深圳复式小产权房深圳未来五年将从板块堆高过渡到洼地填平？-2024深圳小产权房信息

近期问答集锦

【粉丝提问】提问：大表哥好！您在直播间提到未来5年深圳将从板块堆高过渡到洼地填平，具体的底层逻辑能否讲解下。还有如何看待最近欧神的预测2026年之前，北上深将达到内环25w，中环18w，外环12w的房价水平？纸币计价都不复有意义，任何调控和楼市都成为小事？谢谢您！

回答：

1.首先一个数据，反应的是，福田和南山在2019年到2022年三年的均价变化，你会发现，福田和南山的均价越来越小，一方面房价基数大过后，福田和南山的基本面都没有太大的变化，就目前深圳科技的含量和福田的金融影响力，是无法支持高房价，更多的房价是由游资来支撑，而不是城市的基本面。所以我们看到的板块堆高，其实就是游资的去向。

2.在目前密集调控的深圳，游资已经很难有条件（名额限制等一系列原因）再注入资金到“堆高”板块，更多的游资选择了“资金下沉”，从去年的小产权调控，到杭州、合肥、郑州这一系列热度联动。在无利可图的非充分市场里，是很难出现板块堆高的市场投机行为。这和这座城市未来有多大价值没有必然联系。

3.任何一个市场都有“沙堆效应”，洼地填平一定是未来深圳楼市的主旋律，一方面迎合房住不炒，不追高，不捧杀，另外一方面，也是符合共同富裕的大背景环境。所以抑制板块堆高，促进洼地填平，是具有社会意义。

4.非常庆幸的是奥派在房地产依然还是主流门派，关于欧神的预测，环理论没有精确的区域，其实就没有精确的统计样本，就深圳而言，深圳湾区域已经均价接近突破25w，后海区域接近17w，但是整个南山要达到均价25w可以说是非常不现实，所以至于4年以后内环中环外环的预判价格，你可以说它对，也可以说它错得离谱，就看如何定义样本。不严谨的结论，在这里不做评论。

5.一旦真正形成了“高壁垒”的阶级分化，所有调控将变得愈发艰难，就好像你的钱进了别人的荷包，你再去想要回来，跪着都很难。但是万事没有绝对，不要忽略天朝做任何一件事的决心

【会员提问】大表哥你好，去年一直关注房产这块，但是715政策以后，在武汉白沙洲去布局了一套，不知道对不对，但是今年还是想回深圳再弄一套。目前情况是深圳桃源村老破小一套，市值530，贷款还有230。重庆一套市值150万贷款。目前子弹200，固定年收入100，浮动100。我想两套都卖掉，手里600+，夫妻都有贷款记录，婚内卖房，真LH操作，由于离婚前家庭套数为0，一套5层400首付800，标的要能2押的，另一套3层120的400标的，手里剩100，月供3.7。不知道哪里的标的合适？目前一个小孩打算今年要老二，所以得买大一点的，不然以后还得换，但又想着最好买增值快的，以后换也好换。今年首先搞定第一套800+自住的房，考虑自住加增值，看了福田只能二房可能后面又得换房。看了桃源村的城市假日天地峰景同样价格可以买4房，居住会很舒服。但担心片区没啥大发展，学位不好，增值空间有限，总价上去后刚需买不起，有钱人看不上，以后接盘的人少。很纠结，小孩还有4年才上学时，可以晚一点或者下半年钱到位后再考虑学位小户型。

回复：

1.目前800万3房，按照目前南山的单价9.6万来看，整体上南山可选的不多。这个价位基本买不到稍微新一些合适的3房，西丽的龙光珠光茶光大学城可能还有一些产品能够匹配得上，但是800万的投资为主的策略，优先建议蛇口东角头板块，白石洲板块，但是楼龄整体偏老，而其它的板块，暴击的动能几乎只能靠大学区红利，比如南山实验的麒麟中学重新划片区，预计南山整体的投资表现，依然是呈现两极分化的走势，豪宅越豪，刚需越刚，中间档位，坐等听张。

2.城市假日天地峰景所在的西丽，包括珠光茶光，塘朗，相对来说新一些。之前也提到过，塘朗山就像一块五花肉上的一道杠，肥得肥瘦的瘦，留仙洞总部基地和西丽高铁，也别指望有太好的预期。从位置和地势格局上，并不能完美地结合产业商业、打造出下一个红山，很有可能不人不类，成为北部进入南山的一个“梅林关”。地铁12号线、15号线通往光明的线路一旦开通，将会进一步流失产业，高不成低不就处境十分尴尬。对珠光茶光，桃园村基本没有太大反哺作用。

