深圳市梅林小产权房 梅林片区的房子还值得买吗?

提问:欧大您好!能否讲一讲梅林片区?还有上梅林片区翰岭院现在值得入手吗?有空间吗?

回复:1.提到梅林片区,首先从科普开始吧。据记载,“梅林”名字之由来,是因当年这里山多林密,长了很多杨梅树,故而得名。梅林人对于“梅”这个字一直有着深刻的眷恋,直到现在梅林片区许多新开的道路大多用“梅”字来命名,如梅彩路、梅秀路、梅村路、梅丽路、梅韵路、梅华路,当然还有最正宗的梅林路。

2.再说说梅林这个板块,严格意义上来讲,梅林自西向东分为:下梅林、上梅林、梅林东。

3.下梅林主要由,梅林一村,梅林二村,河背村,背面村,还有挨着梅林公园的几个工业区组成。

梅林一村是深圳早期最大的公务员小区,目前普遍面临楼龄老化的问题。下梅林有梅林最新的标杆楼盘绿景鸿湾和左岭购物中心,也不乏接地气的农批市场、花卉市场,周边未来也会迎来大量的旧改。满京华康美地块,大悦广场,中粮金帝食品厂区等更新项目,包括成丰电子厂那一片的工改工项目。最重要的是,深中的梅香学校也在该片区里。也拉动了片区的学位价值。但是依然面临着“僧多肉少”的局面。比较代表性的楼盘,绿景虹湾,碧云天,尚书苑,通业花园,林海山庄,锦林新居等。除了绿景虹湾是16年的次新以外,其它几乎都是2002年以前的小区。虽然楼龄普遍偏老,但普遍格局都是厅出阳台的户型,比较符合大部分人的置业户型需求,其中尚书苑尤其主打高拓高赠。

4.上梅林主要是指从梅秀路到中康路(卓越汇)这个区域范围,一条梅秀路把上下梅林区分开来。目前上梅林的旧改进度更快一些,因为是原来十三五规划中“拖交”作业的市政规划,所以十四五规则中,就会优先快马加鞭更新。目前主要有:卓越城和辉煌时代大厦、梅林宾馆旧改、中康生活区、大康梅林旧改、京基祠堂村旧改等项目。比较代表性的楼盘,碧华庭居、荔园阁、颐林雅院、华茂苑,嘉鑫辉煌时代、上梅林雅苑、华府馨居等。

5.梅林东,简单来说,主要是指卓越汇以东的区域。而梅林东由主要被划分为梅彩产业区和梅东住宅区。梅东片区的几个代表楼盘翰林院、水木澜山、花里林居,平心而论,这几个楼盘位置非常尴尬,卓越城的商业动能也辐射不到,笔架山公园也不近,并不方便,楼下全是地产公司,虽然整体布局要比下梅林更规范,楼龄也整体新很多,但配套就只有一个小超市,商业低端,学位没有下梅林那边有优势,夹在彩田路和皇岗路这两条去龙华的路中间,基本很难指望有规划变动。

6.梅彩“深圳智谷”的产业重心依然还是放在在彩田片区,深圳上城,新浩e都,彩田工业园这边,产业提升以后,真正利好的是彩田片区,长城盛世家园,翡翠名园,这些今年都有不错收益。彩田区位本身也得天独厚,梅东隔着一个北环大道,这边就相形见绌许多了。梅东片区更加适合自住,投资属性和变化的花样太少。

7.总而言之,随着梅林这些项目的更新改造,将填补福田中心北到深圳北商务区之间的高端商业的空白,并推动梅林“产城融合”,打造宜商宜业宜居新城区。而如此之多的城市更新项目也必然让梅林焕发一新,更新后片区价值也将会迎来进一步的释放,加之多数投机者都并不热捧梅林,和不看好罗湖是同一个逻辑思维方式,整体老旧。

