东莞樟木头小产权房 五一出门看房,先读懂这份价值100万的教程

不得不说,2020年的上半场,是东莞留给刚需的黄金时间。

而在做购房决策之时,二手房往往比新房要复杂得多。新房有销售中心统一接待,交易过程公开透明,而二手买家,很容易被海量房源包围,交易标准并不统一,让人难以分辨,不知从何下手。

回顾几场提神醒脑的干货答疑:

拿好!

在东莞买二手房,赚大钱的,就这么一小撮人

你们提的1089个问题,答案都给你们准备好了

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以下,问答正式开始~

问:为什么买东莞二手房?

答:东莞二手房不限购;一般情况下二手均价比一手便宜;不少二手房地段甚至优于新房;对比一手期房,二手房所见即所得,不用等。

问:哪里的二手房比较热门?

答:东城、南城、黄江、樟木头、常平、凤岗、石碣、塘厦、虎门都是东莞二手房成交比较热的镇街。

问:东莞二手房限售限贷吗?

答:限售,不动产证出证满2年才可交易。即,从现在开始算起,房本在2018年4月份之前的房子才可以交易过户。

限贷,以家庭为单位,名下第一套房首付三成,第二套首付四成,第三套以上全款。同时还要结合房屋面积和个人信贷情况决定。

详细请戳:最新最全!一图看懂2020东莞买房政策!限购、税费、公积金统统都有!

问:买二手房有什么缺点?

答:最大的缺点是高首付,二手首付=首付款+税费+中介费。

目前东莞三价合一政策已执行两年,二手房的评估价比实际成交价要低很多,常年存在贷不足的情况。

如果不是满五唯一的二手房,个税按两种方式计算:全额2%或者差额20%。

另外,市面上的常见中介佣金收取甚至高达2%,还不包含贷款服务费之类的额外收费。

因而,购买二手房,保守估计,首付要准备好成交价的4-5成。

此外,任何交易都存在风险。房屋本身有抵押、纠纷情况的,房东临时涨价、毁约等,都是交易过程中可能会出现的问题,记得擦眼眼睛,多问多考究,切莫冲动。

问:什么样的二手房一定不能买?

答:农民房、小产权房、农民公寓,一点要慎重再慎重,最好不要碰。

此外,远离污染源,如化工厂、高架、变电站以强光源、强噪音源等,避免在重工业园区内。

怕踩坑?给你2019年二手成交top10榜,跟着大流走,总不会搓的太离谱。

问:房龄长,楼体小区内稍显破旧,这种房子能买吗?

答:谨慎为上!除非你只考虑居住,相当长的长期内都不打算换房!但相信我,人是会变的,为日后留好退路,总是没错的。

而且,不要忘了贷款。

银行风控有要求,一般的二手房房龄与贷款年限之和超过40年(个别银行45年),就不给贷款。房龄15年以上的房子,单体楼,基本上是老破大(小)了。

房子金融属性消失,再要找下一个全款接盘难度会很大。

当然,这也看小区的情况。像小区位置好、物业保养好的房子,例如光大景湖湾畔、新中银花园,银行总能格外开恩。

总结:一般来讲10年以内的二手房需求量比较多,5年之内次新房最好。但是碰到好的二手房,这条原则可以放宽。

问:那买特别破旧特别便宜的老房子,坐等拆迁暴富,可行吗?

答:中华5000年文明史房姐翻遍了,都找不到以逸待劳能有什么好结果的例子。

如今的东莞虽然旧改很多,但旧改进度快慢不一,而旧小区的改造比旧改更复杂,目前东莞尚未有成功的旧小区的改造例子,等拆小区,比等东莞通地铁还难。

顺便看看光大:哭!苦盼拆迁被拒!光大花园的重生之路,难啊

问:好的二手房,具备什么特点?

