司流水也有要求，商业银行贷款中介为了包装好空壳子公司，还要制作假的财务报表等。记者在暗访商业银行贷款中介时，对方则表示如果想抵押物500多万元，需伪造1000多万元的流水证明。

　　所以在办理手续经营方式贷时，购房者有可能“偷鸡不成蚀把米”，甚至要承担法律风险。

更大的风险在于，违法办理手续经营方式贷可能失败，此时购房者若已经向商业银行贷款中介借钱还掉了房贷，意味着变成欠商业银行贷款中介巨额债务。以500多万元为例，每天万分之一的本息，一天就是5000元。根据法律法规，借贷双方约定的基准利率超过年基准利率36%，超过部分的本息约定无效。商业银行贷款中介设置的万分之一日息，正好卡在36%的年基准利率。

　　商业银行称严禁和中介合作

　　有工作人员因此被开除

的口袋。

慎。

在她看来，通过中介来办理手续房抵贷销售业务，存在诸多风险，“中介往往会夸大她们与商业银行的合作关系，声称，即便找到了对方也不会认账，只能自己背锅。”

即使成功办理手续了经营方式贷，也并非发放贷款之后就万事大吉，因为贷后往往还会有商业银行自查和银监抽查。就比如去年曾有一段时间，银监部门要求各地严查经营方式贷违法流入楼市，一些违

“如果商业银行贷款客户虚构商业银行贷款用途，或者在中介的帮助下提供了虚假的商业银行贷款材料，显然涉嫌骗取商业银行贷款。在司法实践中，以欺骗手段取得100多万元以上贷款，或者给金融机构造成20多万元以上经济损失的，就有可能构成骗取商业银行商业银行贷款罪，刑期在3年以下。如果情节特别严重，骗取的商业银行贷款金额超过500多万元或者造成的经济损失超过100多万元的，刑期一般3年以上7年以下。”浙江君安世纪律师事务所肖琳律师提醒说，违法办理手续经营方式贷的法律风险很大，千万别踩过界。

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