价格相对溢价小,随着福田整体趋势往9w+上走的大背景下,整个梅林片区,首先强调自住。梅林是比较适合做一个5年价值投资的潜伏期,但是主要策略还是,低价去收农民房,厂房,小产权这些边角料产品,凤姐变冰冰的机会更大,前提是能够守得住。

提问:欧大,我是您的会员,目前没有名额了,坪山燕子湖那边,有没有推荐的回迁房,不要名额的那种。

回复:坪山燕子湖国际会展中心是十四五重点规划板块,推荐燕子湖旁的两个旧改项目,重点是带深中学区的回迁房。个人比较推荐这两个旧改。1.坪山南布村益田集团旧改项目,整村统筹项目,1号地2号地已建成,3号地正在打地基,目前卖的是4号5号地块回迁房,70年红本产权房,带深中学区,眺望坪山会展中心,燕子岭公园,坪山湿地公园等。回迁价格在2.X左右。

2.坪山望牛岗,由花样年操刀开发,项目位于坪山区石井街道燕子湖片区腹地,深中坪山创新学校旁,东临绿荫南路,西邻坪山湿地公园,南临坪山河,北临金牛西路。回迁价格在3万左右

提问:欧大你好,我是上次听过你课的,横岗弥敦道的房子是否值得再拥有几年?我最近有一年一直在想这个问题!目前深圳已经没有房票了,如果卖了弥敦道要把我西安的一套房子的按揭才能去置深圳,这样弹药消掉部分,只能弄到大概只有350万的首付。首付7/8成,感觉也买不了啥好房子。望您指点,是按兵不动还是?另外20年初把龙华的刚置换到前海。

回复:1.卓越弥敦道周边以民房为主,南北边挨着有住宅小区,环境欠佳。周边辐射的商圈包括:志建时代广场下的底商——金沙摩尔购物中心,横岗大厦、银信中心,新世界广场、天虹商场、以及荣德国际的6万平米的集中式商业,各种眼镜城,组成了以3号线横岗站为中心是横岗的商圈汇集地。虽然看起来繁花夺目,但是档次明显不高,这与片区整体购买力有关。

2.教育资源一直是原关外不发达地区的诟病,四联小学,和横岗中学,只能勉为其难,生源不够优质,也很难异军突起靠学位带动。

3.但是横岗街道约有大量的旧改,以四联旧改体量最大,整个片区未来5年将带来超过千万平的新房供应。主要分布在地铁3号线以及规划地铁14号线周边,且多为地铁口物业。由于改造项目的面积都较大,工业和住宅没有明显分界,所以占比最大的工业、住宅混合区改造,其次是纯住宅区,然后是纯工业区改造,这几个阶段的衔接和改造周期会相对非常漫长。

大量的旧改,看起来是一件好事,但是横岗在供大于求的新房去库存阶段,产业购买力不足,过早过度的开发,只会让二手房更加有价无市,这也是横岗这几年横盘站岗的主要矛盾。未来地铁14号线,更多的还是助力扶持给坪山利好。3号线开通了10年多了,并没有对沿线的楼盘,尤其是龙岗段有特别暴击的带动,轨道交通对于强一线城市,已经不是一个价值投资的要素点,核心还是产业政策倾斜、持续输入性人流、大量的高收入就业机会和稀缺性附加值,比如教育资源。

4.现在卖和1-2年后卖,差异不会太大,未来1-2年大概率还是温水煮青蛙。如果工作半径本身不是在横岗,当时以投资为目的步入进场横岗,个人建议换仓,要知道龙岗只有一个中心,那就是世茂大运,这里目前都没站住站稳,横岗短期内能翻出很大的浪来,很难。

5.龙华置换到前海,应该是一次进阶的置换,未来有成长性支撑。已经有了一个稳健性的置换,本身市场交易冷淡,相互观望,多看捡漏为主。对于买房进仓有利。个人建议,两手准备,先挂一个高于心里预期5-10%放出去,然后一边看市区里的二手,两手抓,两手都要硬。外地的房产,可卖可不卖,深圳选筹的依据,从来不是看首付有多少钱,而是用如何的方式去驾驭多大的标的。

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