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在中国，哪些房子“最牛”？

是汤臣一品、万柳书院或者深圳湾壹号这些“顶豪”吗？

并不是！

这些豪宅好比祭祀典礼上的“三牲”一样，地位很高、引人注目，但其实无论升值空间还是未来要承担的税费，可能都比较“苦逼”。

最牛的房子，其实是城中村里的农民自建房。

它们既不用缴纳土地使用费，也不用交各种税费，更没有使用年限的限制，简直比西方的“永久产权房住房”还拽。

它们还能不断长高，比如在深圳，你常常可以在市中心看到15层左右的农民自建房，傲立在天际线下，睥睨旁边的商品豪宅。

但情况正在起变化。

随着人口红利、房地产和土地财政出现了“三合一式见顶”，地方政府开始着手打压、限制自建房、小产权房了。

原因很简单：这些最牛的房子，已经成为捉襟见肘的地方财政大堤上的蚁穴——不堵上这些“漏洞”，公务员发工资都困难了。

最近几天，湖南下发了关于自建房“安全管理”的若干规定：

在安全管理的旗帜下，出现了如下规定：

严格落实国土空间规划，2023年年底前基本完成乡镇、村庄规划编制，实现村庄规划全覆盖；加强详细规划编制和实施，明确用地范围、高度、层数等控制性指标，严格落实“城市、县城现状建设用地范围内不得新建居民自建房”和“新建居民自建房一般不得超过三层”规定，加强居民自建房层数和高度管控。

核心主要是两点：

第一，城市、县城现状建设用地范围内不得新建居民自建房。

第二，新建居民自建房一般不得超过三层。

这等于给自建房的生长空间设置了天花板，做了节育手术，杜绝其无限制地生长、蔓延。

农民或者城中村居民的自建房，是中国城镇化过程中给予原住民的最大政策红利。享受到的，直接从“泥腿子”变成富豪阶层，最典型当然是深圳。

深圳也是至今为止，唯一公布过非商品房数据的城市。2016年，深圳官方曾披露，截至2014年末，全市一共有违法建筑37.30万栋，建筑面积4.28亿平方米，占当时全市建筑体量的一半左右。

注意，这37万栋只是违法建筑，没有包含合法的农民自建房。深圳的“合法农民自建房+违法建筑”，提供的住房大约在650万套左右。这些房子，成为深圳的天然廉租房，为深圳人口超过2000万提供了基本条件。

要知道，北京和上海发展了那么多年，住宅套数也不过800万到850万左右。深圳仅仅各类自建房，就搞到了650万套以上，全市住房达到了1100多万套。

广州没有公布过数据，但全部住房数量只会比深圳多，不会比深圳少。

湖南等内地省份的各类自建房，可能没有大湾区城市那么夸张，但数量也非常多。因为不仅城中村居民在自建房，各类单位还搞集资房，长沙房价之所以长期不涨，就跟“自建房+集资房”数量庞大有密切的关系。

土地财政烈火烹油的时代，地方政府肥肉都吃不完，所以不会去啃自建房、集资房的硬骨头。对于这些房子的野蛮生长，基本上睁一只眼闭一只眼。

现在情况不同了，土地不好卖了，卖地收入下降了，大家买房意愿不强了。

于是，对于自建房、集资房的打压开始了。

湖南的新政，首先规定“城市、县城现状建设用地范围内不得新建居民自建房”，其次规定“新建居民自建房一般不得超过三层”。

由于此前自建房出过塌楼事件，租户死伤惨重，这正好给了地方政府整顿、限制的理由。

此次湖南的新政还规定：

1、三层及以上的居民自建房，工程投资额在30万元以上或建筑面积在300平方米以上的，其新建、改（扩）建、重建应依法办理施工图审查、质量安全监督、施工许可、竣工验收备案等手续。

2、乡镇人民政府、街道办事处应及时将每栋新建、改（扩）建、重建居民自建房的建设信息抄送县级自然资源、住房城乡建设、农业农村、城市管理和综合执法等部门，形成信息共享和联动监管机制。

3、每栋居民自建房经营业态不超过三种。

这里面是否有为将来开征房地产做准备的成分，大家可以见仁见智。

不过说实话，湖南的新政还是比较温柔的。至少允许新建的自建房对外出租、经营，东莞则就不同了。

2022年8月，东莞出台新政：新改扩建的农民安居房，不得用户生产经营或者出租：

东莞的“农民安居房”，其实就是农民自建房，东莞官方的定义是：农民安居房，是指在经批准的农村宅基地上建设的住房。

长期以来，无论是大湾区还是国内其他地区，农民自建房突破规定、多建几层，然后用来出租，似乎“天经地义”。大家都这么做，政府也默认了，甚至还出台了出租的规定。

现在好了，只要你新改扩建自用房，那么你的房子将失去对外出租的资格（之前老房子对外出租的，没有明令禁止）。

这有点“老房老办法，新房新办法”的意味。政策导向是：农民房不能再扩张了，不能影响商品房的销售，或者说不能影响地方财政收入。

此外，东莞还规定：新改扩建的农民房，其图纸需要官方审核。设计上不能带有经营功能，比如“农民安居房首层高度超过4米，疑似铺位、大堂、作坊等商业功能的设计”，就不予批准；“设有两个或以上厨房”的，不予批准；“所有房间全为独立套房设计，疑似旅馆功能的房屋”不予批准；“独立楼梯每层独门入户，疑似出租功能的房屋”不予批准。

政府这样做，是有充分合法性的。农民自建房，本来就是自用的。国家没有收取土地使用费，这种房子带有安居房的性质。如果违规多建，用来出租，性质就发生了质变，政府当然有权限制。

深圳和东莞，是中国内地人口密度最大的两个城市，都有大量的农民房、违法建筑。

深圳因为住房过于稀缺，尚未限制农民房出租；东莞限制了，其结果是商品房价格显著上涨。目前东莞中心城区的房价（每平米6万元），已经显著超过了深圳的光明、龙岗、坪山，直逼深圳罗湖、龙华中心区。

由此可见，限制农民房出租，对提升房价、促进商品房销售有明显的作用。

可以想见，随着楼市出现拐点，买房、卖地难度增加，未来会有更多城市、省份学东莞、湖南，对自建房、违法建筑打压。