2021深圳小产权房政策，换房该怎么做？

自己名下的房子会涨，应该现在卖还是涨涨再卖？

现在卖，到手的钱难道不赚？

涨涨再卖，要换的房子会不会也涨，会不会踏空？

刚需同学需要警惕变成“去库存”炮灰，准备换房的同学，需要忙的事情更多。

换房同学首先要做的是：判断价值。

名下持有的房子，该不该卖，该不该留。

如果是优质资产，可以在优质的基础上换到更优质的，并且学会怎么避免踏空。

但是，如果持有的是坑钱房产，必须行动起来。

指导价放开，坑钱房产的最差结果是房价不涨反跌，最好的结果可能会上涨一二十万。但别人的优质资产却上涨一两百万。

两者的价差越拉越大，置换的代价也越来越大。

具体该怎么换，哪里换哪里，需要看具体的板块、楼盘。

说几个粉丝的问题，帮助大家理解。

比如：南山鼎太风华换龙华壹城中心，怎么样？

鼎太风华不算特别优秀的楼盘，指导价放开，对楼盘有提振效果，但效果不大——但是，壹城中心更没有投资价值。

如果已经持有一套好资产，哪怕不算特别好，继续持有也比换错强。

比如：罗湖君逸华府换福田东海花园，怎么样？

东海花园位于香蜜湖，属于板块内竞争力持续下滑的楼盘，换前、换后的两个楼盘半斤八两。

比如：南山诺德假日花园换福田黄埔雅苑，怎么样？

诺德被炒房客坑害严重，如果从改善居住层面，换到黄埔雅苑可行，但如果是改善投资，结果比不上诺德。

换房，一卖、一买，如果是二手房换二手房，相当于要交两笔中介费、两次税费。大家学会判断价值，才不会好盘换差，或者差盘换差。

指导价的事情，会让各个板块、楼盘的房价价差变高。

换房的同学更容易碰到踏空风险。以卖房为例，大家在规划层面，就必须想好以下三点：

1，想好卖房的策略是什么。提炼房子的卖点，没有垃圾房子，你要卖的房子属于它不适合你。

2，确定好卖房的三个回款时机。

定金、首付款和尾款，这三笔资金的回款时间、回款额度，都决定你在彼时彼刻的资金量，避免在买房的时候出现资金缺口。

3，做好买家的不确定方案。

卖房时，买家3成首付、5成首付，或者全款支付等等，情况不一样，你的回款时机点也不一样，适合的换房策略也要针对性制定。

最后说一下学位房。

房子自带学位属性，无论你需不需要学位资源，换房都需要面对这个问题：学位房的房价波动。

深圳在2021年出台大学区化政策，至今两年时间。百花、八卦岭、园岭等各个名牌老破旧学位房，跌进无底深渊。

假如你是学位房业主，而且房价跌得比较惨，现在取消指导价，你想不想把失去的利润一把挣回来？

每年的3月份是买卖学位房的高峰期，因为4月底要申请学位。现在很多学位房刚准备降温，指导价放开的消息出来了，学位房会不会又热起来？

但学位房的形势已经逆转，指导价救不了学位房。

即使别人跟你说，哪儿哪儿的学位房房价一夜上涨50%，不要激动，辨别清楚是因为学位涨的，还是其他原因。

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