答:考虑以下因素:适合的地段+好的物业+优质学区+地铁口+稀缺生态资源。

区域选择顺序:东莞核心区>市区、产业有支撑的镇街>产业支撑有欠缺的镇街

第一,投资的话往东莞城区核心区靠。东莞大道和鸿福路这两条城市大动脉;优质生态资源区则在黄旗山,水廉山,同沙水库;成熟居住区往蛤地、万江、南城CBD。

我知道你们要说西平,但西平极少诚心卖家,再说业主心态过高,已属高位,放弃吧。

第二,认准大品牌开发商及成熟社区。口碑较好的,早期本土开发商有光大、中信、宏远及新世纪,后来居上的全国品牌开发商有万科、金地、碧桂园、保利、华润等。

第三,学位房问题。优质学区房,东莞市区的公立教育资源肯定是优于镇街的。莞城莞城的莞英文小学、莞城中心小学、莞城实验小学、莞建设小学;东城南城的中心小学,阳光系等。

总结:根据预算,看重什么,自行组合,适合自己最重要。

问:1楼、2楼、顶楼能买吗?

答:尽量不要,除非1楼带花园、2楼带露台、顶楼带电梯+顶层花园。否则1楼的回南天潮湿一片,顶楼的雨季防水和大热天会成蒸笼。

一句话:有缺点不要紧,就看还有没有更大的优点弥补回来。

问:改善型客户怎么挑二手房?

答:主要考虑车位配比、绿化、景观等因素。

另外,还要考虑生活氛围好、小区热闹、以家庭居住为主的小区。这样的小区,各种市政配套会集中性倾斜,教育配套能落位多少都会考虑小区的儿童数量来定。

总结:第一,看小区老人小孩数量多不多,他们代表常住人口而不是候鸟式人群或流动性人群;第二,参考周边的餐饮业态,看没有海底捞、日料等餐饮,海底捞看上去没有星巴克高大上,但却是家庭消费频率最高的餐饮业态之一;另外,如果喜闻乐见的钱大妈如果出现,意味着这里这里的人群密度已经足够了。

最后,傍晚看房可看小区里住户的溜达情况,夜晚看房主要看是否灯火通明,入住率是否足够。

问:刚需客户怎么挑二手房?

答:首先心态要稳,讨论房子未来涨跌没意义,只有一套回归居住属性就好。交通、医疗、商业、教育,没有缺一不可,能占多少,主要由荷包决定。

刚需的工作区域决定了生活半径。如果工作稳定,那么工作地点附近的地段对于你而言,就是好地段。如果在镇街工作,没必要强行回市区买房。

在板块之内,建议买标杆项目——区域内的品牌盘,次新二手房。最好都是大家比较熟知的品牌。品牌一般都跟物业挂钩,好的品牌,物业都不差。

短期内,商业配套没跟上不要紧。只要入住率有所提升,商业配套都会后续跟上,不必急于一时。交通条件要排在商业配套的前面,只要交通条件好,就会有人气,就会有商业,这是恒古不变的道理。

问:什么时候可以决定下手了?

答:房子只要超过70分,就可以下手买。价格与配套是匹配的,如果一套房子什么配套都有了,那么它最大的缺点就是——贵。

房姐说过,买二手房是个体力活。首先,你要不停去看房,然后按照区域、配套、交通、品牌、小区物业、环境、户型等综合评分,最后,要从幻想落地现实,一定要学会取舍。

一旦决定,就要相信自己,你选的就是最好的,这是你内心的选择,不要自我怀疑。

问:去二手房门店看房,中介带我看新房说返佣,能相信吗?

答:返佣的羊毛出在羊身上,这个羊可能是开发商也可能是马上要入套的你。

不是不能去,中介带客也不容易。但去之前一定要搞清楚房子地段和房子的基本属性,你要买市区它在镇街就不要去了,你要买洋房它是公寓也不要去了。

另外,千万不要因为看上了样板间就下定金!

问:业主反价可以怎么谈判?

答:首先,要搞明白是业主涨价还是中介逼定。

在没有签合同之前,业主的反价不叫反价,叫临时涨价。面对这种情况,要不磨,要不接受,要不下一套。

极端情况也存在签了合同还反水的房东,要么打官司,要么就是退完定金接着下一套。

二手买卖对买家最不友好的一点,就是买家相对弱势,遇到没有契约精神、没有配合精神的房东,后续配合办一系列的手续,同样头很大。

只能建议,换个房东吧,别跟渣男/女谈生意。

问:中介列出来的一堆费用,哪些要收哪些可以商量?

答:首先,税是逃不掉的。个税,契税,增值税都是给国家的。

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