3.老前海片区：星海名城一期，阳光棕榈园，但楼龄普遍在2002左右。前海概念的红利已经很乏力了，只能指望前海学校学位升级。有网传会有名校升级，但八字没有一撇。

前海荔湾：万豪月半山，香格名苑，预算只够2房，目前配套不便。

南山中心：世纪广场（复式），学府花园。面积虽然够大，但片区一般和楼盘品质不高，后海花园，海岸城后面，勉强还差一点点。

4.800左右的段位，个人认为，福田增量空间会更大一些，景田的合正名园（3房2卫，主要看香蜜村、华泰商业综合体带动），香蜜新村，龙塘小区（华润旧改，全福田未来最无底视野），部分也有3房选择，彩田莲花的长城盛世家园，彩田村，车公庙国都高尔夫花园，益田村，但都处于一个慢周期中，涨幅也会一般，上下沙学位增量已经体现（红岭集团化），皇岗和保税区，深港合作区，福田海岸城，自住都是相对不错的选择，而新洲片区，按照集团化的速度，春天也很快就要到来，也就今年或明年。

5.更多的购房、融资DY方法，需要了解更多信息，LH操作方法和DYD细节，建议线下展开详细聊

【会员咨询】提问：你好，有人说强烈不建议买小户型因为小户型将来的竞争对手是大量兴建的公租房一般人不会浪费首套名额买小户型因为对居住环境改善不大只不过名下有房说起来好听罢了请问老师怎么看这个观点？

回复：

1.最早2006年国八条提出鼓励小户型商品房供应，解决中低收入住房问题。当时的环境，并没有完善的保障性住房供应机制，只能从商品房供应端着手。十四五规划，深圳每年会新增18万套/年的供应，比十三五规划供应量每年翻一翻，未来3年的保障性住房的供应将会大幅增加。但是到2025以后，继续回归至8万套/年的平均水平，足以见得这是一次深圳为了留住人才的“表决心”。

2.在深圳，商品房和保障性住房并不是完全两套独立的体系，这一点上和香港和新加坡完全不能相提并论。国家的社会体制完全不一样，完全不可能照本宣科，中国特色的房地产政策，是要符合中国国情和城市发展的契合度。

3.小户型代表其实就是深圳的年轻刚需这一波群体，中国的保障性住房始终处于僧多肉少得“饥饿”状态，以及中国式的人情世故，这一类过渡性的小户型永远都不会淘汰。现在的保障性住房通常都会在关外，区域的优势，资源的优势（配套，医疗，教育）都会不同，低总价相对于南山和福田就是一个入场的门槛，如果门槛都不值钱了，何来区域产业优势，这似乎逻辑也说不通。

4.这些理论放在二三线城市可以，因为核心区的城镇化没有那么高，保障性住房没有必要下到乡下，放在深圳，就是完全不了解深圳的水深火热，不是人人都买得起大户型，有条件谁还买小的，这岂不是脱了裤子放屁，一个萝卜一个坑，每一个人都有他适合的产品。打算买苹果的人，说oppo垃圾，这些人脑子都是有问题的，不食人间烟火

【咨询】学位房选择，麻烦老师指点：1.在深有两套房产，一套在2014购入宝安弘雅花园70平，乐有jia上的参考价450左右（目前查不到成交价），自住，欠40万月供3000，公积金刚好够，小学学位在用。

2.一套罗湖，东方都会的房子，刚买不久，在限售期，33平，贷款70万，月供4k，租金3000；

3.中山，2016购入，毛坯，110平，欠50万，月供2400。夫妻都在宝安上班，家庭收入4w，目前月供一起9000，公积金和租金可以抵掉6000，手上现金20w，孩子上一年级，准备要二胎，感觉置换房产卖了自住的宝安房子上学和住家都有问题，也有考虑把弘雅花园的房子抵押压后，用自己弟弟的名义，在福田买一套差不多的中学学位房。目前很焦虑。麻烦老师，帮忙指点一二，感谢！

回复：

1.目前弘雅花园（丽景城）的楼龄虽然毕竟上了22年，但是在新安成熟片区，沃尔玛天虹，海雅缤纷城，宝安公园，并且户型彩光好无遮挡，生活交通便利，在当下的价格和片区双刃剑下，属于性价比较为不错的砖位之一。目前指导参考价在6.2万左右，如果做二押的话，评估单价也不会浮动15%以上。保守的融资空间大概在【450*（1+15%）】*0.7-40=320左右上下。

2.但是由于入手的罗湖的东方都会限售，中山的房产不确定涨幅收益如何，如果是在翠亨新区，火炬开发区等潜力大的片区，是可以继续持有。卖掉后能够兼顾住家，上学，楼龄，总价，在不增加负债的情况下，关内是非常难做到的。

3.抵押方式再买一套按照您目前的情况并不可取取，需要具备一定的偿还负债能力。假设抵押300出来全款再买，月供1.6w左右，福田选择学区的选择并不多，要么面积太小，现代之窗，格林网苑，只能用来纯上学，根本无法自主。如果再叠负债，月供压力太大，毕竟两个小孩，目前在不置换的条件下，不建议抵押。